рейтинг блогов

Обзор рынка недвижимости Москвы

топ 100 блогов taxfree18.08.2019
Обзор рынка недвижимости Москвы

Данный пост - продолжение серии предыдущих постов с анализом рынка недвижимости города Москвы. Все данные взяты с сайта irn.ru Пост является продолжением серии постов о недвижимости и прогнозах цен на нее Крайний пост был в марте, и я ждал реакции цен на введение эскроу счетов. Этим
летом застройщикам предстояло перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
Посмотрим что произошло с ценами
Всю первую половину года шел рост цен в рублях, и это явно была реакция перед введением эскроу счетов. В обществе циркулировали слухи, что многие застройщики перестанут работать на рынке, это вызовет дефицит предложения и цены взлетят. Слухи активно поддерживались самими застройщиками, которые под шумок сумели реализовать неликвид и взвинтить цены на предложение. Но на графике четко видно - цены вросли всего на 6% за полгода и уже к юлю вошли в равновесное положение.
В условиях дальнейшего спада реальных доходов населения такой рост может расцениваться лишь как коррекция и маловероятно что продолжится далее. И если в рублях вероятность роста еще сохраняется, то в реальных деньгах - валюте рост маловероятен

С 1991 года у нас есть в ценах метра в долларах явных 5 волн вверх с пиком в 2007 - 2008 годах а затем падение из 3 волн Классическая картина импульса и коррекции. По идее следует ожидать новой волны роста вверх. Есть две реперных точки когда такой рост станет вероятным - это пробой центральной линии канала - выше 3500$ за метр затем пересечение с концом волны а на графике - около 3900$ и финальный - выход из канала вверх - выше 4500$ за метр. Пока этого нет - рано говорить о новом росте в валюте


Обзор рынка недвижимости Москвы



Рост цены в валюте за последний год можно разложить как импульс от дна - и если у нас новый виток роста цен мы должны увидеть коррекцию вниз в район 4 волны а затем резкий рост с пробоем 4500 за метр
Обзор рынка недвижимости Москвы

Цена в евро демонстрирует ту же динамику - 5 волн от дна в начале 90х и коррекцию из трех волн. Тут также напрашивается новый импульс вверх но говорить об его начале можно будет не ранее, чем пробьем вверх 3700 евро за метр


Обзор рынка недвижимости Москвы


Те же 5 волн вверх от дна в 2018 году и в евро
Обзор рынка недвижимости Москвы

Интересно что цены в рублях предваряют разворот рынка в валюте - сейчас цены стагнируют в рублях и пока росли в валюте - скорее всего из за укрепления рубля за первые полгода. Сейчас курс рубля развернулся и цены в валюте пойдут вниз

Обзор рынка недвижимости Москвы

Индекс ожиданий также разворачивается заранее - он развернулся вверх перед ростом цен в 2017 году и развернулся вниз этим летом перед будущим падением цен снова

Обзор рынка недвижимости Москвы

Понятно почему это происходит - если доходность жилья начинает расти - она начала в 2017 то растет впоследствии с временным лагом и ее цена. Если доходность падает - она начала падать с начала 2019го - то цены пойдут вниз также с временным лагом

Обзор рынка недвижимости Москвы

Итого - не стоит надеяться на активный рост цен на недвижимость в валюте. Его не будет пока страна снова не войдут в свой цикл интенсивного развития, который совпадает с сырьевыми циклами. Только активный рост цен на сырье способен вдохнуть жизнь в этот рынок. Все попытки его расти будут приводить к следующему падению на уровни где он был до этого. И продолжаться это будет до конца 20х годов. Поэтому мой прогноз - возможный рост цен в рублях будет приводить к снижению спроса и как следствие к стагнации цен, а роста в валюте ожидать не стоит. В целом цены будут оставаться на среднем одном уровне вплоть до 2025 - 2028 годов

Оставить комментарий



Архив записей в блогах:
1. берем пшеничную (можно перловую) крупу(остальные крупы и рис мы не ...
- …ни в коем случае нельзя нам скатиться к новому изданию советского Госплана. Там уж они настолько всё регламентировали, что это просто убило и, собственно говоря, в значительной степени нанесло, во всяком случае, ущерб экономике. Мы, конечно, не можем это повторять. Это президент ...
Куда то они пропали из игры (( ...
Куртка Ted Baker Рубашка(шамбре)Theory Кашемировый свитер Forte Брюки Victorinox Ремень Cole Haan Носки(merino wool) Smartwool Перчатки Portolano Обувь A.Testoni ...
Давно что-то я своих не показывала :))) Старшенький - Персик ...