Плохие алгоритмы и хороший директор

giovanni1313 — 26.11.2022
Ни ума, ни фантазии: гендиректор ”Opendoor” Эрик У попытался объяснить, как можно за квартал потерять 900 млн. долларов в «высокотехнологичном подрывном бизнесе» срочного выкупа домов через приложение на смартфоне. Продолжаем сагу о приключениях iBuying на американском рынке жилья.

И начнем с фантазии. Недолго думая, Эрик У решил позаимствовать отмазки у своих коллег из “Zillow”, ранее также потерявших сотни миллионы долларов в этом бизнесе. Оказывается, опять виноваты алгоритмы. Какие плохие алгоритмы — менеджмент изо всех сил уговаривает их зарабатывать деньги, а они, заразы такие, занимаются откровенным вредительством и саботажем! Позор алгоритмам!

Но в операции саботажа у алгоритмов появился еще один коварный пособник: рынок жилья. Действуя скрытно и дерзко, рынок жилья резко повысил цены на недвижимость в 2020 и 2021 годах! Настолько резко, что это стало самым быстрым ростом цен за 40 лет и самым резким ускорением этого роста в истории. Это повергло алгоритмы и менеджмент в самый настоящий шок и трепет — в котором, надо полагать, они пребывают до сих пор.


Пора переходить с драматического нарратива на качество управленческих решений, принимаемых капитаном ”Opendoor”. Я даже пока не буду останавливаться на макроэкономических факторах, на фундаментальной устойчивости рекордного постпандемийного перегрева американского рынка жилья. Достаточно чистой теории статистического моделирования.

Если модель обучена на определенной выборке, на определенном диапазоне входных значений — то при попытке «скормить» ей вводные за пределами исходного диапазона адекватность работы модели ничем не гарантирована. Более того, исходя из практики, ожидать стоит скорее неадекватных результатов. И уж тем более, если речь идёт о миллиардах долларов оборота и единственном источнике заработка для компании, осторожность более чем разумна. Соответственно, вместо шока, трепета и пассивного «и так сойдет» У должен был перестать доверять алгоритмам еще на старте пузыря недвижимости, весной 2021.

Алгоритмы и технологичность — не только чит-коды, открывающие кошельки венчурных инвесторов, но и ограничения, повышающие уязвимость бизнеса. Ограничения, повышающие требования к «человеческому» менеджменту: он рано или поздно столкнется с необходимостью брать управление на себя и в кратчайшие сроки адаптировать бизнес к новой реальности. И если алгоритмы стали очевидно неадекватны, адекватно ли реагировал Эрик У?

«Мы рассчитывали на изменения в процентных ставках, но не учли драматический сдвиг в ценах на жильё», — признаётся У. — «...Это был сдвиг, который мы не видели раньше ни в каких бэктестах и данных о предыдущих снижениях цен, которые мы анализировали».

Ага, кризис подкрался совершенно незаметно. Ну кто бы мог подумать. Эрик У подумать точно не мог — хотя за стратегические решения, касающиеся рынка недвижимости, в 2020-21 гг. он начислил сам себе (он кофаундер) вознаграждение в 500 млн. долларов. Став в 2020 5-ым, а в 2021 — 32-ым самым высокооплачиваемым CEO США. Разумеется, оба года компания окончила с гигантскими убытками. И, разумеется, в 2022 эти убытки будут совсем уж неприличными. Хорошая работа, Эрик.


Небольшим утешением для сторонников социальной справедливости будет то, что почти всё вознаграждение было выплачено акциями ”Opendoor”. Которые на фоне шоков, трепетов и прочего драматизма рухнули в цене в 5-8 раз с момента выплат. И монетизировать У успел только 4% своей доли — что опять намекает нам о способностях Эрика принимать умные финансовые решения.

Ладно, не будем зацикливаться на пересчете денег и акций в чужом кармане. Как насчет «сдвига, которого не было видно в прошлых данных»? По странному стечению обстоятельств, для меня еще в апреле был очевиден будущий «драматический сдвиг» на рынке американского жилья — а вот ребят, доход которых полностью зависит от этих сдвигов и которые держат на зарплате целый взвод аналитиков, он застал врасплох.

Ладно-ладно, признаюсь: в том апрельском посте количественного анализа было немного. Вдруг действительно в предыдущих данных процентные ставки никак не влияют на цены и я всё высосал из пальца?

Ок, давайте смотреть на прошлые количественные зависимости. Вот данные о связи годового изменения ипотечной ставки и соответствующего изменения в индексе ипотечных заявок. Данные по конец 2021:


Оказывается, теория не врёт. И если ставка растёт, скажем, на 1,5%, число ипотечных заявок уменьшается почти вдвое. Fun fact: в сентябре этого года рост ипотечных ставок превысил +3,5% г/г. По последним данным, ипотечные заявки рухнули в 3,8 раза г/г. Насчет беспрецедентности У не соврал — но не надо быть экономическим гением, чтобы понять, к чему это может привести.

Идём дальше. Вот так выглядит связь продаж жилья и индекса ипотечных заявок. Особенных комментариев здесь не требуется, всё очень наглядно:


Наконец, влияние объема продаж на цены. Зависимость более шумная. Но «хвост» распределения в левом нижнем углу выглядит достаточно красноречиво:


Какими изощренными способами надо было натягивать сову на глобус, чтобы «не увидеть» эти закономерности в анализе и бэктестах — большая загадка. Беспрецедентная загадка, как выразился бы Эрик У.

Но комментарии внешних наблюдателей позволяют пролить немного света на алгоритмическую кухню ”Opendoor”. Так, двое реддиторов отметили странную вещь: кажется, ”Opendoor” совершенно не учитывает площадь продаваемого объекта. Еще один, профессиональный оценщик, рассказал, что алгоритм компании относительно адекватно справляется с новыми домами (не более 5 лет с момента постройки). А что касается более старых — игнорирует качественные характеристики и состояние («убитость»).

И выходит, что «король голый». Сколько ни разглагольствуй о цифровых подрывных инновациях, если эта «инновация» не в состоянии увидеть фундаментальнейшие макроэкономические тренды, если она не в состоянии понять разницу между домами разного размера и степени убогости — то толку от этой инновации немного. Что мы, в частности, могли видеть по финансовым результатам ”Opendoor” задолго до «беспрецедентной турбулентности» на рынке жилья. Более того, кроме разглагольствований, никаких усилий по доведению этой инновации до ума менеджмент предпринимать не хочет.

И да, в заключение пара слов о «беспрецедентной турбулентности». Самое веселое заключается в том, что цены на жильё — если судить по более широкому и более оперативному индексу ”Zillow” — еще даже не начали падать. Более респектабельный индекс S&P Case-Shiller в последние месяцы лета сократился — но всё еще на 13% выше, чем годом ранее.

Поэтому основная боль у ”Opendoor” еще впереди. Официально предупреждаем об этом Эрика У. А то он опять начнет ссылаться на неожиданности и плохую работу алгоритмов...

_______________________________________________________________

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив