Выкуп помещений малым бизнесом: «подводные камни» льготной схемы

Поддержка развития малого и среднего бизнеса занимает отнюдь не последнее место в экономической политике нашего государства. В целях повышения устойчивости и стабильного функционирования экономики страны малым и средним предприятия оказывается разносторонняя помощь в их деятельности. Несколько лет назад Правительство предоставило субъектам МСБ право льготной приватизации арендуемых объектов недвижимости и многие не преминули воспользоваться этой возможностью. Однако, аренда городских помещений и их выкуп по своей трудоёмкости несопоставимы. Если для того, чтобы снять объект предпринимателю необходимо принять участие в торгах, то для выкупа этого же объекта необходимо собрать большое количество необходимой документации, вступить в контакт с различными сопутствующими организациями потратить много времени и сил. И при всём этом ещё не факт, что результат оправдает ожидания.

На сегодняшний день арендаторы чаще всего сталкиваются с проблематичностью отчуждения части задания и завышенной оценочной стоимостью объекта. Оба случая предполагают благополучный исход при условии грамотного подхода. Рассмотрим их подробнее.

Отчуждение части государственного объекта

Сразу стоит заметить, что льготная схема подразумевает под собой возможность арендаторов приобретения недвижимости в порядке процедуры купли-продажи, исключая необходимость участия в торгах, что облегчает сам процесс реализации преимущественного права. Финансовых преимуществ данная льгота не имеет.

Проблематичность выкупа части помещения обусловлена отсутствием в соответствующем Федеральном законе (№159-ФЗ) положений, регулирующих подобные ситуации. В силу этого Департамент в большинстве случаев отказывает арендаторам в таких заявках. Единственным возможным вариантом преодоления этих препятствий, как следует из практики ВАС РФ, является обращение в БТИ для установления возможности использования обозначенной части здания в качестве обособленного объекта. Такая процедура может занять больше 6 месяцев. К тому же никто не может гарантировать, что результат удовлетворит арендатора.

Оценка стоимости объекта

Выкуп нежилых помещений зачастую осложняется большой ценой объектов. Объяснение этому простое: широкие возможности манипулирования исходными коэффициентами стоимости. В силу этого аккредитованные ДИГМ оценщики нередко выносят оценку, которая на практике оказывается выше рыночной. В этом случае арендатор может обратиться для оспаривания в суд, который в большинстве случаев назначает проведение дополнительной комиссии. В качестве доказательств своей правоты истцу желательно воспользоваться экспертизой СРО, в ходе которой можно установить реальную стоимость объекта. Немаловажным значением результат данной экспертизы обладает в суде.

Вообще судебная практика показывает, что в последнее время защите интересов предпринимателей стало уделяться больше внимания. Если раньше по умолчанию приоритетным значением обладала позиция государственных органов и арендаторы мало что могли сделать. То сейчас наблюдается обратная тенденция. Единственное, что необходимо истцу – это надёжная доказательная база: наличие всех требуемых документов, результатов независимой экспертной комиссии и проч. Большая часть предпринимателей, обратившихся в суд в отношении оспаривания оценки, добилась снижения начальной стоимости от 10 до 30%.