Как мы пытались купить дом -- часть пятая из многих

inkogniton — 07.04.2021 Тут самое время отступить и рассказать в общих чертах обо всех этапах покупки недвижимости в Англии. Простите меня великодушно, я никогда в жизни не покупала домов, в частности не покупала их в России, потому я совершенно не знаю как точно называются все термины, о которых я буду говорить, по-русски. Посему, я буду приводить свой, вполне возможно корявый, перевод, но подробно объяснять что каждый из этих терминов означает.

Все, кто знаком с процессом покупки недвижимости в Англии, могут смело пропустить данную часть. В самом начале процесса я ничего не знала и не понимала, но я умею очень быстро, особенно когда надо, учиться. Данный текст, надеюсь, будет полезен таким, как я -- кто ничего не знает, но хочет получить хотя бы поверхностное представление о том, с чем сопряжена покупка английской недвижимости. Простите великодушно все те, для кого всё нижесказанное понятно и очевидно.

Несмотря на всё вышеописанное, процесс совершения предложения и принятия предложения, являются самыми простыми и быстрыми. После того, как продавец принимает предложение покупателя, в процесс вступают остальные действующие лица. Первыми в процесс вступают агенты продавца. Они должны как можно быстрее подготовить документ, называющийся меморандум о продаже, в котором обозначены лица, вступающие в сделку; обозначена сумма, за которую продается дом, и описываются в общих чертах все следующие действия, необходимые для завершения сделки. Эти действия производятся адвокатами продавца и покупателя, в то время как сами продавцы и покупатели сидят практически в бездействии, исключительно подгоняя (время от времени) нерадивых адвокатов, пытаясь уговорить их действовать быстрее. Итак: после того, как принято предложение, продавец, покупатель и их адвокаты получают меморандум о продаже.

Прежде чем купить дом, на историю дома делается "юридический поиск". Это первый запрос, который отправляет адвокат. Юридический поиск на историю дома предоставляет муниципалитет, к которому привязан данный дом. По результатам данного поиска покупателю предоставляется вся история дома, как то: кто и когда им обладал, когда была совершена первая продажа, когда была совершена последняя продажа, были ли какие-либо запросы на разрешения каких-либо пристроек -- какие из них были удовлетворены, а какие отклонены и по каким причинам (практически на любую пристройку требуются разрешения: архитектор подает будущие планы в соответствующий отдел муниципалитета, специалисты рассматривают данные планы и либо разрешают их воплощение в жизнь, либо запрещают, либо запрещают с условием -- то есть, если будет произведены вот такие-то коррективы, то разрешение будет получено). Какими были условия при первой (второй, третьей, сотой) продаже дома, на какое количество лет они распространяются и были ли они соблюдены всеми последующими покупателями (к примеру, дом был продан сто лет назад и тогда в саду рос эвкалипт, который внесли в самый первый контракт -- не срубать, не подстригать, не трогать. Если эвкалипта больше нет, и нет соответствующего разрешения муниципалитета, оговаривающего причину исчезновения эвкалипта, контракт считается нарушенным и на потенциального покупателя могут подать в суд те самые обладатели данной собственности, или их потомки, несмотря на то, что данный покупатель, сто лет спустя, вообще этого эвкалипта в глаза не видел). Какая организация несет ответственность за поставку в этот дом электричества, воды, газа и канализационных услуг -- к примеру: поставляется ли вода в этот дом из частного колодца или же за поставку воды отвечает одна из крупных государственных (или полугосударственных) компаний. Также производятся дополнительные юридические поиски, к примеру: обязаны ли потенциальные жильцы этого дома выплачивать фиксированную сумму, идущую на потенциальные ремонты близлежащей церкви, к которой, теоретически, привязан данный район в общем и будущие жильцы дома в частности. Этих поисков очень много и я буду рассказывать о них чуть более (или много более) подробно на более поздних этапах данного повествования.

Юридический поиск, делающийся через муниципалитет, является самым долгим из практически всех процессов, сопряженных с покупкой недвижимости. Даже в обычное время, в отсутствие пандемии, этот поиск занимает около месяца, но сейчас, когда вся Англия покупает и продает недвижимость, муниципалитеты задыхаются от количества запросов и посему честно предупреждают о том, что получение результатов может затянуться на срок от сорока пяти до шестидесяти рабочих дней, то есть, практически на три, а то и четыре месяца.

Первое что делает потенциальный покупатель -- это дает добро своему адвокату на начало данного процесса. Адвокат, получив необходимую сумму, являющуюся начальным взносом и практически полностью покрывающую стоимость поиска (это совершенно не бесплатно и стоимость данного поиска очень сильно зависит от муниципалитета, к которому привязан дом), посылает запрос в муниципалитет на "полный юридический поиск", а также посылает запросы во все остальные компании, частные и нет, как то: основные компании по поставке воды, газа, электричества и канализации.

Как правило, поиск запускается после того, как адвокаты продавца присылают адвокатам покупателя черновик контракта. Это не обязательно, но черновик контракта является некоторым подтверждением серьезности намерений продавца. Поскольку поиски стоят достаточно дорого, адвокаты покупателей, как правило, советуют оным не запускать никаких процессов, пока не получен тот самый черновик будущего контракта о продаже от адвокатов продавца -- дабы не оказаться в ситуации, когда покупатель оплатил все юридические запросы, связанные с продажей дома напрасно. Черновик контракта ни в коей мере не является гарантией того, что продавец не передумает в последний момент и не выйдет из сделки, но является (по меньшей мере) показателем того, что на данный момент продавец настроен на то, чтобы продать свой дом. А что будет потом, очевидным образом, не знает ни продавец, ни покупатель. Обстоятельства бывают всякие разные.

После получения результатов поисков, адвокаты покупателей направляют запросы адвокатам продавца -- выяснить все "серые" моменты, выявленные или вообще не выявленные данными поисками.

Параллельно, покупатель начинает процесс получения ипотеки. Этим процессом руководит брокер. Вначале покупатель должен предоставить все необходимые документы. Их много, вот небольшой перечень: три последние зарплатные ведомости на каждого, на кого будет взята ипотека, годовой отчет обо всех зарплатных ведомостях -- ровно тот, который предъявляется в налоговые инстанции, доказательство места проживания -- этим могут служить, к примеру, счета за электричество, газ, муниципальный налог, либо распечатка банковского счета, на которой четко указан адрес клиента. Помимо этого необходимы рекомендации с места работы -- в них не должно быть написано о том, что потенциальный клиент прекрасный, великодушный человек и незаменимый работник, это никого не интересует, в них должна быть информация о том какой у потенциального клиента контракт (вечный, временный, если временный то насколько), какая у него зарплата, какие у него (если таковые имеются) постоянные надбавки к зарплате, какой у потенциального клиента шанс на прибавку к зарплате в течение, скажем, следующих пяти лет, есть ли у клиента пенсионные отложения -- если да, то какой процент дополняется работодателем, обкладываются ли данные отложения налогом, и немного остального прочего, касающегося финансового положения клиента и интересующее потенциального кредитора исключительно с точки зрения будет ли в состоянии потенциальный проситель выплачивать будущие месячные выплаты точно в срок, без опозданий. Получив все необходимые документы, брокер подает их потенциальному кредитору (к примеру, банку или компании, предоставляющей ипотеки) и потенциальный кредитор начинает проверку.

Как я уже говорила, на первом этапе с потенциальным кредитором заключается неофициальное соглашение. В нем говорится, что потенциальный кредитор согласен в принципе дать данному клиенту ипотеку, составляющую такое-то количество процентов от такой-то цены на недвижимость. Уже в этом соглашении четко оговаривается будущая потенциальная цена на недвижимость и на какой процент от этой стоимости кредитор, в принципе, готов предоставить кредит. Этот документ не несет никакой юридической ценности, так как кредитор оставляет за собой право поменять свое мнение после скрупулезной проверки финансовых возможностей потенциального клиента.

В Англии, как и во многих других местах, у каждого клиента существует кредитная история, которая выражается в скупых цифрах, называющихся кредитные очки. На кредитные очки влияют несколько факторов: как давно вы проживаете в данной стране, есть ли у вас кредитные карты (если нет, это очень плохо, так как наличие кредитных карт, вкупе с тем, что вы вовремя выплачиваете по ним счета, превращают вас в привлекательного и ответственного клиента, который в состоянии самостоятельно следить за всеми своими кредитами и выплачивать их точно в срок, без опозданий), есть ли какие-либо ссуды на имя потенциального клиента (если да и они выплачиваются в срок -- это огромный плюс, человек, не обремененный долгами значительно менее привлекателен человека, обремененного большим количеством долгов, но выплачивающим их в срок), есть ли какие бы то ни было платежи, которые напрямую снимаются со счета потенциального клиента (если да -- плюс, так как клиент не наскребает время от времени необходимые суммы на покрытие, к примеру, коммунальных услуг, но выплачивает их каждый месяц, в фиксированную дату, независимо ни от чего; если нет -- минус, даже если всё выплачивается в срок и до последней копейки, просто потому, что с точки зрения банка клиент не доверяет самому себе, своим возможностям платить за это всегда в одно и то же время, то есть, страхуется на случай, когда вдруг у него не будет возможности заплатить за, к примеру, коммунальные услуги), совершаются ли клиентом покупки в кредит, на количество платежей, строго превышающее один (если да и выплачиваются в срок -- плюс, клиент умеет распоряжаться деньгами, не боится влезать в кредит, так как знает как будет его возвращать, если нет -- минус, вне зависимости от того, выплачивает ли клиент стоимость даже самых огромных покупок вовремя и за один раз), и много всего остального. Если подытожить -- клиент, имеющий долги, но выплачивающий их точно в срок значительно привлекательнее клиента не имеющего вообще никаких долгов.

Помните Драйзера -- это очень умный человек, еще год назад о нем никто и ничего не знал, а сегодня он должен трем разным банкам три миллиона. Потенциальные кредиторы рассуждают очень похоже. Но я отвлеклась.

Есть два способа проверки кредитной истории потенциального клиента -- мягкая и жесткая. Мягкая проверка не влияет на кредитные очки, но и не предоставляет полной информации потенциальному кредитору -- она охватывает финансовое положение будущего потенциального клиента по верхам. То есть, к примеру, какое количество кредитных очков у потенциального клиента, есть ли у него кредитные карты, есть ли у него официальная кредитная история. Но практически ничего из перечисленного ранее эта проверка не выявляет. Эта проверка делается, как правило (но совершенно не всегда) в случае получения предварительного негласного соглашения. Жесткая проверка влияет на кредитные очки -- каждый раз, когда клиент проходит через жесткую проверку, количество его кредитных очков уменьшается. Просто потому, что сам факт жесткой проверки означает то (и, как правило, только то), что клиент находится в поиске кредита. Жесткая проверка выявляет всё вышесказанное и даже больше. Производя жесткую проверку кредитор, фактически, получает непосредственный доступ к банковскому счету потенциального клиента и может видеть все операции на счету за, к примеру, последние три месяца. Потеря этих кредитных очков не очень страшная, так как она временная -- они восстанавливаются в течение года, а иногда и раньше. Однако, если потенциальный клиент проходит не одну, а несколько жестких проверок, то это имеет достаточно сильное влияние на кредитные очки клиента и, несмотря на то, что клиент не влез в долги, не потерял заработок и вообще не изменил ничего в своей жизни, его шансы получить кредит после нескольких жестких проверок становятся всё меньше и меньше. Но и тут есть небольшое однако -- если все эти жесткие проверки сосредоточены в одном коротком временном интервале, то, как правило, они считаются за одну, так как всем очевидно, что клиент усиленно ищет кредитора на одну конкретную ссуду. С другой стороны, тем не менее, большое количество жестких проверок настораживает кредиторов: ведь оно означает, что клиент так и не получил вожделенную ссуду и продолжает искать. Так как ни один из кредиторов не знает почему у клиента не сложились отношения с предыдущими кредиторами (ведь, к примеру, брокер клиента, получившего предложение на ссуду от одного из кредиторов может внезапно найти другого кредитора, предоставляющего подобную ссуду на значительно более выгодных условиях), кредиторы предполагают самый худший из сценариев, то есть, что клиенту было отказано в получении ссуды предыдущими кредиторами. Что, естественно, уменьшает шансы клиента на получение ссуды или же ухудшает ее условия.

Параллельно с жесткой проверкой банк посылает своего оценщика, дабы тот оценил дом. Дома никогда не оцениваются продавцами, никогда. Первоначальную стоимость дома определяют агенты, исходя из состояния дома, его местоположения, цены на сопоставимые дома в радиусе около семисот метров, количества спален (как ни смешно, но даже если в доме тридцать семь огромных гостиных, общей площадью в квадратный километр, но всего две спальни, он может стоит дешевле крохотного дома, общей площадью восемьдесят квадратных метров с тремя спальнями, каждая из которых четыре квадратных метра. Я немного утрирую, но не очень) и еще нескольких не менее важных факторов: к примеру, как близко находится дом к школам, получившим оценку отлично. Но кредитор не обязан доверять их оценке -- в конце концов, именно он предоставляет ссуду, которая основывается именно на проценте от цены на недвижимость, соответственно, именно он рискует больше всех. Потому каждый кредитор посылает своего оценщика оценить дом. Чем больше первоначальный взнос, тем менее скрупулезно действует оценщик, так как кредитор рискует значительно меньше. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше риск, который берет на себя кредитор, соответственно оценщик проверяет дом и цены на дома в округе под микроскопом. Если по мнению оценщика дом стоит ровно столько, сколько вы договорились за него платить (это никогда не бывает больше), то всё хорошо, все довольны, процесс продолжается. Если же оценщик оценил дом ниже стоимости, о которой договорились продавец и покупатель, то есть несколько потенциальных линий следующих действий. Первая -- клиент может подать апелляцию и попросить оценить дом заново. Апелляция должна быть аргументированной и подкрепленной документами, подтверждающими (прямо или косвенно) ошибку оценщика. Если апелляция принята -- возвращаемся к предыдущему шагу: всё хорошо, процесс продолжается. Если апелляция отклонена, то есть несколько возможных линий действий. Можно пытаться торговаться с продавцом -- либо на сумму, озвученную оценщиком, либо где-то посередине, в таком случае покупатель возмещает разницу из своего кармана. Можно поменять кредитора -- подать прошение на ссуду другому кредитору и ждать что скажет его оценщик.

Пока все вокруг занимаются юридическими процессами, покупатель тоже не сидит совсем без дела. На данный момент его задача как можно более скрупулезно проверить состояние дома. Для этого покупатель приглашает специалистов (которые тоже стоят достаточно дорого и эти суммы надо обязательно учитывать когда думаешь о покупке недвижимости). Есть несколько видов специалистов. Первые -- электрики. В Англии, в отличие от, к примеру, Дании, продавец не обязан продавать дом с работающим электричеством. Дом может продаваться в совершенно разваленном состоянии -- об этом потенциальный покупатель должен знать, чтобы иметь хотя бы минимальное представление сколько надо будет вложить в дом, прежде чем в нем можно будет нормально жить. В Англии есть сертификаты на электричество, в которых говорится, в частности, представляет ли на данный момент состояние электричества в данном доме опасность для жизни, либо -- нет прямой опасности для жизни, однако есть вещи, требующие срочной починки, без которой сертификат выдан не будет; либо -- нет опасности для жизни вообще, но, тем не менее, существует необходимость такого и такого ремонта, после которого будет выдан сертификат, либо -- всё прекрасно, ничего делать не надо, вот вам, пожалуйста, сертификат. Следующий специалист -- газовый инженер, который выдает очень похожий сертификат, касающийся всего того, что связано с отоплением, бойлером, газовыми счетчиками и всем прочим, связанным с работой газа. Следующий -- общий строитель. Он говорит какие в доме есть неисправности, в порядке ли фундамент, не гниют ли стены, нет ли избыточной влажности, надо ли менять (или выравнивать) полы, надо ли менять, к примеру, покрытие дома, пригоден ли чердак для конвертирования в жилое помещение и прочее, прочее, прочее. Данные специалисты не только предоставляют скупой отчет, но дополняют его приблизительной сметой, дабы потенциальный покупатель понимал сколько ему придется вложить в дом, прежде, чем дом будет приведен в хорошее состояние. Если вдруг оказывается, что состояние дома плохое, то можно начать новые переговоры о цене с продавцом, которые будут учитывать предоставленную приблизительную смету (кроме как если все недостатки были оговорены заранее до принятия соглашения).

На любом из этих этапов и покупатель и продавец могут отказаться от сделки -- с объяснениями или без, так как пока не произошло ничего юридически обязательного, то есть пока продавец и покупатель не вступили в официальный юридический контракт. Огромное количество сделок срывается именно на этом этапе -- когда покупатель получил смету и внезапно осознал то количество подводных камней, о которых не было оговорено вообще, которые намеренно или нет, были скрыты от покупателя. Многие покупатели не приводят специалистов и интернет полон горьким плачем из серии -- господи, спасите-помогите, купили дом, пожадничали приводить специалистов, а оказалось, что в нем надо менять всю проводку (то есть, в частности делать полный и капитальный ремонт), надо менять все канализационные трубы и вообще всю сантехнику, и всё это, как оказалось, стоит почти сто тысяч, а у нас вообще нет денег! Выходящие из сделок (на этом этапе) покупатели теряют достаточно много денег -- это все деньги, заплаченные специалистам, деньги, заплаченные за работу адвокату (который берет не полную стоимость, но большой процент), деньги, заплаченные за юридические поиски. Последние -- единственные, которые, теоретически, покупатель может получить назад, так как если дом будет продан в течение полугода после срыва сделки, то адвокат следующих покупателей может выкупить эти поиски у адвоката предыдущих.

После всего этого стороны обмениваются контрактами. На этом этапе покупатель переводит своему адвокату первый взнос, который адвокат держит у себя до завершения сделки. После этого назад дороги нет. То есть, всё еще можно отказаться от сделки, но тогда тот самый первоначальный взнос можно получить назад только через долгий суд, да и то не всегда. Если, к примеру, покупатель на этом этапе передумал, продавец может утверждать, что понес огромный моральный ущерб и в соответствии с доказательствами об оном ущербе, суд может постановить, что первоначальный взнос является небольшой компенсацией за оный. После обмена контрактами наступает последний этап, называющийся завершение сделки. Он происходит, как правило, через две-четыре недели после обмена контрактами. Дату завершения сделки оговаривают заранее в день обмена контрактами или немного раньше. На этом этапе продавец отдает покупателю ключи от дома и дом становится собственностью покупателя со всеми вытекающими отсюда последствиями, а покупатель оплачивает услуги адвоката (остаток, не охваченный авансом) и налог на купленную недвижимость.

Я постараюсь подумать не упустила ли я чего, но на данный момент мне кажется, что я охватила достаточно подробно практически все этапы. О том, как мы их проходили и что случилось с нами я расскажу дальше.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив