Ипотека как ошибка

rusanalit — 06.04.2012 2004 - 40 000
2005 - 78 600
2006 - 206 000
2007 - 395 000
2008 - 350 000
2009 - 140 000
2010 - 290 000
2011 - 460 000

Итого за 8 лет в России было выдано 1 960 000 ипотечных кредитов. Первый этап кратного роста цены на жилье в России в точности совпал с многократным увеличением количества выдаваемых ипотечных кредитов в 2005-2006 году.

При это более 60% всех выданных ипотечных кредитов приходится на 2 госбанка - Сбербанк и ВТБ.
Значительная часть негосударственных банков рефинансируется госагентством АИЖК - всего за 2005-2011 гг. оно рефинансировало 240 000 ипотечных кредитов (22% от всех выданных кредитов).

Итого: рынок ипотечных кредитов не менее чем на 75% формируется государством.

Специально отметим что очень весомая доля ипотечных кредитов приходится на увеличение уже имеющейся жилплощади (продал двухкомнатную, взял кредит, купил трехкомнатную), а не покупку новой квартиры.

За 2004-2011 гг. ввод нового жилья в России составил 442 млн. метров. Доля профинансированного за счет ипотеки составила максимум 106 млн. - и то в случае если каждый из 1,96 млн. раз речь шла о покупке новой квартиры площадью в 54 квадратных метра (стандартная "двушка").

На деле - с учетом того, что огромная часть сделок приходилась на увеличение уже имеющейся жилплощали, покупке однокомнатных квартир, речь идет о значительно меньшей площади (если брать средний показатель АИЖК в 16%) - 70 млн. метров.

Т.е. за счет ипотеки граждане улучшили свои жилищные условия на 70 миллионов метров, что составляет всего 16% от всего жилья, построенного за период существования в России массовой ипотеки, при том что рынок ипотеки на 75% сформирован государством, а цены - при огромной роли ипотеки - выросли в несколько раз.

На начало 2004 года метр сданной госкомиссии новостройки в Нижнем Новгороде стоил 475 долларов, на начало 2012 - уже 1800 долларов. Рост почти в 4 раза.

По факту ипотека - причем созданная и контролируемая государством - стала важнейшим, если не самым важным фактором роста цен на жилье в стране до практически запретительного уровня.
Т.е. если в результате 1,96 млн. ипотечных сделок свои жилищные условия улучшили максимум 4 миллиона человек (взрослых), то насколько больше были лишены такой возможности именнно вслудствии того, что политика государства по развитию ипотеки привела к многократному росту цен на жилье?

При этом основным фактором влияющим на рост цен на жилье стало развитие ипотеки, выдаваемой именно на увеличение имеющейся жилплощади. Ведь одно дело, когда людям надо купить целую квартиру, а совсем другое когда речь идет о комнате, т.е. максимум о дополнительных 20 метрах. Во втором случае цена на жилье имеет для них гораздо меньшее значение, чем для тех, кто покупает квартиру целиком.

Основная ошибка:

- государство должно было кредитовать только покупку целых квартир, и рефинансировать так же только сделки по приобретению целых квартир.

- кредитованием сделок по докупке жилплощади должны были заниматься негосударственные банки за свой счет, без участия государства.

Впрочем, с учетом того, что в той же Москве основным выгодополучателем от роста цены на жилье был мэр Лужков и такая ситуация характерна практически для любого российского относительно крупного города - речь вряд ли идет об ошибке.

Внедрение государством массовой ипотеки имело целью не рост возможностей россиян по приобретению жилья, но именно многократный рост цен на жилье и как следствие - увеличение доходов регионального чиновничества.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив