рейтинг блогов

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

топ 100 блогов ruslanviktorov07.10.2020 Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Все мои читатели и друзья знают, что раньше я жил в Подольске, но семья росла и нам в нашей двушке стало тесновато, настало время искать жилье побольше. Я уже рассказывал, что до самоизоляции, как знали, мы переехали в Видное, о чем до сих пор не пожалели. Многие мои друзья просили рассказать как и что, ну и почему мы покупали квартиру в итоге без риэлтора, возможно ли такое? Сразу оговорюсь, будет много букв. Пост обещал в том числе Как мы покупали новую квартиру без риэлтора vasya_lesya, обещал, делаю.

Начнем с того, что риэлтор – не обязательная часть программы. Любой человек может сам продать, купить или обменять квартиру, а информация в наше время ничего не стоит. Но внутри этого «сам продать и сам купить» есть множество деталей. Их можно учитывать самому, и в этом случае учиться вы будете с нуля – методом проб и ошибок, либо обратиться к специалисту. Это как с личными проблемами: ты можешь купить книгу Фрейда и что–то про себя понять. Можешь выпить бутылку водки с другом, и тебе тоже на время полегчает. А можешь пойти к хорошему психотерапевту. Слово «хороший» – подчеркнуть.

В принципе у нас уже был опыт покупки квартиры(как раз в Подольске), но там нам помогал риэлтор, который накосячил(а ведь риэлтор знакомый). Ну и нужно понимать, что риэлтору вы заплатите от 3-5% в лучшем случае от продажи/покупки квартиры, а это большие деньги, если готовы на это то вперед, мы решили эти деньги сэкономить.

85% работы – это поиск и выбор. Для риэлтора же – это лишь первые 10% его работы. Когда работа покупателя сделана, у риелтора она только начинается.

Хороший риэлтор прежде всего поймет ваш мотив: зачем вам вообще покупать квартиру. Хороший риэлтор может даже вас отговорить от покупки – совсем или на время. Да–да, бывает и так. Но на самом деле, он просто учтет рынок, ваши потребности, ресурсы и интересы, чтобы вместе с вами найти оптимальное решение. Ну не нужна вам трешка за сорок миллионов в Сити, если вы молодой холостяк–путешественник. Мы с вами лучше вложим эти деньги в коммерческую недвижимость, сдадим ее за 300 тысяч, снимем прекрасную студию с видом на Кремль за 150, а остальные прогуляем в том же Берлине.

«Квартиру без риэлтора не купишь. С документами намучаешься, да и проблем потом не оберешься. Лучше пусть профессионалы этим занимаются!» Примерно так говорили наши родственники и знакомые, когда узнали о нашем намерении купить квартиру самостоятельно. Времени, конечно, у нас было не так много, но платить 300-450 тыс. совсем не хочется такому «профессионалу», который толком не может ответить на элементарные вопросы о характеристиках квартиры: площадь кухни, высота потолка, материал стен и пр.

У нас было много нюансов, ну и искали мы в основном на юге, нам нужна была 3-шка, с раздельным санузлом, желательно кухней от 10 м.кв., метро, сады и школы рядом, ну и еще куча заморочек, которые потом прибавились. Так как я работаю удаленно, пока дети в саду я соответственно ездил смотреть квартиры, в день 5-6 адресов.

Не верьте ЦИАН, по факту когда приезжаешь на объект выявляется много чего того, чего не было указано в объявлении, как фото, так и других моментов. Около 100 квартир отвалились уже на стадии звонков, еще около 100-150 мы посмотрели лично, да-да, 100 или 150 квартира мы лично объездили. Как новостройки, так и вторичку.

После первых же просмотров ПИКовских квартир мы решили, что точно не будем больше смотреть квартиры от этого застройщика и вам не советую. Вообще не понимаю, как там люди живут.

При просмотрах задавайте все вопросы, которые придут к вам в голову. Нет запретных тем для вопросов продавцу и его агенту. От плохого освещения по дороге от метро или остановки маршрутки до наличия наркоманов и прочих асоциальных элементов в подъезде, доме и районе.

От того, почему так плохо прибиты плинтуса в спальне до сколько кошек, судя по запаху, хозяин содержал в этой квартире.

Ну и конечно вопросы по цене. Они должны быть в вашем арсенале. Размер скидки, можно ли получить меньшую цену продажи если вы будете готовы подождать пока продавец подберет себе альтернативное жилье. И так далее. Я лично всегда 300-500 тыс. сбивал с ходу.

Полезные государственные ресурсы и источники, которые помогут собрать документы на квартиру и узнать доп. информацию о владельце:
Сайт Ростреестра — можно проверить выписку из ЕГРН.

Сайт Федеральной службы судебных приставов — смотрим нет ли у продавца гиганских долгов и проблем с налогами.

Сайт Спроси Дом Рф — можно посмотреть оф. инструкцию покупки квартиры.

Бабульки возле подъезда — получаем доп. сведения о квартире и продавце.

Тетя Лариса — подруга мамы, которая работает в госструктурах или банке. Она поможет понять прописные истины.

Сейчас вообще не проблема узнать чистоту квартиры. Так что не бойтесь.

В итоге после стольких просмотров, небольших ссор и скандалов (да это как с ремонтом, без обид не обойтись) спустя 2 месяца супруга в итоге нашла ту самую квартиру, которая должна была стать нашей, я уже морально так устал на тот момент, что согласился.

Настал день внесения аванса и теща нам говорит, что через дорогу продается 4-х комнатная квартира, но дороже, может по пути посмотрите ради интереса, ведь 4 комнаты лучше чем 3. Мы зашли, посмотрели и я влюбился в нее. Покажу лишь несколько фото, не обессудьте.

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Хозяева оставляли абсолютно все, дорогая техника, ремонт для себя, три балкона, два санузла с джакузи, в общем, хоть завтра въезжай и живи, как потом оказалось и месторасположение шикарное, есть абсолютно все. Да и хозяева оказались просто потрясающими людьми. До сих пор друг с другом общаемся.

В итоге мы отказались от аванса по другой квартире и остановились на этой. Ну, а дальше оформление.

Список документов, которые должен предоставить продавец:

1. Расширенная (!) выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней). Именно из расширенной выписки можно узнать всю историю квартиры: какого года дом, ФИО всех владельцев, есть ли на квартире обременения и не только. Если ли вы такой же любитель советского шика как и я, то есть вероятность, что выбранная квартира была куплена до 1998 года. В те недалекие времена право собственности регистрировали в БТИ, а не как сейчас — в Росреестре. Следовательно о всех владельцах информации в выписке ЕГРН не будет — тогда просим у продавца дополнительно предоставить справку из БТИ.

2. Основания возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д. В моем случае владелица получила квартиру по наследству 20 лет назад и у нее был договор наследования. Многие боятся покупать такие квартиры, потому что может неожиданно появиться обделенный родственник из Магадана и попытаться отсудить себе кусочек. Ну если брать квартиру, которая не вчера была унаследована, а лет 10-20 назад, то риски минимальные. ЗЫ: Пишу только про свою ситуацию. А вообще, для каждого документа, подтверждающего право собственности есть свои особенности. Можно их загуглить и тоже подковаться.

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

3. Выписка из домовой книги смотрим кто и когда был прописан в квартире. Если выписан, то куда прописан и т.д. Хорошая и полезная вещь! Нужно еще проверить есть ли временно выписанные, которые могут претендовать на жилье: блудный сын, двоюродный брат в тюрьме и т.д.

4. Кадастровый паспорт, чтобы проверить была ли перепланировка. Если схема квартиры по паспорту не совпадает с действительностью — это незаконная перепланировка. Если продавец до сделки не захочет исправлять перепланировку, можно (и нужно) просить существенную скидку. Но в моем случае все было в порядке.

5. Справка из ЖЭУ (жилищно-эксплуатационной конторы = ЖЭК) или паспортного стола (ее еще называют справка по форме №40, срок действия 10 дней), для проверки, что в квартире никто не зарегистрирован на момент продажи.

6. Справки, что нет задолженности по коммуналке (срок действия 30 дней). Долги старых хозяев — это не ваша проблема. Поэтому в случае чего требуйте продавца все оплатить до сделки, или опять же — просите гигантскую скидку, чтобы уж точно оплатил.

7. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера (обычно, когда продавец в преклонном возрасте). Если выяснится, что владелец квартиры был лютый псих, алкаш или уже в силу возраста плохо соображал, то сделку могут отменить в суде.

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

Сами проверяйте всё. Не доверяйте словам. Иногда – даже бумагам. Вы – единственный, кто будет нести всю ответственность за купленную квартиру со всех сторон. Так готовьтесь к этому еще до покупки.

Найдите полный список документов по квартире, которые необходим для полной юридической проверки. Пропишите в договоре аванса/задатка этот список. Что-то продавец может отказать предоставлять (дополнительные документы, не обязательные для сделки). И если не удастся договориться, то придется вам самим собрать эти документы. Благо, в нашей стране возможно многое за небольшое вознаграждение.

Если не уверены в документах по квартире – нанимайте юристов. Хотя у вас не должно такого произойти (см выше), но все же. Вполне вероятно, что выгодней будет заплатить юристам (не риэлторам!) за юридическую экспертизу документов по квартире.

И не связывайтесь с теми юристами и юридическими конторами, что дают «гарантии» и «сертификаты юридической чистоты квартиры». Это те же агенты по недвижимости, только с вывеской «Юристы».

Грамотные юристы прекрасно знают наши законы и их исполнение, чтобы давать какие-либо гарантии. Помните – по-прежнему всю ответственность за решения «покупать – не покупать» несёте вы. И только вы. Не расслабляйтесь.

Вся сумма, которую вы передаёте продавцу или его агенту, должна быть указана в договоре купли-продажи квартиры. Никаких двух мнений здесь быть не может. Передали в качестве аванса/задатка 30 тысяч и на сделке собираетесь передать еще 1 миллион 930 тысяч? Значит в договоре купли-продажи квартиры в пункте «Цена договора» должна стоять цифра 1 960 000 рублей. Не больше, не меньше.

Как там будет рассчитываться продавец со своим агентом, вас не волнует от слова «совсем». Вы покупаете за 1,96 миллионов квартиру и именно столько передаёте покупателю. И на эту сумму должна быть и расписка

Расписка обязательна. Расписка в наших судах – работающий инструмент для доказательства, что вы, как покупатель, исполнили свои финансовые обязательства перед продавцом. И – что не менее важно – продавец к вам не имеет финансовых и иных претензий по сделке купли-продажи квартиры.

Так что храните расписку как зенитцу ока.

Акт приёма-передачи – важный документ. После того, как вы получили выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним), рано расслабляться. Вам над принять квартиру от продавца.

Во многих регионах России акт приема-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли-продажи. Что приносит дополнительные риски покупателям.

По закону, как только покупатель и продавец подписал акт приема-передачи квартиры, покупатель несёт всё бремя ответственности за физическое состояние квартиры.

Если без подписанного акта приема-передачи квартиры не сдать документы на регистрацию в Росреестр, то вам придётся либо поверить, что продавец не обнесет уже почти не свою квартиру пока идет регистрация перехода права собственности. Либо забрать ключи от квартиры сразу после подачи документов в Росреестр, если продавец продавал свою квартиру без мебели и там никто не живет.

Меняйте замки сразу. Как только ключи от квартиры (вашей или почти вашей) оказались у вас –тут же меняйте замки. Серьёзно и это не смешно.

Историй, когда покупатели въезжали в новую квартиру, оставляя замки от прошлых хозяев, и в один прекрасный день оставались без мебели, ценных вещей, денег, ювелирки – не счесть.
Не испытывайте судьбу – полностью меняйте начинку у всех замков в квартире сразу, как получили ключи. Спокойствие дороже.

Как видите, ничего сложного в покупке квартиры без агентств недвижимости нет. Надо только спокойно проходить каждый этап и внимательно изучать всё, что говорят, пишут и делают продавец и его агент. Удачной и выгодной покупки квартиры вам.

Оставить комментарий



Архив записей в блогах:
А не поспешил ли Порошенко!? Сейчас позвонил деловой партнёр из Москвы, живёт на шоссе Энтузиастов, так вот он говорит, что из Реутова идёт колонна дивизии им. Дзержинского... и около главного офиса 12 ГУМО в Балашихе шевеление какое-то подозрительное... и метро закрывают... Пом ...
Сегодня, отвлекусь от надоевшей политики. Хотя, судя по всему, вопрос актуален не только в Украине и в какой-то мере его можно считать политическим. Хочу поговорить о валютных кредитах. Причём о том, о чём обычно умалчивают. Тема болезненная. Проблема заёмщиков, многие из которых, в связ ...
Нас часто многие стараются как-то "укусить" или пнуть" или еще что, просто потому, что мы два добропорядочных, честных и работоспособных человека, а это не всем ...
По всему интернету ходит, раз пятнадцать натыкалась. Наконец  заставила себя прочесть. На весь вагон нашлась одна девочка, которая по часу в день ...
Прошу заранее прощение за наивность моих суждений. Выскажусь не как профессионал-политик, а как обычный человек. Пару дней назад убили президента Ливии Каддафи. И в Ливии и на Западе облегченно вздохнули. На Западе обрадовались, что все концы в ...