Что нам стоит дом.

trissy1 — 15.04.2024 Традиционный дисклеймер: я ничего не понимаю в финансах :) Моя персональная инвестиционная сказка о старике и рыбке миновала стадию "в третий раз закинул он что-то там". А именно, в третий раз я взяла жилищный кредит, чтобы достоить дом. Кто упустил, про второй жилищный кредит было тут https://trissy1.livejournal.com/152653.html С тех пор услуги несколько вздорожали. Банки грабят. Таков порядок вещей ,) Это пустяки, по сравнению с тем, во что бы мне обошелся кредит под строительство дома. Но я получила от них еще один жилищный. Разницу сейчас объясню.



Жилищный кредит выдается под залог вашего жилья. Для банка жилье - это логистически хорошая типовая квартира в густонаселенном микрорайоне столицы. Все остальное - баловство и повышенный риск, оплачиваемый заемщиком. Жилищный кредит выглядит так: вы покупаете квартиру в ипотеку с самофинансированием минимально 20% и ипотекой на 30 лет на остальные 80%. За 30 лет при маргинале банка 1,75 и нынешнем евриборе вы выплатите никак не меньше, чем вдвое от взятой вами суммы (сколько возвращают люди по нормальному заемному проценту, я даже не возьмусь считать - неинтересно ибо нерентабельно). За это время еврибор будет прыгать и искушать продать все к черту и ослабить кредитную удавку. Торопиться не надо: по аннуитетному графику именно в первые годы вы платите проценты и "тело кредита" поравну, а в последние годы фактически только возвращаете долг, т.е. это вам дармовые деньги, но только если хватит терпения. Если вы расчитываете выплатить кредит за меньший срок, придется торговаться - банк будет сопротивляться и уверять, что вы не потянете, что торопиться некуда и т.п. Он абсолютно прав, если вы не представляете, где вы и что вы будете финансово по истечении этого срока: нужно ли вам тогда будет именно это жилье и зачем, или вам будет нужно другое, нужен ли другой кредит, и еще много важных моментов.

Не угодно жить в типовушке-многоэтажке - у богатых свои привычки, для них специальный сервис.


Кредит под строительство дома выглядит так: заемщик вкладывает самофинансирование в виде приобретаемого на свои участка (проектно-подготовительные услуги в зачет не идут). Банк акцептирует оценочный акт участка (300-400 евро) и требует подробную смету на строительство, ценовые предложения и проч. Договор кредита стоит 400 евро (золотому клиенту могут за 250), каждое изменение к договору аналогично. Оформляется ипотека на стоимость участка (нотариус и госпошлина). Кредитование разбивается на этапы: вы строите фундамент и подводите коммуникации. После этого новый оценочный акт (+400), фиксация удорожания ипотеки у нотариуса (сотни евро), и вам выдают часть, соответствующую какому-то проценту от стоимости заложенного имущества. Второй этап - коробка здания. Закрытая коробка считается как 50% готовности. Снова оценочный акт, повышение ипотеки и новый транш. Третий этап... В общем, их может быть дофига, но принцип тот же. Танцуют все: банк, оценщики, нотариусы, страховка, государство, собирающее пошлины за сделки. Все оплачивает заемщик. Обязательное условие - получение разрешения на эксплуатацию за 2 года (т.е.должны быть выполнены абсолютно все работы по условиям проектирования, которые выдало местное самоуправление, никаких вольностей и отступлений) и распоследняя ипотека на весь дом в пользу банка на максималках по срокам.

Все вышеперечисленные средства вы экономите в случае, если способны заложить банку что-то кроме вашего строящегося боХатства. Что я и сделала: рефинансировала две уже существующие ипотеки. Оценочный акт на квартиру в столице стоит дешевле, чем на дом (за две квартиры со скидками от банка 474 евро). Плюс плата за договор и нотариус (еще не знаю сколько, банк наврал что 400 с плюсом, но я по нотариальной таблице расчитала, что 625). Так как старые ипотеки были на существенно меньшую сумму, а новые исходят из сегодняшней рыночной цены недвижимости, оформление увеличения ипотеки обойдется довольно дорого, даже по ставке 2/3 от стоимости нотариально удостоверяемого увеличения ипотеки. Но это однократные расходы.

Условия банка такие: процент как при жилищном кредите. Срок с 19 лет я сторговала на 14 лет (добавочная сумма соответственно чуть меньше 50%). Отбилась от настойчиво предлагаемых страховок на все случаи жизни (еще 200 с лишним евро в месяц). Подробно объяснила, что откуда взялось и дальше возьмется, т.к.кредит охватывает только половину расчетной стоимости строительства. Они, банкстеры, в этом варятся, и у них таблицы: стоимость строительства такого дома, как у меня проект, на сегодняшний день составляет 1700 евро за квадратный метр. Умножайте на 161,8 и готовьте подробные сметы, ценовые предложения и отчетность за уже проделанное. Поскольку их конкретно задолбали частники, прущиеся с уверениями, что на взятую из банка сотню-полторы тысяч они вот это все и построят - не построят. И банк с этим связываться с этим не будет. И даже под столичные квартиры в залог (зато вероятно свяжутся из налоговой, но то такое).

Если вы строите самостоятельно, то разрешают вычесть из расчетной суммы ДО 20%. Но не больше, поскольку большая часть работ требует заводского производства и лицензионного исполнения. Ценовые предложения действуют 2-4 недели, т.е. все сразу для банка собрать нереально. Но банк акцептирует и простые расчеты в тысячах евро, если они соответствуют рыночным ценам на соответствующие работы (теперь я тоже их знаю). Мы с зятем составили реалистичную калькуляцию "для банка". Вписали все, что было когда-то нажито непосильным трудом: расчистка от кустов, подключение электричества и всяких ампер, пробивание скважины и так далее. Фундамент и стены первого этажа (работа прошлого года) дали 20% готовности.

Под закрытие коробки выдают половину кредита, потом просят загрузить фотографии коробки и открывают линию на вторую половину. Сразу обе половины (до и после фотографий коробки) забрать можно. Но я решила, что не нужно: проценты и возврат долга снимаются с освоенной суммы, т.е. держать у себя деньги за работы, которые начнутся через полгода-год, невыгодно. После освоения всего кредита заемщику дается еще год, чтобы достроить дом "на свои" (мне пришлось подробно описывать, что из имущества я буду продавать и где я буду потом жить). Наконец, весной через 2 года нужно загрузить фотографии готового жилого дома (отделка, кухня, мокрые помещения). Если какие-то жилые комнаты не готовы, их не надо фотографировать. Разрешение на эксплуатацию тоже не нужно, т.к. дом под ипотеку не идет (т.е. я могу выцарапывать это разрешение вдумчиво и не торопясь - путем переписки с местным самоуправлением по разным нюансам застройки прилегающих участков, а их есть у меня). Вторую квартиру можно убрать из-под ипотеки тогда, когда основной долг уменьшится на 40 тысяч, т.е. лет через 5 с половиной. Это если цена на оставшуюся в ипотеке квартиру останется прежней, а она по обыкновению растет, так что есть вариант: увеличить ее ипотеку через нотариуса и сократить эти 5 лет.

Обслуживание со стороны банка очень поддерживающее: ответили на все вопросы (хотя путались в цифрах и путали меня, но принцип всегда доносили хорошо, и этот принцип меня устраивал). Осталось пережить нотариуса, к которому банк сам не ходит и даже не знает где это, они всегда участвуют в нотариальных сделках по видеосвязи. И я тоже в банк ни разу не ходила, но имела плотную переписку и телефонные разговоры (на стадии подписания договора - больше получаса). Из банка уже прислал письмо: "Поздравляем с новым домом, не забудьте поменять свои контактные данные, когда переедете!"

Я была уверена, что такой дом, который "по банковским таблицам" обойдется мне больше 300 тысяч вместе с участком, в моих ипенях за столько продать будет нельзя - "баловство и риски". Но посмотрела на сайте, люди столько денег и хотят. Вот самый похожий вариант по площади и локации https://www.kv.ee/vasalemma-mandide-all-on-muua-klassikalises-stiili-3606448.html Но без моря, и планировку я б такую не взяла: участок сплошной лес, на голом месте по сосной одно симметричное здание "с башенкой". У меня территория меньше и комбинированная: под лес и под солнышко, и она вся задействована. Есть вспомогательные строения, которые образуют единый комплекс, когда я их тоже доведу до ума. В общем, снова я никакой не пенсионер, и чтобы есть, мне надо работать)) Кредитная нагрузка превышает пенсию на 200 евро, что почти незаметно.

Вчера общалась с печником, тот внес коррективы: "вот так строят печное отопление, а так не строят". Но обещал, что решение "теплая стенка от камина на 8 часов" в гостиной функционировать будет. Труба выставляется, когда выставлены балки на крыше, до черепицы. И когда закрыта коробка, он делает все остальное. До коробки дома мне только окна и дверь еще останется, а дальше - полная свобода для творчества на два года.


Строительный сезон снова открыт. Буду и дальше информировать, что в мире делается.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив