Как мы покупали новую квартиру без риэлтора

ruslanviktorov — 07.10.2020

Все мои читатели и друзья знают, что раньше я жил в Подольске, но семья росла и нам в нашей двушке стало тесновато, настало время искать жилье побольше. Я уже рассказывал, что до самоизоляции, как знали, мы переехали в Видное, о чем до сих пор не пожалели. Многие мои друзья просили рассказать как и что, ну и почему мы покупали квартиру в итоге без риэлтора, возможно ли такое? Сразу оговорюсь, будет много букв. Пост обещал в том числе vasya_lesya, обещал, делаю.

Начнем с того, что риэлтор – не обязательная часть программы. Любой человек может сам продать, купить или обменять квартиру, а информация в наше время ничего не стоит. Но внутри этого «сам продать и сам купить» есть множество деталей. Их можно учитывать самому, и в этом случае учиться вы будете с нуля – методом проб и ошибок, либо обратиться к специалисту. Это как с личными проблемами: ты можешь купить книгу Фрейда и что–то про себя понять. Можешь выпить бутылку водки с другом, и тебе тоже на время полегчает. А можешь пойти к хорошему психотерапевту. Слово «хороший» – подчеркнуть.

В принципе у нас уже был опыт покупки квартиры(как раз в Подольске), но там нам помогал риэлтор, который накосячил(а ведь риэлтор знакомый). Ну и нужно понимать, что риэлтору вы заплатите от 3-5% в лучшем случае от продажи/покупки квартиры, а это большие деньги, если готовы на это то вперед, мы решили эти деньги сэкономить.

85% работы – это поиск и выбор. Для риэлтора же – это лишь первые 10% его работы. Когда работа покупателя сделана, у риелтора она только начинается.

Хороший риэлтор прежде всего поймет ваш мотив: зачем вам вообще покупать квартиру. Хороший риэлтор может даже вас отговорить от покупки – совсем или на время. Да–да, бывает и так. Но на самом деле, он просто учтет рынок, ваши потребности, ресурсы и интересы, чтобы вместе с вами найти оптимальное решение. Ну не нужна вам трешка за сорок миллионов в Сити, если вы молодой холостяк–путешественник. Мы с вами лучше вложим эти деньги в коммерческую недвижимость, сдадим ее за 300 тысяч, снимем прекрасную студию с видом на Кремль за 150, а остальные прогуляем в том же Берлине.

«Квартиру без риэлтора не купишь. С документами намучаешься, да и проблем потом не оберешься. Лучше пусть профессионалы этим занимаются!» Примерно так говорили наши родственники и знакомые, когда узнали о нашем намерении купить квартиру самостоятельно. Времени, конечно, у нас было не так много, но платить 300-450 тыс. совсем не хочется такому «профессионалу», который толком не может ответить на элементарные вопросы о характеристиках квартиры: площадь кухни, высота потолка, материал стен и пр.

У нас было много нюансов, ну и искали мы в основном на юге, нам нужна была 3-шка, с раздельным санузлом, желательно кухней от 10 м.кв., метро, сады и школы рядом, ну и еще куча заморочек, которые потом прибавились. Так как я работаю удаленно, пока дети в саду я соответственно ездил смотреть квартиры, в день 5-6 адресов.

Не верьте ЦИАН, по факту когда приезжаешь на объект выявляется много чего того, чего не было указано в объявлении, как фото, так и других моментов. Около 100 квартир отвалились уже на стадии звонков, еще около 100-150 мы посмотрели лично, да-да, 100 или 150 квартира мы лично объездили. Как новостройки, так и вторичку.

После первых же просмотров ПИКовских квартир мы решили, что точно не будем больше смотреть квартиры от этого застройщика и вам не советую. Вообще не понимаю, как там люди живут.

При просмотрах задавайте все вопросы, которые придут к вам в голову. Нет запретных тем для вопросов продавцу и его агенту. От плохого освещения по дороге от метро или остановки маршрутки до наличия наркоманов и прочих асоциальных элементов в подъезде, доме и районе.

От того, почему так плохо прибиты плинтуса в спальне до сколько кошек, судя по запаху, хозяин содержал в этой квартире.

Ну и конечно вопросы по цене. Они должны быть в вашем арсенале. Размер скидки, можно ли получить меньшую цену продажи если вы будете готовы подождать пока продавец подберет себе альтернативное жилье. И так далее. Я лично всегда 300-500 тыс. сбивал с ходу.

Полезные государственные ресурсы и источники, которые помогут собрать документы на квартиру и узнать доп. информацию о владельце:
Сайт Ростреестра — можно проверить выписку из ЕГРН.

Сайт Федеральной службы судебных приставов — смотрим нет ли у продавца гиганских долгов и проблем с налогами.

Сайт Спроси Дом Рф — можно посмотреть оф. инструкцию покупки квартиры.

Бабульки возле подъезда — получаем доп. сведения о квартире и продавце.

Тетя Лариса — подруга мамы, которая работает в госструктурах или банке. Она поможет понять прописные истины.

Сейчас вообще не проблема узнать чистоту квартиры. Так что не бойтесь.

В итоге после стольких просмотров, небольших ссор и скандалов (да это как с ремонтом, без обид не обойтись) спустя 2 месяца супруга в итоге нашла ту самую квартиру, которая должна была стать нашей, я уже морально так устал на тот момент, что согласился.

Настал день внесения аванса и теща нам говорит, что через дорогу продается 4-х комнатная квартира, но дороже, может по пути посмотрите ради интереса, ведь 4 комнаты лучше чем 3. Мы зашли, посмотрели и я влюбился в нее. Покажу лишь несколько фото, не обессудьте.





Хозяева оставляли абсолютно все, дорогая техника, ремонт для себя, три балкона, два санузла с джакузи, в общем, хоть завтра въезжай и живи, как потом оказалось и месторасположение шикарное, есть абсолютно все. Да и хозяева оказались просто потрясающими людьми. До сих пор друг с другом общаемся.

В итоге мы отказались от аванса по другой квартире и остановились на этой. Ну, а дальше оформление.

Список документов, которые должен предоставить продавец:

1. Расширенная (!) выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней). Именно из расширенной выписки можно узнать всю историю квартиры: какого года дом, ФИО всех владельцев, есть ли на квартире обременения и не только. Если ли вы такой же любитель советского шика как и я, то есть вероятность, что выбранная квартира была куплена до 1998 года. В те недалекие времена право собственности регистрировали в БТИ, а не как сейчас — в Росреестре. Следовательно о всех владельцах информации в выписке ЕГРН не будет — тогда просим у продавца дополнительно предоставить справку из БТИ.

2. Основания возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.д. В моем случае владелица получила квартиру по наследству 20 лет назад и у нее был договор наследования. Многие боятся покупать такие квартиры, потому что может неожиданно появиться обделенный родственник из Магадана и попытаться отсудить себе кусочек. Ну если брать квартиру, которая не вчера была унаследована, а лет 10-20 назад, то риски минимальные. ЗЫ: Пишу только про свою ситуацию. А вообще, для каждого документа, подтверждающего право собственности есть свои особенности. Можно их загуглить и тоже подковаться.







3. Выписка из домовой книги смотрим кто и когда был прописан в квартире. Если выписан, то куда прописан и т.д. Хорошая и полезная вещь! Нужно еще проверить есть ли временно выписанные, которые могут претендовать на жилье: блудный сын, двоюродный брат в тюрьме и т.д.

4. Кадастровый паспорт, чтобы проверить была ли перепланировка. Если схема квартиры по паспорту не совпадает с действительностью — это незаконная перепланировка. Если продавец до сделки не захочет исправлять перепланировку, можно (и нужно) просить существенную скидку. Но в моем случае все было в порядке.

5. Справка из ЖЭУ (жилищно-эксплуатационной конторы = ЖЭК) или паспортного стола (ее еще называют справка по форме №40, срок действия 10 дней), для проверки, что в квартире никто не зарегистрирован на момент продажи.

6. Справки, что нет задолженности по коммуналке (срок действия 30 дней). Долги старых хозяев — это не ваша проблема. Поэтому в случае чего требуйте продавца все оплатить до сделки, или опять же — просите гигантскую скидку, чтобы уж точно оплатил.

7. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера (обычно, когда продавец в преклонном возрасте). Если выяснится, что владелец квартиры был лютый псих, алкаш или уже в силу возраста плохо соображал, то сделку могут отменить в суде.





Сами проверяйте всё. Не доверяйте словам. Иногда – даже бумагам. Вы – единственный, кто будет нести всю ответственность за купленную квартиру со всех сторон. Так готовьтесь к этому еще до покупки.

Найдите полный список документов по квартире, которые необходим для полной юридической проверки. Пропишите в договоре аванса/задатка этот список. Что-то продавец может отказать предоставлять (дополнительные документы, не обязательные для сделки). И если не удастся договориться, то придется вам самим собрать эти документы. Благо, в нашей стране возможно многое за небольшое вознаграждение.

Если не уверены в документах по квартире – нанимайте юристов. Хотя у вас не должно такого произойти (см выше), но все же. Вполне вероятно, что выгодней будет заплатить юристам (не риэлторам!) за юридическую экспертизу документов по квартире.

И не связывайтесь с теми юристами и юридическими конторами, что дают «гарантии» и «сертификаты юридической чистоты квартиры». Это те же агенты по недвижимости, только с вывеской «Юристы».

Грамотные юристы прекрасно знают наши законы и их исполнение, чтобы давать какие-либо гарантии. Помните – по-прежнему всю ответственность за решения «покупать – не покупать» несёте вы. И только вы. Не расслабляйтесь.

Вся сумма, которую вы передаёте продавцу или его агенту, должна быть указана в договоре купли-продажи квартиры. Никаких двух мнений здесь быть не может. Передали в качестве аванса/задатка 30 тысяч и на сделке собираетесь передать еще 1 миллион 930 тысяч? Значит в договоре купли-продажи квартиры в пункте «Цена договора» должна стоять цифра 1 960 000 рублей. Не больше, не меньше.

Как там будет рассчитываться продавец со своим агентом, вас не волнует от слова «совсем». Вы покупаете за 1,96 миллионов квартиру и именно столько передаёте покупателю. И на эту сумму должна быть и расписка

Расписка обязательна. Расписка в наших судах – работающий инструмент для доказательства, что вы, как покупатель, исполнили свои финансовые обязательства перед продавцом. И – что не менее важно – продавец к вам не имеет финансовых и иных претензий по сделке купли-продажи квартиры.

Так что храните расписку как зенитцу ока.

Акт приёма-передачи – важный документ. После того, как вы получили выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним), рано расслабляться. Вам над принять квартиру от продавца.

Во многих регионах России акт приема-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли-продажи. Что приносит дополнительные риски покупателям.

По закону, как только покупатель и продавец подписал акт приема-передачи квартиры, покупатель несёт всё бремя ответственности за физическое состояние квартиры.

Если без подписанного акта приема-передачи квартиры не сдать документы на регистрацию в Росреестр, то вам придётся либо поверить, что продавец не обнесет уже почти не свою квартиру пока идет регистрация перехода права собственности. Либо забрать ключи от квартиры сразу после подачи документов в Росреестр, если продавец продавал свою квартиру без мебели и там никто не живет.

Меняйте замки сразу. Как только ключи от квартиры (вашей или почти вашей) оказались у вас –тут же меняйте замки. Серьёзно и это не смешно.

Историй, когда покупатели въезжали в новую квартиру, оставляя замки от прошлых хозяев, и в один прекрасный день оставались без мебели, ценных вещей, денег, ювелирки – не счесть.
Не испытывайте судьбу – полностью меняйте начинку у всех замков в квартире сразу, как получили ключи. Спокойствие дороже.

Как видите, ничего сложного в покупке квартиры без агентств недвижимости нет. Надо только спокойно проходить каждый этап и внимательно изучать всё, что говорят, пишут и делают продавец и его агент. Удачной и выгодной покупки квартиры вам.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив