рейтинг блогов

Работа агентов по недвижимости

топ 100 блогов nnnnnnnvvvv17.05.2019

Здравствуйте!

Милые форумчане, наткнулась на негативный пост про агентов недвижимости и решила написать данный пост, чтобы развеять ваше неверное представление об агентах.

Итак:

1. Некоторые пишут, что агенты получают огромные деньги: "НЕ ЗА ЧТО".

Экономисты меня поймут:

-Есть прямые и косвенные затраты в любой сфере деятельности.

Какие же затраты минимальные несёт агентство недвижимости:

a) Аренда офиса, коммунальные услуги;

б) Зарплата персоналу: бухгалтера, диспетчеры, юристы, менеджеры, директора;

в) Реклама объектов;

г) Сайт и его работа;

д) Корпоративная связь, но не все АН ее готовы оплачивать своим агентам;

е) Канцелярия;

ж) Реклама АН (баннеры, листовки).

Какие затраты несет агент:

а) Стоимость проезда  на общественном транспорте или стоимость  бензина;

б) Затраты на телефонную связь:

И когда кто-то орет на форумах, что АН просто так получает деньги-это является ложью.

Так устроен наверное человек, что платёж хотя бы за материальные издержки должен быть скрыт от покупателя (клиента). 

Вы же в магазине продуктовом не орете:

-Почему Вы мне в хлеб включили аренду ваших офисов, аренду магазина, зарплату сотрудников и тд., а данные издержки включены, просто Вам в голову не приходит, что себестоимость хлеба на 50 % дешевле. Делая покупки в продуктовом магазине: Ваши затраты  на продукты частично компенсируют издержки производства данного продукта, а также издержки ритейлера. 

Предположим, что в АН 100 объектов в работе, а это немаленькие затраты на рекламу каждого объекта недвижимости, и что Вы думаете, что эти 100 объектов АН реализует в течение месяца?

Что все агенты получат свою нереальную комиссию?

Допустим, что 10 чел. (агентов) в штате данного АН, и у каждого в работе по 10 объектов, так вот если 10 объектов в аренду, то максимум агент реализует (сдаст) 1-2 объекта за месяц.

Предположим, что один объект стоит 100 000 рублей, комиссия 50% с данного объекта:

-Что же агент получит?

Не секрет, что агент приносит в АН от 50% до 70% .

-И что мы получаем исходя из этого ?

Агент заработал за месяц от 15 000 до 25 000 рублей.

И не забываем, что он потратил деньги за проезд, деньги на тел. связь за этот месяц, показывая остальные 8-9 объектов, которые он не сдал.

Агентство потратило за месяц издержки, которые указаны выше.

Если ему повезло в этот месяц, то сдаст 2-а объекта.

Т.е сумма заработной платы будет от 30 000 до 50 000 рублей грязными, так как мы не забываем, что он ездил и на другие объекты и работал с ними тратя: деньги за проезд, деньги на телефонную связь, время, еда и тд.

Бывает и такое, что агент тратит деньги, ездит на показы, но месяца 2-4 может ничего не заработать, и ждёт "счастливого месяца", когда что-то "выстрелит".

Не забываем, что лето и месяц январь, а также майские праздники -это зачастую застойные периоды в сфере недвижимости.

Продажа недвижимости -это отдельный разговор.

В продаже сроки продажи намного выше, чем в аренде.

Есть такое понятие в оценке недвижимости "Сравнительный подход".

К сожалению, данный подход используют оценщики недвижимости и собственники.

Этой системой оценки мы сравниваем похожие объекты, так вот есть особо одаренные люди (собственники) , которые хотят за свою квартиру очень завышенную стоимость, другой собственник в этом же доме смотрит на соседа и решает, что его квартира стоит тоже таких же денег. В итоге данные объекты висят в рекламе годами, а издержки АН вспоминаем выше.

Что я хочу сказать оценщикам:

- Не забываем золотое правило агента когда оцениваем объект, что реклама объекта уже с завышенной стоимостью.

- Почему?

- Потому что все любят ТОРГ.

Если Вы самостоятельно оцениваете свой объект недвижимости, то вы должны помнить, что там в сумме комиссия, а также сумма ТОРГА.

Только агент, продавец, покупатель, сотрудник РОСРЕЕСТРА знает точную сумму продажи, поэтому данный "сравнительный подход"  объективный если заказывать информацию у РОСРЕЕСТРА.

На рынке 2-3% ставят реальную сумму по которой они готовы отдать, все остальные 97%-98% ставят изначально завышенную стоимость.

К вопросу по аренде:

-Кто же должен платить комиссию агентству?

Конечно я поддерживаю нанимателей/арендаторов.

- Почему?

- Потому что именно они получают комплект услуг АН, а это профессиональные фотографии (если элитный сегмент), затраты на рекламу и тд.

-ДА!

Былые времена прошли, когда не было массовой рекламы объектов и агенты пользовались базой, которую наработали обклейкой и тд., сейчас арендатор может зайти в интернет и увидеть объекты с фотографиями и описанием, и я считаю, что арендатор/наниматель не должен нести данные издержки-это не его квартира, не его агент и тд.

Конечно остались еще клиенты, которые много времени работают и не могу посвятить время поиску квартиры, но их все же меньшинство.

- В таком случае 50 % должен заплатить собственник (арендодатель) своему агенту, а арендатор своему 50 % за поиск подходящий по его параметрам.

- Но самый лучший вариант - это 100% с собственника.

И тем умникам, которые орут:

-Мне не за что платить этим...

-ТАК НЕ ПЛАТИ И НЕ ОБРАЩАЙСЯ, ВОЗЬМИ КУПИ КЛЕЙ И ЗАЙМИСЬ ОБКЛЕЙКОЙ, ИЩИ СОБСТВЕННИКА!!!

-ЗАПЛАТИ ЗА БАННЕРЫ В ДОМАХ И ПРОДОЛЖАЙ ИСКАТЬ!!!

- Кто-то же из агентов его нашел когда-то: обзвоном, обклейкой , а может на рекламу агентства позвонил (вспомни издержки). И почему ты решил, что не потратив своих ЭНЕРГОЗАТРАТ на поиск ТЕБЕ ДОЛЖНЫ ПРИНЕСТИ ВСЕ НА БЛЮДИЧКЕ.

Скажу так:

-Не поверите, но агенты при поиске кв-ры в аренду себе тоже платят комиссию коллегам :-)

Эххх, это % соотношение того, что у тебя не будет в базе своей объекта, который тебе (мне) понравится.

Так зачем же нужны агенты ?

1. Чтобы Вы не тратили свое время на пустые показы.

2. Чтобы была реклама.

3. Хорошие агентства проверяют собственников.

Удобно же передать ключи и не "париться", что касается собственников.

- Да, и кстати. Выбирайте одного агента или агентство, но по рекомендациям. И просите ссылки на рекламу, к примеру если это ресурс циан (не является рекламой), то вы должны увидеть в своем объявлении ракету, это значит объявление раздела "премиум" или стрелку, которая направлена вверх- это топ. Если объявление с обозначение "рубль" , то это самая дешевая категория объявления, Ваше объявление будет в самом низу поиска по критериям, а это значит, что до него просто не дойдут потенциальные покупатели/арендаторы.

-Почему один агент должен быть?

-Потому что все ресурсы рекламы агентств одинаковые, и начнутся крысиные бега в которых мало кто хочет участвовать. 

-Ну, а еще смешно смотрится и подозрительно как-то, один объект от пяти агентств на одном и том же ресурсе по очереди, следом.

-Мы же любим эксклюзивы, так устроена психология.

-Что будет если Вы выставите сами объект в рекламу?

А вот что:

- Вам будут обрывать телефон новички агенты, которые нарабатывают себе базу, и будут обещать выдуманных клиентов, а тем самым Ваш объект полетит следом за вашим объектом.

Будет 10 дублекатов Вашей кв-ры, а потом начнётся демпинг, Вашу квартиру начнут снижать в стоимости, чтобы в этих бегах опередить коллегу.

Агентства (агенты) с репутацией таких звонков не делают,  у них есть свои проверенные клиенты и своя база. Максимум прозванивают своих клиентов из базы.

Да, я понимаю, что есть нечестные люди (агенты) , которые ради корысти ничего не проверят и не сделают, но это "залетные" гости в этом бизнесе.

Агент - это опыт и репутация, он не подведет клиентов и проверит всю документацию, так как ему нужна репутация для дальнейшей работы.

- Что же сделают "залетные" ?

- Заселят Вас без документов, возьмут деньги с вас, кинут агентство и пойдут в свободное путешествие.

Да, да!!! Я вчера читала пост "Как я работала агентом" где-то в просторах интернета.

Агенты же с опытом никогда так не сделают!!!

- Это репутация, совесть, честь, достоинство.

В любой сфере есть хорошие и плохие люди...

Что касается продажи недвижимости, я настоятельно рекомендую оформлять все через нотариуса.

Только у нотариуса есть официальные запросы на банкротство и тд., и там свежая информация на данный/текущий момент.

Но и нотариус Вас не застрахует на 100 % , везде есть риски.

Если Вы все же решили оформить договор в письменной форме, а не нотариальной.

-Что Вам надо?

1. Договор купли-продажи от собственника (продавца).

2. Паспорт 

Кстати, по нему Вы проверяете его на открытых сайтах:

а) https://fssprus.ru/ - Федеральная служба судебный приставах;

б) https://bankrot.fedresurs.ru - Единый Федеральный реестр сведений о бакротстве;

Кстати, были случаи когда именно агенты выясняли ситуации и говорили эту ситуацию юристам арендатора или покупателя. Т. е данная база (сайт) не был обработан запросом со стороны юриста. В общем, ситуации разные бывают...

2. Согласие на покупку от супруга/супруги

3. Паспорта

4. Выписка ЕГРН свежая !!!

5. Форма 9, форма 7, форма 12 (правда ее сами паспортистки в глаза не видели)- это редкий экземпляр.

6. СНИЛС , ГОСПОШЛИНА, ЗАЯВЛЕНИЕ НА ПОКУПКУ.

Желательно две ячейки в банке.

-Зачем?

В одну ячейку расписка от продавца, что он деньги получил.

Получается на открытии ячейки :

-Покупатель забирает расписку (новый собственник), что деньги он отдал, так как расписка -это основной документ, что деньги были переданы, если в договоре не указано иное и денежные средства передавались как-то иначе.

- Ну а, продавец забирает деньги.

Да, кстати.

Бывают сложные продавцы и покупатели, и агент смягчает ситуацию переговоров.

Вы даже не знаете какие  сложные сделки бывают в переговорах между покупателем и продавцом. В таких сделках, если бы не было агента, то все бы развалилось...

Друг друга отправили бы они в далекое путешествие.

Прикрепляю Вам скриншот "умных" наймодателей/арендодателей.

Работа агентов по недвижимости

Когда у них нет прав сдавать кв-ру :-) Кстати, кто-то все таки эту кв-ру выставил в аренду из агентов.

В общем "веселая" работа у агентов, когда дело касается денег, то плохие люди открываются во всей своей красе, корысти и тд. Им будет все равно, что у них дело о банкротстве, документов нет на собственность и тд ))

В общем, в одном посту все мысли не изложить.

ВСЕМ ДОБРА И УДАЧИ!!!

Оставить комментарий



Архив записей в блогах:
Практически с основания я в Гайдпарке. Были порывы, но не писал ни разу, то, что случилось сегодня, вынудило меня   высказаться по поводу происходящего. Вчера прошли выборы в двух муниципальных образованиях Петербурга, где баллотировалась ...
под предлогом "я тебе привезла бехеровки из праги" malka_lorenz пришла в гости с подарками всей семье вплоть до третьего колена - включая никогда не виденных ею  моих внучек. это был ее обычный  аттракцион невиданной щедрости, но в этот раз за все за это эвакуатор оприх ...
  Гедун Чопел буддийский монах, ставший тибетским историком и политическим деятелем, после путешествия в Индию в 1930 году, вдохновленный восстанием Ганди. Он решил отправиться в Индию после знакомства с  марксистом Рахулом Шанкритяяном, ...
Со вчерашнего дня я готовилась к сегодняшнему утру. Меня ждал матч Федерера и ...
Замечаю в последнее время, что мир стал двигаться в прогрессивном направлении не просто отчётливо, но и быстро. В 13-году я приводил пример про каннибализм как довольно абстрактный. Пяти лет не прошло, как сказка стала былью: первый ресторан, где можно легально отведать человечины, ...