Токсичная недвижимость в Грузии

Яндекс Дзен / Живой журнал / Фейсбук / Твиттер / ВК / ОК / Инстаграм / Ютюб / Телеграм-канал




Сперва про сам город

Батуми город контрастов и эти контрасты прям таки огромные. Очень много старого жилого фонда, похожего на бараки. И если всё, что за километровой зоной от моря не сильно напрягает, то страшно, когда такие бараки стоят впритык к современным стеклянным высоткам, практически на первой линии от моря.



Но и не бараки так страшны, как ужасная современная архитектура:



Самая большая опасность таких домов именно по строительной части, не редки случаи разрушения, как мелкие, так и крупные, когда отваливаются балконы или даже целые секции домов. Один из домов сложился за месяц до моего приезда в Батуми тут статья об этом

Ещё одна проблема - строительная заброшка

В Батуми огромное количество брошеного недостроя и причина кроется в тактике мелких частных девелоперов.



Почему это происходит

Очень часто строительство начинается без первоначального капитала. Вообще нужно отдать должное, при правильном подходе это иногда даже работает, но тоже есть свои нюансы.

Девелопер договаривается с жильцами старого фонда и за обещания квартир в новом доме люди передают право на землю под своими старыми домами девелоперу. Далее девелопер за обещание делает проект дома, за обещания он получает все согласования и как вы уже догадались по бартеру он пригоняет технику, бетон, арматуру и всё остальное для начала стройки.

Когда стройка начинается, уже на этапе котлована застройщик начинает продажи оставшихся квартир и даже удачно продает их часть, пока не соберет себе денег на новый крузак. Часто на этом уже всё заканчивается, но бывают более удачные проекты, когда дом вырастает и загибается на стадии бетонного скелета. Таких домов в Батуми сотни.



Это не означает, что все частные девелоперы такие, однако риски слишком высоки.



Я встречал достаточно адекватных застройщиков, которые способны достроить дом до конца и даже хорошо заработать.

И цены на такие квартиры вполне разумные - до $500 за кв.м.



Догадываюсь, что в данном случае у собственников получится иметь хороший доход, как с аренды, так и при перепродаже объекта, через несколько лет раза в полтора дороже. Но это исключительно на уровне предчувствия.

Плюсом, в таких домах достаточно бюджетное обслуживание, но часто лифты делают платными. Это не дорого, но неудобно, поскольку постоянно нужно иметь запас монет или пополнять специальную карту. Да, это такая особенность Грузии, поскольку грузины не очень любят платить за обслуживание дома.

Квартиры в красивых небоскрёбах

Это отдельная боль инвесторов. Сама по себе концепция может быть и выгодной, однако всю выгоду тут получает крупный девелопер, который заманивает инвесторов в свои проекты красивым фасадом а-ля Лас-Вегас.



Наверное самый популярный комплекс в Батуми - ОРБИ Сити. Вот эти вот синие высотки, фактически символ города. Однако это и самый большой провал для инвесторов в недвижимость.

Сперва обещали не просто высотки но и огромную инфраструктуру, однако прошло уже много лет, а инфраструктуры нет, от слова совсем. Даже готовые дома стоят фактически на стройке. Нет парков, площадок, бассейна и прочего, что обещали. Может когда-то сделают, но пока ничего этого нет.

Но самая серьезная проблема застройщика - жадность. Чтобы влепить побольше апартаментов было решено экономить на высоте потолков и после ремонта (стяжки и гисокартона на потолке) получилось ну очень низко. В итоге ощущение, что потолок на вас давит.



Львиная доля всех апартаментов это крохотные комнатки площадью от 30 до 33 кв.м, на которых постарались уместить всё, даже балкон. Получилось просто ужасно.

Сюда комфортно только приходить спать, находиться тут долго - крайне сложно, это как тюрьма в Норвегии. Ещё один серьезный минус это перегородки между комнатами - они из гипсокартона с минимальной звукоизоляцией. Слышно будет практически всё, что происходит за стенкой. Повторю, что приходят сюда только спать.



Балкон тоже крайне мал от жадности и не сильно отличается от французского. Тут же стоит внешний блок кондиционера, который шумит.



Нужно отдать должное проектировщику - крохотный санузел очень грамотно спланирован, в нем действительно удобно.



Но если присмотреться к деталям, то заметно, что эти апартаменты уже уставшие и возможно через пару лет понадобится косметический ремонт.

Арифметика по аренде

Есть два варианта сдачи,  первый - отдать управляющей компании.

Мне удалось пообщаться с человеком, который купил несколько апартаментов в этом комплексе. За весь летний сезон (три месяца) за один апартамент он, в пересчете на рубли, получил 18 000, после вычета всех расходов и добавил, что вне сезона согласен даже выйти в ноль, так как обслуживание крайне дорогое, в пересчете на 1 кв.м.

Второй вариант сдавать самостоятельно:

Я сам снимал этот номер (30 кв.м) через Букинг, за 1 700 рублей/сутки у частника, по местным меркам это даже считается дорого, за номер в 33 кв.м на букинге просят 1 900 рублей.

% букингу, встреча и уборка со стиркой это сильно больше половины от этой суммы. Сдавать каждый день по такому тарифу крайне сложно и не забываем про коммуналку. Львиная доля апартаментов, вне сезона, простаивает, да и в сезон тут полно свободных вариантов.

Если арендовать на месяц, то с частником можно договориться на $300-400. Если на год, то $200 в месяц + коммуналка. Она тут $60 управляющей компании и ещё примерно $20 электричество.

Но мне сложно представить человека, который за свои деньги согласится долго жить в этой "норвежской тюрьме". Мне хватило суток.

Как вы наверное уже догадались, то дохода с аренды хватит, разве что на косметический ремонт, который нужно делать не реже, чем каждые 5 лет. Вернуть свои инвестиции при такой конъюнктуре рынка, не получится даже после продажи объекта.

Стоимость покупки

Сейчас подобные апартаменты тут можно купить от $39 000 (так продают частники), основной девелопер хочет в 1,5-2 раза больше за новый корпус, который ещё минимум пару лет будут строить и отделывать.



У компании ОРБИ есть ещё несколько комплексов, но там ситуация не лучше.

Далее я переместился в девелоперу АЛЬЯНС, в комплекс Alliance Palace, под управлением Courtyard Marriott. Это здание в виде овала (на фото выше) и оно точно приятнее ОРБИ.

Номера тут тоже крохотные - 30 кв.м. (студия) и 50 кв.м. (евро двушка). Я снял самый популярный формат - студию в 30 кв.м.



Тут чуть приятнее, чем в ОРБИ, однако качество отделки говорит о том, что номер долго в таком состоянии жить не будет. Как в Турецких отелях, которые раз в пять лет полностью перестраивают, при этом использованные материалы сильно дешевле, чем в Турции.

Рабочий, он же и обеденный, стол крайне неудобен.



Санузел тоже крохотный, но в нём умудрились поместить стиральную машину, она слева в шкафу.



Балкон достаточного размера, однако если сюда поставить стулья, то сидя вы ничего не увидите, но сидеть будет удобно.



Аренда тут в два раза выше, чем в ОРБИ и стоимость также выше. Если совсем коротко, то по экономике получается также. Вы никогда не отобьете свои вложения, если серьезно не изменится конъюнктура рынка.

Спасти может только серьезное подорожание недвижимости в Грузии. Может ли такое произойти? Наверное, в теории все может быть.

Плюсы Альянса

Чуть больше инфраструктуры. На первом этаже есть довольно таки пафосный ресторан с адекватными для москвичей ценами и большими порциями (проверил на себе).

Очень любопытный факт

В Грузии не любят сдавать такое жилье местным, поскольку те предпочитают устраивать в апартаментах общежитие на несколько человек. В меньшей степени в альянсе и в большей в ОРБИ, там это целая проблема. После местных апартаменты очень быстро убиваются.

Пляжи в Батуми

Пляжи тут страшненькие, крупная галька + серый песок и резкий вход с большой глубиной, но есть оборудованные городские, тут вся инфраструктура бесплатная.



Ещё один железный аргумент - посмотрите, во что за несколько лет превратился престижный комплекс на первой линии.

У вас ещё есть вопросы?



Старый город очень приятный, местами напоминает Европу



Самое удачное из моих размещений это отель Редиссон (Radisson Blu Hotel Batumi). И место удачное, рядом с портом и старым городом. Отель не пляжный, но с хорошим СПА. Цена вне сезона 5-7 тысяч в сутки.



Вывод

Можно ли в частном порядке покупать недвижимость в Батуми?  Мой вывод - нет. Я бы не рекомендовал.

Если интересно, то вот вам ссылочка на достаточно объективный опыт Александра Лапшина: Почему я решил продать недвижимость в Батуми? https://puerrtto.livejournal.com/1088214.html

Можно ли заработать в качестве девелопера?  Мой вывод, что да. Если интересно, то я могу описать схему, как из $2 млн можно сделать $7-15 млн за 2-3 года. Но это не простая инвестиция, это сложный процесс, на который нужно тратить свое время.

Тоже не мой вариант, сразу по нескольким причинам.

ПыСы

Видео версия про Батуми есть в прикрепленном сторис в сторис моего инстаграма

Добавляйтесь везде, пишите в личку Инстаграма или Фейсбука:



Рассказать друзьям или разместить в своём блоге: