Жадность, безвыходность, паника

giovanni1313 — 02.12.2022 Один из крупнейших фондов коммерческой недвижимости, $125-миллиардный Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), столкнулся с набегом вкладчиков и ограничил возврат инвестированных средств.


В отличие от недавних махинаций на крипто-бирже FTX, для фондов недвижимости такая практика абсолютно легальна. Более того, она является стандартом для отрасли, инвестирующей в малоликвидные активы. Так, в BREIT максимальный квартальный лимит вывода средств был установлен как 5% от активов, максимальный месячный — 2%. И в этом ноябре квартальный лимит был практически исчерпан. Оставшаяся квота на декабрь — только 0,3%.

Ноябрьские заявки на вывод удалось удовлетворить только на 43%. Остальным, очевидно, придётся ждать наличности очень долго. Кто не успел — тот уже опоздал. Инвесторы-спекулянты, набившиеся в фонд на волне ажиотажного роста цен на недвижимость, стали жертвой собственной жадности и близорукости. И оказались в безвыходном положении.

Но важность произошедшего события не только в болезненных уроках для инвесторов. Ограничение выплат вызвало большой резонанс в финансовых СМИ. И оно вполне может стать прологом для следующего гипотетического сценария:

1. Принцип «кто не успел — тот опоздал» и угроза оказаться в безвыходном положении порождают панические настроения среди всех инвесторов в фонды недвижимости. Ситуацию подогревает ужесточение монетарной политики Федрезервом и ухудшение состояния экономики. Заявки на вывод средств сыпятся не только в фонд ”Blackstone” — но и в сотни других. Общий размер активов этой отрасли в США — 4,5 трлн. долларов.


2. Возникает так называемый эффект «заражения» (contagion). Большая часть фондов недвижимости упирается в лимиты вывода. Причем объем заявок значительно превышает этот лимит.

3. Поскольку цикл вывода средств привязан либо к календарному месяцу, либо к кварталу, о настоящем масштабе кризиса публика узнает только в начале января.

4. Параллельно индустрия начинает ликвидировать активы (недвижимость), чтобы производить денежные выплаты в рамках лимитов.

5. Распродажи будут проходить в условиях очень шаткого состояния рынка недвижимости, угнетенного тем же самым Федрезервом и охлаждением экономики. Месячный объем рынка вряд ли превысит 200-220 млрд. долларов.

6. Гипотетические продажи фондов, исходя из 2%-ного лимита, могут достигать 90 млрд. долларов в месяц.

7. Приток инвестиционного капитала, ранее служивший одним из существенных факторов роста цен на недвижимость, одномоментно сменится гигантским оттоком. Негативный вклад в цены, учитывая фундаментальную слабость рынка, будет кратно превышать позитивный вклад в 2020-21 гг. Цены испытают очень сильный негативный шок. Значительная роль институционального спекулятивного спроса — это то, что отличает нынешние события от событий 2004-2008 гг. Тогда спекулятивный спрос был «розничным» и потому меньше подверженным эффекту заражения и синхронным скачкам спроса на ликвидность.


8. Низкая ликвидность рынка недвижимости будет служить демпфирующим механизмом. Как сделки, так и изменение цен занимают здесь месяцы. Эффект от быстрого разворота потоков инвестиционного капитала будет транслироваться в цены и «затоваренность» на протяжении нескольких кварталов.

9. Тем не менее, даже постепенного ухудшения привлекательности рынка недвижимости будет достаточно для формирования «самосбывающегося пророчества». Снижение цен на недвижимость будет транслироваться в уменьшение стоимости активов фондов. Это будет подогревать панику и желание выбраться из фонда любой ценой.

Вероятность реализации этого сценария я оцениваю как высокую. Единственным противоречием пока видится тот факт, что нынешний набег на ”Blackstone” был инициирован зарубежными (азиатскими) клиентами. От них поступило 70% ноябрьского объема заявок на вывод, при этом вложения нерезидентов составляют только 20% фонда. Американцы до последнего времени не были замечены в панике.

Впрочем, паника разрастается одинаково вне зависимости от того, кто положил ей начало. Аналогично, запертыми в фонде могут оказаться все, на равных условиях. В мировой практике это не первый случай кризиса, инициированного иностранными инвесторами. И стоит всё время помнить, что гигантский приток зарубежного капитала — это не просто «халявные» деньги, но и повышенные риски. Это справедливо как для бедной, развивающейся страны, так и для Соединенных Штатов.

Таким образом, события вокруг BREIT могут стать аналогом ”момента Bear Stearns” (момент «Лемана», согласно вышеприведенному сценарию, может случиться уже в январе) для американского рынка недвижимости.

Подчеркну, что только для рынка недвижимости. Экономика в целом пока держится уверенно. Эффекта заражения, распространяющегося из сектора недвижимости, для нее пока не наблюдается. Возможно, они появятся позднее. Но пока я бы поостерегся проводить более широкие параллели между сегодняшним днем и событиями 2008-го.

_____________________________________________________________

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив