Как испанский диктатор Франко подавил рынок аренды с помощью контроля цен

taxfree — 07.06.2023

Испанский диктатор генерал Франсиско Франко подавил рынок аренды с помощью ценового контроля, но при этом руководил строительством большого количества доступного жилья, что помогает объяснить, почему доля собственников жилья в Испании по-прежнему выше среднего показателя по странам ЕС.

Франко изображают как "правого" диктатора, но он не так легко вписывается в эту форму. В некоторых отношениях он был левым, особенно когда дело касалось жилищной политики. Он не просто контролировал арендную плату, он заморозил ее, чтобы облагодетельствовать "народ" за счет домовладельцев.


Две старушки

Две старушки в моем доме в Испании до сих пор живут в больших квартирах, в которых с комфортом могли бы разместиться четыре семьи. Они практически не используют жилую площадь своих квартир и платят арендную плату, которая составляет менее 5% от текущих рыночных ставок. Расходы на владение квартирой превышают доходы от аренды, поэтому владельцы платят за нее десятилетиями. Подобные случаи помогают объяснить, почему в испанских городах так не хватает съемного жилья. Зачем этим маленьким старушкам переезжать в более комфортное (и дорогое) жилье и освобождать жилье для молодых семей, если за их аренду платит кто-то другой?

Политика Франко по замораживанию арендной платы при одновременном строительстве большого количества дешевых домов для покупки также объясняет, почему в Испании до сих пор выше среднего показателя по странам ОЭСР. Сегодня проблема заключается в том, что молодые люди не могут позволить себе купить жилье.



Разве это не ирония?

Введенный Франко контроль арендной платы со временем разрушил рынок, поскольку никто не вкладывал средства в содержание и строительство частного арендного жилья, которое не приносило прибыли. С годами количество и качество арендного жилья сократилось.

Но и возможность купить дешевое жилье также прекратилась после смерти Франко. Демократические испанские правительства после Франко не инвестировали в строительство доступного жилья, не говоря уже о социальном жилье. Цены на жилье росли благодаря процветанию, дефициту, стоимости рабочей силы, стоимости строительства, налогам и бюрократическим проволочкам.

Семьям по-прежнему нужно было где-то жить, поэтому рынок аренды необходимо было исправить. Социалистическое правительство Фелипе Гонсалеса в 1980 году отменило введенные Франко ограничения на аренду жилья для новых контрактов.

Испании не нужно искать дальше своей собственной истории, чтобы понять, что контроль за арендной платой со временем становится контрпродуктивным. Социалисты научились этому у Франко, поэтому иронично, что правительство под руководством социалистов в 2023 году вернуло контроль за арендой.

Я нашел увлекательную статью о жилищной политике Франко испанского историка и профессора университета Луиса Э. Тогореса, которую стоит прочитать, если вы заинтересованы в понимании этой темы. Она опубликована на испанском языке в El Debate, но я нигде не могу найти английский перевод, на который можно было бы дать ссылку, поэтому я взял на себя смелость перевести ее на русский и опубликовать ниже. Похоже, что Франко говорил о "социальной справедливости" задолго до рождения сегодняшних воинов социальной справедливости.

Когда Франко заморозил арендную плату и продвигал социальное жилье (успешно)

Автор Луис Э. Тогорес, опубликовано El Debate.

За 14 лет (1961-1975) диктатор построил более четырех миллионов единиц социального жилья, которое большинство испанцев смогло выплатить за 8-10 лет.

Когда Франко умер, никто не осмелился тронуть "его" закон об аренде, который заморозил цены на аренду жилья по всей Испании. Франкистский закон, рожденный для защиты арендаторов - якобы более слабой стороны - от арендодателей - якобы более богатых - в рамках авторитарной социальной политики режима, открыто выступавшего против свободы рынка и полной доступности частной собственности. На первый взгляд, эта мера была призвана подорвать экономический либерализм, а вместе с ним и демократию.

Франкизм, режим, в котором уникальным образом сочетались ультранационалистические идеи, авторитарные формы правления, социализм в экономических вопросах, частная собственность и антикапитализм (и все это в Испании, пропитанной закоснелым клерикализмом и управляемой военными и фалангистами), без колебаний заморозил доходы от аренды. Так, Франко и его министры приняли Закон об ограниченной аренде жилья 1954 года и Закон о городской аренде 1964 года, преамбула которых гласила:

"Движение по либерализации городской собственности должно быть сдержано не только ритмом, определяемым экономическими условиями страны, но и неизбежными требованиями социальной справедливости, которые составляют суть и причину существования нашего политического режима". Данная реформа Закона об аренде городского жилья отвечает этим фундаментальным принципам, реформа, которая, естественно, не может состоять в простом и немедленном возвращении к правовой системе общего права, пока она не будет изменена, чтобы адаптироваться к императивам нашего времени, поскольку мы еще не достигли необходимой экономической зрелости и не смогли удовлетворить жилищные потребности значительных слоев испанского общества, несмотря на значительные усилия и очевидный рост, достигнутый за последнее десятилетие".

Эти законы привели к почти полному сокращению рынка аренды, вынудив испанцев копить деньги на покупку собственного небольшого жилья. Это были другие времена! Хотя процентные ставки были очень высокими, цены на дома были вполне разумными, и большинство людей могли приобрести жилье в соответствии со своим экономическим положением. Так, 77,8% испанцев были домовладельцами. В последние годы эти показатели снижаются из-за значительного роста цен на жилье, которые не соответствуют нынешним зарплатам испанцев. Испания превратилась из одной из десяти ведущих стран по числу домовладельцев в тринадцатую.

В 1950 году правительство подсчитало, что для реализации проекта "одна семья - один дом" не хватает одного миллиона единиц жилья. Для решения этой огромной проблемы в середине 1950-х годов генерал Франко создал Министерство жилищного строительства. Режим проводил политику социального жилья уже 19 апреля 1939 года, когда новый Национальный институт жилья запустил "план защищенного жилья", "субсидированное жилье" и "жилье с ограниченной арендой".

В 1951 и 1964 годах были приняты законы о городской аренде с высокой степенью защиты и вмешательства, а также План срочного субсидирования социального жилья. Второй национальный жилищный план (1961-1975 гг.) предусматривал строительство четырех миллионов домов - минимального количества, необходимого для устранения существующего дефицита жилья. В общей сложности было построено 1,5 миллиона единиц жилья для удовлетворения спроса, вызванного значительным ростом населения; 250 000 для удовлетворения внутренней миграции и 900 000 для замены старого жилья. Франко руководил строительством 4 080 619 единиц социального жилья в течение 14 лет (1961-1975). В период с 1960 по 1980 год количество семейных домов удвоилось: с 7,7 миллиона в 1960 году до 10,6 миллиона в 1970 году и 14,7 миллиона в начале 1980-х годов. В этот период большинство испанцев смогли приобрести жилье, которое они выплачивали в течение 8-10 лет, несмотря на то, что банковские процентные ставки часто превышали 10% в год.

Франко ввел замораживание "старой ренты", что сохраняло цены на аренду жилья неизменными и вынуждало продлевать контракты на неопределенный срок. Эта мера была следствием социальной политики франкизма, направленной на обеспечение жильем многих испанцев. Этой ситуации пришел конец с приходом в Ла-Монклоа Фелипе Гонсалеса из Испанской социалистической рабочей партии (PSOE). Декрет Бойера 2/1985, изданный 30 апреля в отношении мер экономической политики, ознаменовал либерализацию рынка аренды жилья, положив конец контролю франкистской диктатуры над арендной платой за жилье.

Если вам понравился пост, и вы хотите отблагодарить блог , просто зарегистрируйтесь по ссылке Это ресурс, где можно научиться понимать волновую теорию Эллиотта и уметь самому пользоваться ею. Это бесплатно. Подписку брать необязательно

Поддержать блог любой суммой

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив