Мягкая посадка испанского рынка недвижимости в 2019 году

taxfree — 28.12.2019
Рынок недвижимости Испании очень сильно просел после кризиса 2008 года и сделал дно в 2009 - 2010 году. Затем пошло восстановление, которое похоже заканчивается и впереди новое снижение. С чем это может быть связано, и какие тенденции сейчас на этом рынке в силе?

Замедление темпов экономического роста.
Испанский ВВП в 3-м квартале 2019го вырос в годовом исчислении на 2%, что кстати лучше России, но темпы роста находятся на нисходящей кривой, как вы можете видеть на графике ниже. Замедления роста экономика означает меньше новых рабочих мест, и меньшего количества денег вокруг расходов на жилье. Тем не менее, экономика продолжает расти, так что это еще не является встречным ветром, больше похоже на слабеющий попутный ветер для цен на жилье.


Безработица падает с медленной скоростью. Уровень безработицы в Испании достиг более 26% в 2013 году снизившись до 13,92% в 3 квартале 2019го. Но, как вы можете видеть на графике ниже, темпы снижения, как представляется, замедляются, как и следовало ожидать, с замедлением темпов роста ВВП. С другой стороны, рост заработной платы по-прежнему является разумными 4%, в результате чего средний работник с долгосрочным контрактом чувствует себя лучше.





Замедление роста населения. Низкий уровень рождаемости в Испании, старение населения и снижение уровня иммиграции означает, что население едва растет, что является своего рода встречным ветром для экономики и жилищного рынка в общих чертах. Правда, количество населения отскочило немного назад после упадка в кризисные годы, но с коэффициентом рождаемости, на уровне 1,33 в 2019 году и меньшее количество иммигрантов, чем в годы бума, рост населения прогнозируется что будет незначительным в 2020 году, и отрицательным в следующий декаде. Меньшее население означает меньше семей и меньший спрос на жилье.



Ипотечное кредитование замедляется. Хотя процентные ставки близки к историческим минимумам, новое ипотечное кредитование было нестабильным в последнее время, и может показывать признаки выдыхания. Цифры из INE показывают что новые кредиты упали на 30% в августе и сентябре, и 2% в октябре, в то время как более своевременные данные от нотариусов показывают кредитование снова растет на 9,5% в сентябре и 8,1% в октябре. Хотя большая частью турбулентности на рынке ипотечного кредитования может быть из-за нового закона введенного в этом году направленного на защиту заемщиков, есть основания полагать, период устойчивого роста в новых ипотечных кредитах пришел к концу. если в период до 2008 года можно было довгориться о финансировании 110% от цены недвижимости без первоначального взноса, сейчас банки требуют минимум 20% взноса, а размер ипотеки критично зависит от размера заработной платы. Обычным является размер первоначального взноса в 50 - 60% Калькулятор ипотеки от испанского bankia.es

Строительство нового жилья начинает падать. Планирование согласований снизились на 14% в июле, и уверенность в строительном секторе снижается, согласно результатам опроса, проведенного правительством.

Политическая неопределенность. Испания прошла через четыре всеобщих выборов в течение четырех лет и до сих пор не имеет правительства с рабочим большинством в Мадриде. Похоже, нынешнее временное правительство социалистов во главе с Педро Санчесом будет формировать коалицию , опираясь на поддержку со стороны каталонских националистов, что означало бы более левое и неустойчивое правительство, что вряд ли хорошо для экономики. Политический конфликт в Каталонии также дестабилизирует всю страну. Там есть реальный шанс, что переговоры по поводу следующего правительства сломаются что приводит к еще одним всеобщим выборам в следующем году, которые не дадут выйти из тупика, и так далее. Политические терки между левым, правым и беспокойными регионами, как Каталония создает неопределенность, которая не полезна для экономики, и это пугает иностранных инвесторов, в том числе вкладывающихся в недвижимость.

Потребительское доверие слабеет. Вместе с экономической и политической неопределенностью в Испании, потребители чувствуют себя менее уверенно, сообщает испанский банк BBVA. Когда потребители чувствуют неуверенно, они обычно осторожничают и вкладывают в инвестиции меньше. Недвижимость представляет собой большие инвестиции, что в значительной степени происходит лишь в периоды высокой потребительской уверенности.

Меньшее количество местных и иностранных покупателей. Последние данные за октябрь ясно показывают, что испанский рынок недвижимости переживает период снижения спроса, и цифры из регистраторов для 3 квартала показывают, что количество иностранных покупателей снизилось на 5%, а местных покупателей на 8,5%.

Переизбыток предложения в некоторых областях. Это трудно оценить, но некоторые эксперты считают, что рынок в настоящее время более перегрет с новыми домами в таких местах, как Коста-дель-Соль, где новым покупателям жилья платят премию, которую не легко оправдать. Любые признаки неблагополучия продажи новых проектов в некоторых сегментах не будет хорошо для уверенности на рынке.

Более высокие цены на жилье. Испанские цены на жилье растут в течение последних нескольких лет, хотя в последнее время, похоже, цены потеряли импульс. Но в районах с высоким спросом, как в больших городах и самых популярных курортных районов, цены поднялись до уровня, который больше не выглядит как привлекательный, поэтому скидка при покупке жилья более не аргумент в Испании , как это было, особенно для иностранных покупателей. Когда вы узнаете о транзакционных издержках, бюрократии, и отсутствии профессионализма в секторе недвижимости, покупка дома в Испании уже не такое привлекательное предложение по этой цене, хотя это конечно зависит от интересного для вас сегмента.

Brexit. Хотя и снизившись в последнее время, британцы по-прежнему самая большая группа иностранных покупателей в Испании. Похоже Brexit уменьшила британский спрос с референдумом, но теперь мы знаем, что в Великобритании, безусловно, остается при консервативном правительстве, что будет хорошим или плохим для британского спроса? В краткосрочной перспективе, уровень неопределенности вокруг того, что на самом деле означает Brexit, вероятно продолжится, так что я думаю, что Brexit будет продолжать быть встречным ветром для рынка недвижимости на данный момент.

Интересно, что в последнее время пришли новости о том, что иностранцам сложно получить налоговый испанский номер в областях, где силен иностранный спрос на недвижимость. В частности в всей провинции Аликанте, по данным на 24 декабря, невозможно получить очередь на получение NIE - налогового номера, ни в одном из популярных городов провинции в течение ближайших месяцев. А нет NIE - невозможно купить недвижимость.
Ну и в заключение. Знакомые купили на прошлой неделе квартиру в Валенсии, 3 спальни площадью в 102 метра Цена, которую просили продавцы была 204,900 евро. Так вот - отдали ее за 185,000 евро. Снижение почти на 10% что двольно много для рынка, который растет, как некоторые рассказывают.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• По теме
• Архив