Цены на недвижимость в первом мире - впереди охлаждение рынка

taxfree — 06.06.2022

На чарте выше мы можем видеть черной линией ставку 30 летней ипотеки в США, сдвинутую в будущее на 1 год ( обратная шкала ). Синим же Индекс Кейса — Шиллера — индекс цен на жилье по 20-ти крупнейшим городам США, рассчитываемый по методике Карла Кейса и Боба Шиллера — ежеквартальная оценка изменения цен на отдельные односемейные дома в США. Публикуется рейтинговым агентством Standard & Poor's Очевидно, что эти два показателя, обратная ставка и индекс цен недвижимости коррелируют. Причем ставка ведущий индикатор для цен. И это легко объяснить, если ипотека и выплаты по ней становятся больше, то меньше людей решает покупать жилье, падает спрос и соотвественно через какое то время цены начинают падать

В первом мире после глобальной эпидемии создалась уникальная ситуация. ЦБ развитых стран, в отличие от ЦБ стран бантустанов ( а таковыми я считаю всех, кто живет за счет экспорта продукции с минимальной добавленной стоимостью ) после начала эпидемии развернули беспрецендентное количественное смягчение  с тем, чтобы просто раздать деньги населению. Которое было посажено на карантин по домам. Можно много рассуждать о верности шагов центробанков развитых и развивающихся стран, но факт остается фактом. Деньги разбрасывали с вертолетов.

Это привело к тому, что первый мир, до эпидемии страдавший от дефляции и низких процентных ставок, стокнулся с разгоном инфляции и ростом ставок как следствие. Ничего не бывает бесследно в экономике, и если переборщили с количеством напечатанных денег, то последствия не замедлили себя ждать. Цены пошли вверх. И в условиях, когда ЦБ не сразу начали поднимать ставку рефинансирования, а ЕЦБ и до сих пор не начал, ставка ипотеки оставался на низком уровне, и спрос на недвижимость начал превышать предложение и соостветсвенно цены пошли вверх

Но теперь у нас начинает складываться обратная ситуация. ФРС уже перешел к политике ужесточения, началв поднимать ставку. ЕЦБ начнет в следующем месяце скорее всего. А может и в этот четверг, когда состоится заседание ЕЦБ. В США это уже привело к росту процентных ставок по ипотеке. Минимум был в декабре 2020 и августе 2021 года - 2,7% по 30 летним кредитам. К маю 2022 года он вырос до 5,30% годовых. Этот рост  в 2 раза не может не оказать влияния на рынок недвижимости

Давайте посмотрим что происходит с циклами в Vanguard Real Estate Index Fund ETF -  фонд основанный на инвестировании в сектор недвижимости через покупку компаний, занимающихся торговлей объектами недвижимости Пик у него был в декабре 2021 года, и лаг с 30 летней ставкой по ипотеке составляет примерно полгода





Прогнозная линия показывает снижение примерно до середины 2023 года. Таким образом можно предположить что ставка по ипотеке будет оставаться высокой еще минимум год



Похожую же картину показывает и большие циклы рассчитанные с помощью Timing Solution



Таким образом стоит готовиться к росту процентов по ипотеке в европе, вслед за ужесточением ЕЦБ, и как следствие падения цен, или по крайней мере остановки их роста. Недвижимость станет доступнее по ценам, но если вы рассчитываете покупать на заемные средства - бремя кредита для вас станет тяжелее

Если вам понравился пост, и вы хотите отблагодарить блог , просто зарегистрируйтесь по ссылке Это ресурс, где можно научиться понимать волновую теорию Эллиотта и уметь самому пользоваться ею. Это бесплатно. Подписку брать необязательно

Оставить комментарий

Популярные посты: