Выпуск 247. Почем жилье в Финляндии.

Продолжение про Финское жилье. Как просили, про ремонты и цены..
Прежде всего стоит сразу отметить — бездомных в Финляндии нет... совсем... Если человек по какой-то причине потерял крышу над головой (и это вовсе не обязательно человек бедный!), его обеспечат жильем немедленно — сначала временным — буквально на несколько дней, а потом и постоянным — это будет муниципальное жилье сдаваемое в аренду



Вторая вещь, о которой стоит помнить — в Финляндии никогда и ни при каких условиях не раздают жилье в собственность — ни чиновникам, ни нуждающимся любых категорий ни даже очень хорошим актерам возжелавшим финского гражданства — вообще никому. Только в аренду... И муниципальное жилье, это всегда жилье арендуемое.

Если у человека доходы не позволяют оплачивать арендуемое жилье, государство будет субсидировать его расходы на аренду и оплату коммунальных услуг (в случае если жилье собственное, субсидируется только оплата процентов по ипотеке и коммунальные расходы). Размеры субсдий зависят от уровня доходов, состава семьи, года постройки дома, количества комнат и общей площади жилплощади. Размер арендной ставки вообще говоря тоже является частью норматива (в зависимости от района этот норматив свой — в его основе лежат среднерыночные ставки аренды). При этом действуют нормативы — то-есть государство субсидирует оплату только той части жилплощади, которая укладывается в рамки нормативов — все что превышает норматив — за свой счет.

В качестве примера — одинокая нигде не работающая (и не имеющая никаких иных доходов, кроме социальных пособий) женщина с одним ребенком не будет платить арендную плату за трехкомнатную квартиру площадью порядка 65 кв.м., а также плату за воду и за электроэнергию в объеме укладывающийся в какой-то там еще норматив (также она не будет платить за детский сад к примеру и много за что еще). Причем не важно проживает она в муниципальной квартире или арендовала квартиру на рынке — если сама квартира и стоимость ее аренды укладывается в нормативы — если она арендует дворец с арендной платой покрывающей годовой бюджет княжества Монако, ей компенсируют те-же 65 кв.м по среднерыночной ставке аренды, для данного района. reasonable housing costs — некая нормативная цена, которая зависит от месторасположения и года постройки дома, размера жилплощади и типа отопления. Как правило ниже рыночной стоимости аренды, за исключением муниципального жилья — последнее как раз примерно соответствует. Однако у нас мама одинокая — здесь помимо general housing assistance ей будет оказана и иная помощь в расходах на жилье. Увы — такое положение вещей иногда приводит к злоупотреблениям — супруги иногда разводятся фиктивно (при этом один из супругов должен прописаться в каком нибудь другом жилье — в Финляндии семья это не штамп в паспорте, а факт совместного ведения хозяйства)

Что именно включают в себя расходы на жилье? Оставим в стороне asumisoikeusasunto и определимся с расходами собственников (проживающих в собственной квартире) и арендаторов жилья.

Собственное жилье
Итак — владелец собственного жилья платит (по максимуму)
1) ежегодный налог на недвижимость — 0.2-0.5% от ее оценочной стоимости. Оценочная стоимость гораздо ниже рыночной стоимости и на нее влияет множество факторов... Можно сказать, что это нормативная стоимость

2) выплаты по ипотечному кредиту, если есть

3) оплата долга за ремонты, если долг не был выплачен при покупке квартиры целиком

4) плата за обслуживание дома — размер этой платы устанавливается собранием жильцов дома как некая сумма за 1 кв.м. площади

5) плата за воду — фиксированная сумма на одного проживающего (если проживающих двое, платят две ставки, трое — три итд.) лимита потребления нет. Иногда, довольно редко, плата за воду включена в стоимость обслуживания дома, иногда — тоже не часто, в доме стоят счетчики воды, и тогда оплачивается лишь ее фактическое потребление вне зависимости от количества проживающих. В Финляндии платят просто за воду — никаких отдельных платежей за горячую воду или за слив здесь нет. Диапазон этой платы от 10 до 20 евро на человека в месяц... От чего зависит конкретный ее размер я не знаю.

6) Электроэнергия — здесь оплата отдельно за саму электроэнергию и за ее доставку... схемы какие-то мутные там, и мне лень там разбираться... я плачу порядка 35-40 евро в месяц (это я взял два последних счета и пересчитал на месяц). Но я не экономлю электроэнергию — совсем... А сауна у нас в квартире за исключением летних месяцев используется 3-4 раза в неделю (жена очень любит, и ребенок подсел в течение последнего года)

7) сауна и прачечная — если есть и если нужно, и если плата не включена в плату за обслуживание — я не пользуюсь ибо у меня в квартире сауна собственная, стирать тоже предпочитаем в своей стиральной машине.. Это я к тому, что не знаю точно сколько оно стоит, но знаю, что сущие копейки (спрошу как нибудь у соседей. Спросил у соседей, финнов — обычая сумма затрат на общественную прачечную — 7-8 евро в месяц)

8) Кабельное телевидение — если нужно... Я понятия не имею сколько оно стоит — не пользуюсь (но пользуюсь интернет TV) — на сайте крупнейшего кабельного оператора Welho (на данный момент торговая марка DNA) какое-то неприличное количество тарифов... Но вот скажем за EUR 39.90 данная компания предлагает 100 Mbit/s интернет подключение и впечатляющий список ТВ каналов через этот канал (т.е. это не кабельное ТВ а интернет ТВ — просто оно там похоже самое-самое дорогое) плюс какая-то фигня связаная с записью и просмотром ТВ программ на мобильных устройствах (я там нифига не понял) — похоже это самый дорогой тариф... Но при этом он включает в себя и интернет подключение

9) Интернет — диапазон цен очень широкий — самое маленькое, что я слышал — 2 евро в мес. Нормальная цена — 15-20 евро если речь идет о ethernet или ТВ кабеле. Разумеется EUR 39.90 из предыдущего пункта включают в себя помимо ТВ и обычный интернет

9) страховка на недвижимость... Думаю она очень и очень разная и ее цена зависит от кучи факторов... ну... в качестве грубой оценки — 150-200 евро в год (но вообще-то может быть и дороже... В данном случае я просто сужу по себе и по своим знакомым)

Арендованое жилье
Все просто — из вышеприведенного списка удаляем первые четыре пункта и вставляем вместо них пункт — “арендная плата” (плата за обслуживание дома входит в арендную плату) — все прочие пункты остаются в полной неприкосновенности. То-есть расходы на аренду жилья это собственно аренда + вода + электроэнергия + сауна и прачечная + ТВ + интернет + страховка. Все — по тем-же самым ценам... И других расходов нет

Еще раз подчеркиваю — все что перечисленно выше это именно максимум

Стоит разъяснить ситуацию с ремонтами. В Финляндии ремонты жилых домов оплачиваются собственниками этих домов — без каких либо исключений. Существуют всякие нормативы по поводу того когда и какой ремонт делать, и эти нормативы соблюдаются неукоснительно (а у государства есть эффективные способы контроля и, в случае необходимости — принуждения). Скажем замена труб делается раз в 40-50 лет, ремонт крыши раз в 15-20 лет итд.

Кроме этого есть ремонты, которые делаются по усмотрению общего собрания домовладельцев — ремонт фасадов, замена окон, ремонт санузлов и кухонь... Так вот на ремонт домом берется кредит. Образуется долг, который распределяется среди домовладельцев пропорционально размеру долевой собственности (я забыл пояснить — если вы приобретаете квартиру в многоквартирном доме, то вы на самом деле приобретаете не квадратные метры а акции... ну с юридической точки зрения) — свою часть долга домовладелец может выплатить сразу — наличными например или взяв кредит в банке, либо выплачивать его ежемесячно в течение срока кредита. Соответственно каждый ремонт увеличивает сумму долга, при этом сроки кредитов которые дом берет на ремонты могут быть разными — это может быть и пять лет и 30 лет.

Вообще ремонты это ночной кошмар домовладельца. Так например замена труб требует выселения жильцов... И отвертеться от этого нет никакой возможности — если положено менять трубы, значит они будут меняться... Кроме того, если собрание жильцов порешит например сделать ремонт санузлов, или кухонь, а вы будете против и при этом останетесь в меньшинстве (денег допустим у вас нет), то вы в общем-то поделать ничего не сможете... Ну не то чтобы совсем ничего — ваше мнение непременно будет учтено при обсуждении финансовых вопросов (какую плитку будут закупать, какую сантехнику, бытовую технику итд, а также на какой срок брать кредит), но совсем отказаться в общем случае вы не сможете. Справедливости ради нужно сказать, что подобные ремонты (да в общем-то любые ремонты) серьезно повышают стоимость вашей недвижимости... На некоторые виды ремонтов правительство выплачивает дотации (замена труб, ремонт фасадов, утепление итд)



В этом доме ремонт завершаетеся — это как раз ремонт с выселением всех жильцов

А в этом недавно начался — тоже с выселением. На фотографии видны работы по утеплению дома



Также добавлю — все ремонты включая самые тяжелые (замена труб например) выполняются в кратчайшие сроки и с высочайшим качеством (по поводу качества все просто — любые проблемы устраняются за счет авторов... Причем не обязательно ими самими). По завершении ремонта нигде ничто не напоминает о нем — т.е. нигде не будет строительного мусора, разводов на окнах или отпечатков грязных ног в подъездах.

Фотографии приведенные выше сделаны здесь — в районе Matinkylän asukaspuisto — вот все дома, располагающиеся вокруг asukaspuisto последовательно ремонтируются на протяжении последних месяцев — один за другим... меняются трубы и утепляются... Один дом ремонтируется пару месяцев (по субъективным ощущениям — точно я не замерял)

А вот ремонт без выселения:





На последней фотографии видны причиндалы для выбивания ковров, упомянутые мной в первой части статьи



Но как бы то ни было, при покупке жилья необходимо внимательно ознакомиться с полным перечнем проведенных ремонтов и еще более внимательно — с полным перечнем предстоящих. Данную информацию закон воспрещает скрывать (информация эта доступна публично, но покупатенля непременно попросят расписаться в бумажке, с полным перечнем), а на сайтах вроде oikotie.fi в объявлениях как правило указывают наиболее важные пункты полного перечня:

Здесь:
Tehdyt remontit — сделаные ремонты: балконы в '98 году, новые окна в '03, вентиляция — '04, водопровод — '05-'06, фасадные работы (облицовка и герметизация швов) в '10-м, протянуто опловолокно от Sonera — в '11-м
Tulevat remontit — запланированные ремонты: Замена балконных окон и дверей — осенью 2013 (180 комплектов, стоимость 400 тыс. евро), замена стояков — ориентировочно 2014-2017, стоимость 800 тыс. евро, в период 2018-2022 гг какие-то фасадные работы, стоимость 2 млн. евро, ремонт бассейна (это дом с бассейном) — в тот-же период, стоимость — 0.5 млн евро, ремонт лифтов в тот-же период, стоимость 0.6 млн евро.



Вот для этой квартиры:

Matinkylä, Espoo, 77 кв.м, 3 комнаты, отд. кухня-столовая



Расходы на содержание собственного жилья

Для того, чтобы оценить абсолютный размер расходов на жилье обратимся к помощи сайта oikotie.fiэтот сайт в Финляндии основной, по части купли-продажи и аренды недвижимости. Для простоты, я ограничусь столичным регионом, исключив центральные районы Хельсинки (цены все равно будут сильно различаться, но хотя-бы не на порядок). При этом я просто буду выбирать объявления тех квартир, которые мне чем-то понравились (фотографиями к примеру). Ссылок на конкретный объявления я давать не буду просто потому, что объявления это штука временная — сегодня есть, а завтра уже нет, но желающие всегда смогут посмотреть актуальные объявления.
На этом сайте:
— Myytävät asunnot — продажа недвижимости
— Vuokra-asunnot — аренда недвижимости
(прочие разделы нам не особо интересны)

Перейдя в любой из этих разделов можно выбрать вкладку Kartalla в правом верхнем углу и посмотреть все расположение объектов купли-продажи или аренды на интерактивной карте:



А если при этом выбрать достаточно крупный масштаб, то можно увидеть цены за 1 кв. м. различных объектов недвижимости сделки по которым совершались в последнее время:



Эспоо
В моем личном хитпараде мест проживания в Финляндии этот город прочно удерживает первое место — я люблю Эспоо и мне нравится в нем жить — трудно объяснить почему именно. Однако я встречал множество людей, которые с таким-же восторгом отзываются о Вантаа к примеру... В общем я тот самый кулик, который хвалит свое болото :)

Возьмем к примеру квартиру располагающуюся по адресу Merenkulkijankatu 7, Espoo — Четырехкомнатная квартира площадью 91,5 m² с отдельной кухней-столовой, двумя санузлами, без сауны:



четвертый этаж четырехэтажного дома:



Вот с такой кухней:



По деньгам имеем:



Здесь цена квартиры 207 тыс. евро (опущу скучные расчеты по ипотеки — оценивая грубо — 750 евро в мес на 30 лет), цена плюс долг за ремонты — 209 тыс. евро, Ежемесячный платеж на погашение долга — 85 евро/мес, плата за обслуживание дома — 396 евро/мес, плата за воду — 14 евро/с человека/мес, сауна — 8 евро/мес, парковка — 55 или 85 евро в год (видимо разные парковки доступны) — т.е. 5-7 евро/мес. Суммируем в предположении, что в квартире проживает семья из четырех человек: 750+85+396+14*4+8+7 = 1302 евро/мес. Здесь нужно еще добавить ежегодный налог на недвижимость — с такой квартиры он будет евро 300 в год или 25 евро/мес, ну и округлим в большую сторону до ближайшей сотни (электроэнергия, кабельное ТВ, интернет, страховка..что-то еще... прачечная к примеру) — 1400 евро/мес. Финальная сумма будет таки меньше, поскольку есть еще налоговые льготы — они очень существенны в первые годы выплаты ипотечного кредита, но так вот навскидку их оценить сложно

Итак, при покупке четырехкомнатной квартиры в Эспоо, в Espoonlahti (район так называется), недалеко (минут 10 пешком) от пляжа, вам придется тратить на жилье 1400 евро в месяц на семью из 4-х человек. Это полная сумма — никаких других расходов там нет (скорее даже это сумма с небольшим запасом — ипотека возможно будет поменьше, налоговые льготы вообще не учтены, ну и возможно я погорячился с размером налога на недвижимость)
Вантаа
Теперь возьмем для контраста что-нибудь подешевле... Вот к примеру двухкомнатная квартира по адресу Rautkalliontie 7, Vantaa — 59,5 m², изолированная кухня, ванная — ничего особенного:



Третий этаж шестиэтажного дома:



Гостинная:



Посмотрим что стоит:



Цена — 113 тыс евро (примерно 400 евро/мес на 30 лет), долга за ремонты нет (что совсем не означает, что его никогда не будет), плата за обслуживание дома 254 евро/мес., плата за воду — 9 евро с чел/мес., сауна — 8 евро/мес., отапливаемая парковка — 8 евро/мес (супердешево!), интернет — 8 евро/мес (видимо домовладение подключилось как юридическое лицо). суммируем в предположении, что в квартире проживает семья из двух человек: 400+254+9*2+8+8+8 = 696 евро/мес. Добавим налог — на такую квартиру... ну наверное евро 170 в год — получаем 710 евро/мес, добавим еще 90 евро на прочие расходы, получаем 800 евро/мес.

Таким образом супружеская пара без детей в случае приобретения вышеописаной квартиры будет нести расходы на ее содержание около 800 евро в месяц

По поводу Вантаа хочу еще сказать — город сейчас активно застраивается — там земли явно больше чем в любом другом месте столичного региона, а стоимость квадратного метра там пока меньше (впрочем она и растет немного быстрее). При прочих равных там можно за те-же деньги там можно приобрести куда более комфортное жилье чем скажем в Эспо но... все имеет оборотную сторону — дла Ванта характерна урбанистическая застройка.. в отличие от Эспоо... Кроме того в Эспоо наличествует весьма протяженная береговая линия и множество озер... в том числе и крупных озер... В Финляндии близость воды к жилью это нечто вроде фетиша... сильно влияющего на стоимость недвижимости —вот полюбуйтесь



Каких-то 748 тысяч евро и этот замечательный 4-х комнатный ривитало площадью 200 кв. м. у вас в кармане! Главное — практически у воды :)



Хельсинки
Для контраста возьмем что-нибудь покруче (не не так чтобы уж совсем круто как вышупомянутый ривитало)... Вот трехкомнатная квартира по адресу Aleksis Kiven Katu 35, Helsinki — 2010 г. постройки, 59 m², сауна,гардероб:

(не спрашивайте меня, что означают все эти значки — я не знаю)



Пятый этаж пятиэтажного дома:



Кухня:



Цена — символическая:



359 тыс евро (1300 евро в мес на 30 лет) долга нет (и вряд-ли появится в ближайшие годы — дом новый... разве что домовладельцы решат какую-нибудь фигню обновить), плата за обслуживание дома — 200 евро/мес., вода — 18 евро с чел/мес, по поводу парковки непонятно — написано, что можно купить в собственность акции гаражного кооператива, но по поводу аренды не говорится ничего (21.25 это плата за обслуживание этого гаража). Добавим 70 евро/мес на аренду парковки — думаю за такую цену точно можно найти парковку поблизости ссумируем, в предположении, что в квартире проживает семья из трех человек: 1300+200+18*3+70 = 1624. Налог на такую недвижимость будет евро 500 в год — добавляем еще 42 евро/мес: 1666 плюс еще стольник на прочие расходы, слегка округляя получаем 1770 евро в мес.

Получается, что семья из трех человек, решив приобрести такой дом — новенький, с иголочки можно сказать, вынуждена будет затрачивать на его обслуживание порядка 1800 евро в мес (наверное все-таки меньше — кредит большой, соответственно и налоговые льготы будут побольше... ну в первые 10 лет... Но конечно не радикально меньше)

Расходы на арендованое жилье

Теперь перейдем к рыночной аренде (в случае аренды муниципального жилья, просто уменьшаем арендную плату на 20-30% — все остальные расходы остаются прежними)
Трехкомнатная квартира по адресу Matinkallio 2, Espoo — 67 m², сауна, санузел совмещенный, кухня тоже :)



Третий этаж семиэтажного дома:



Фотографий внутренних помещений нет, но квартира классная (я осматривал то-ли эту, то-ли аналогичную в том-же доме несколько лет назад — собственно именно поэтому и отобрал ее)

По деньгам:



Аренда — 1100 евро в мес, плата за воду включена в арендную плату, сауна — 10 евро в мес, парковка — 10 евро в мес — отапливаемая, 5 евро в мес — неотапливаемая. Итого — 1120 евро в мес. Добавим еще 80 евро в мес для ровного счета (электроэнергия, каельное ТВ,интернет, страховка) — 1300 евро в мес. Надо сказать, что этот район довольно дорогой вообще (и для покупки и для аренды) — сказывается наличие крупного торгового центра поблизости и станция метро, которую запустят в 2015 году, но мне лично он нравится... наверно потому, что сам тут живу :)

Итак, семья любого состава (стоимость воды включена в арендную плату) будет нести расходы примерно 1300 евро в мес., если решит снять эту квартиру

Вполне сравнимо с четырехкомнатной покупкой квартиры которую я приводил первой не правда ли? Но дело в том, что та квартира находится в Espoonlahti — приятный в принципе район, но подешевле — просто потому, что дальше от Хельсинки (нет, с транспортной доступностью там все в порядке — просто дольше добираться). Метро там тоже планируют открыть... когда — не помню.

Другая квартира в Эспо — Kalastajanmäki 8, Espoo

— 71 m², 3 комнаты, сауна, санузер раздельный, кухня тоже



Этаж не написан, но по всей видимости второй:



Внутри “бедненько, но чистенько”:



Что стоит:



Аренда 1130 евро в мес., вода — 17 евро с человека в мес., парковка — 15 евро в мес. Итого, на семью из трех человек — 1196 евро в мес., добавим 80 евро на прочие расходы и округлим — 1280 евро в мес.

Небольшая ремарка — район Matinkylä это в принципе райод дорогой... Ну не то чтобы уж очень, но дороже соседнего Olari к примеру...

Вантаа
Обратим теперь наш взор на город Вантаа... Вот к примеру Peijaksentie 29, Vantaa — 78 m², 4 комнаты, два санузла, отдельная кухня, сауна (планировка уродская на мой взгляд, но кому-то может нравится):



Третий этаж трехэтажного дома:



фотографий внутренних помещений нет, равно как нет и детальной информации о расходах (это одна из крупнейших риелтерских компаний — Sato — никогда не печатает такие подробности... возможно потому, что все включено в арендную плату... не знаю...):





Итак — 1093 евро в мес.. пусть за воду... ну пусть будет 20 евро с человека в мес., парковка... Ну пусть будет 50 евро в мес. итого на семью из четырех человек 1203 евро. Привычно накинув евро 80 получаем 1280 евро в мес.

Хельсинки
Адрес — Tilkankatu 23, Helsinki — опять Sato (но уж больно район приятственный. Снять квартиру у Sato это на самом деле круто — у них хорошие квартиры... и у VVO тоже. Но вот в объявлениях они почему-то дают мало информации — и те и другие) — 71 m², 3 комнаты, раздельный санузел, сауна:



Второй этаж пятиэтажного дома:



Цена вопроса:



1170 евро в мес. Накинем 20 евро с чел за воду, 70 евро за парковку и 100 евро на прочие расходы — получаем на семью из трех человек: 1400 евро в мес.

Вариант поскромнее — Jokisuunpolku 2, Helsinki — 64 m², 3 комнаты, сауна, дом 2009 года постройки:





Шестой этаж шестиэтажного дома:



Кухня:



стоимость:



1240 евро в мес, вода — 15 евро с чел. в мес, про парковку не сказано ничего — возьмем 50 евро в мес. итого на семью их трех человек 1335 евро мес. — привычно накинув на прочие расходы — 1450 евро в мес.

Думаю хватит уже примеров. Самый животрепещущий вопрос — а хватает ли у финнов денег на жилье? Самый короткий ответ на данный вопрос — да, вполне хватает. Если по каким-то причинам доходы у человека не позволяют оплачивать жилье, соответствующее нормативам по площади и количеству комнат, значит он будет получать жилищные субсидии. При этом никто не вправе определять район проживания человека — это всегда его личный выбор.

Я могу предвидеть, что найдутся интеллектуалы, которые отыщут цифру средней зарплаты по Финляндии и начнут примерять ее к тем цифрам затрат на жилье, которые я привел выше, радостно рапортуя в комментах, что финны с трудом сводят концы с концами. Так что я сразу поясню:

1) вышеприведенные цифры относятся к столичному региону Финляндии — средний уровень дохода здесь существенно превышает таковой по всей Финляндии (как и уровень цен)

2) все примеры жилья приведенные выше не являются самыми дешевыми (или самыми дорогими), самыми “хорошими” или самыми “плохими” (фактически они первые попавшиеся за стоимость, которую я посчитал разумной для себя лично) — иными словами, если припрет, то можно сыскать варианты и подешевле

3) Все эти варианты сделаны в предположении, что жилье требуется для семьи из трех-четырех человек (на трех человек — трехкомнатная квартира, на четырех — четы