Как льготная ипотека превратилась в ловушку?

taxfree — 09.02.2024 Один из самых вызывающих перекосов в российской экономике — пузырь на ипотечном рынке, выросший из-за действующей с 2020 года программы льготных кредитов на жилье. На этой неделе ЦБ подвел итоги 2023 года: ипотечный рынок вырос на 60%, а больше половины займов пришлось на льготную ипотеку. Ипотечный пузырь повышает цены на жилье, нагружает бюджет триллионными расходами и работает на рост неравенства: все налогоплательщики финансируют покупку квартир теми, кто может позволить себе кредит. Этим летом программа должна завершиться, но СВО сделало вопрос политически сложным: главными получателями займов стали силовики и военные, зарабатывающие на СВО


Что происходит? На этой неделе ЦБ подвел итоги работы банковского сектора — и констатировал очередной рекорд на ипотечном рынке. Всего в 2023 году банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей ($92 млрд). Это в 1,6 раза больше, чем в 2022 году, и в 2,8 раза меньше, чем в 2019-м — последнем году перед тем, как правительство начало массово раздавать россиянам льготные ипотечные кредиты.

По итогам 2023 года на льготные программы пришлась большая часть (60,8%, или 4,7 трлн рублей) выданных ипотечных кредитов. И эта доля стремительно росла весь год: в декабре, как следует из статистики ЦБ, она уже составляла 83,4%. По сравнению с 2022 годом объемы выдачи льготной ипотеки выросли вдвое.
Если вам понравился пост, и вы хотите отблагодарить блог , просто зарегистрируйтесь по ссылке Это ресурс, где можно научиться понимать волновую теорию Эллиотта и уметь самому пользоваться ею. Это бесплатно. Подписку брать необязательно


Всего в России сейчас действует семь программ выделения гражданам ипотечных кредитов с господдержкой. Большинство из них — адресные: для семей с маленькими детьми, военных, IT-специалистов, жителей отдаленных регионов. Но самая масштабная программа — безадресная: по ней государство субсидирует ипотечные кредиты на покупку квартир в новостройках для всех желающих под 8% — ровно вдвое ниже ключевой ставки российского ЦБ. Эта программа была введена весной 2020 года как временная стимулирующая мера на пике закрытия экономики из-за пандемии COVID-19. О пандемии давно все забыли, но программа осталась.

Банк России начал выступать против продления программы льготной ипотеки уже через несколько месяцев после ее введения в 2020 году, но до сих пор правительство ежегодно ее продляло. Очередной дедлайн, когда программа должна быть продлена или отменена, — 1 июля 2024 года.

О чем спорят
Последний виток спора между ЦБ и правительством о судьбе льготной ипотеки начался прошлой осенью и не утихает до сих пор. И ЦБ, и Минфин выступают за сворачивание массовых программ (прежде всего льготной ипотеки по 8%) и переход к адресным. Но у заинтересованных в продлении программы застройщиков — мощное лобби в правительстве во главе с одним из новых фаворитов Путина, вице-премьером Маратом Хуснуллиным.

Субсидии по ипотеке выгодны банкам и застройщикам. Но, во-первых, из-за повышения ключевой ставки они увеличивают расходы бюджета: когда в 2020 году программа вводилась, государство гарантировало заемщику ипотеку под 6,5% при ставке ЦБ 6%; сейчас — под 8% при ставке ЦБ 16%. По подсчетам Минфина, продление льготных ипотечных программ на два года обошлось бы бюджету в 1 трлн рублей.

А во-вторых, в нынешнем виде программа очевидно работает на рост неравенства в обществе. Позволить себе льготную ипотеку могут только относительно обеспеченные люди, способные накопить на первоначальный взнос (до недавнего времени составлял 15% от стоимости квартиры) и обслуживать платежи. «А платят за массовые льготные программы другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами», — сказала на этой неделе Эльвира Набиуллина. Проще говоря, в рамках программы безадресной ипотеки под 8% плательщики НДС, в том числе самые бедные, которые тратят все доходы на еду, субсидируют ипотеку для части среднего класса.

Компромиссное решение
Еще одна проблема — это то, что уже более 60% заемщиков по ипотеке отдают на выплату кредитов более половины своего дохода. Доступ к льготным программам получили зависимые от военных выплат силовики, бюджетники и прочие «участники СВО». Потеряв этот источник дохода, им будет крайне сложно обслуживать кредиты, особенно в условиях растущих цен.

Осенью 2022 года правительство, не готовое отменять льготную ипотеку, приняло компромиссное решение: условия программы ужесточили, повысив первоначальный взнос для заемщиков с 15% до 20%, а банкам на 1 п.п. снизили субсидию от государства, чтобы бюджет немного сэкономил. Банки решили компенсировать потери за счет застройщиков. Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк (занимают около 80% рынка) приняли решение с января 2024 года выдавать ипотеку только на покупку жилья у своих аккредитованных застройщиков и ввели для них комиссию за выдачу кредитов.

Банки жалуются, что ужесточение регулирования льготных кредитов делает их невыгодными. По расчетам «Сбера», в июле 2023 года, до всех изменений, чистая процентная маржа при выдаче кредита по госпрограммам составляла всего 0,6%. Но в результате снижения правительственных субсидий для банков и новых требований ЦБ по нормативу краткосрочной ликвидности маржинальность льготной ипотеки стала отрицательной — минус 1,2%. У ЦБ диаметрально противоположная позиция: по версии директора департамента банковского регулирования Александра Данилова, до ужесточения правил доходность этих кредитов для банков составляла 20% и сейчас остается положительной. В целом банковский сектор закончил 2023 год в жирном плюсе. Чистая прибыль банков составила рекордные 3,3 трлн рублей — в 16 раз больше, чем в 2022 году.

Что дальше?
Срок действия программы льготной ипотеки истекает 1 июля 2024 года. До сих пор правительство каждый год ее продляло, но в этом году, похоже, все пока настроены на то, что нового продления не будет. Во время «прямой линии» в декабре Владимир Путин пообещал продлить только самую большую адресную программу — семейной ипотеки.

Главный лоббист программы, вице-премьер Марат Хуснуллин в конце декабря говорил, что правительство будет предлагать продлить безадресную программу в отдельных регионах со слабым спросом. «Массово на всю страну льготную ипотеку продлевать не будем, свою функцию она выполнила», — заверял он. Впрочем, в Минфине так же уверенно говорили о прекращении программы и осенью 2022 года — но через месяц Владимир Путин продлил ее еще на полтора года.

Выводы
Сворачивание льготных ипотечных программ, вероятнее всего, вынудит застройщиков вводить меньше жилья, после чего стройка перестанет быть одним из главных драйверов экономического роста, каким она является сейчас.

У льготной ипотеки есть и важный социальный побочный эффект: в 2023 году в России окончательно оформилась новая структура среднего класса. Теперь она состоит из военных, сотрудников спецслужб и других «иждивенцев» государства, чьи доходы связаны с СВО и полицейскими функциями. Существенная часть этого нового «среднего класса» теперь участники программ ипотечного кредитования. Высокие выплаты, которые получают эти категории населения, загоняют правительство в ловушку: их придется сохранять, даже если ситуация с доходами бюджета ухудшится, поскольку резкая потеря в деньгах — тем более у социальных групп с боевым опытом и доступом к оружию — способна спровоцировать нежелательные для режима последствия.

Автор статьи — приглашенный научный сотрудник Немецкого совета по международным делам (DGAP) и Берлинского центра Карнеги Александра Прокопенко

По материалам интернета

Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив