Сколько будут стоить квартиры, если ипотеку полностью отменить

топ 100 блогов monstrt_amadey24.05.2023 Вдогонку к предыдущей статье задали мне вопрос – сколько будет стоить условная квартира при полном отсутствии ипотеки. Вот завтра мы проснулись, а ипотеки нет, совсем. Понятно, что цены снизятся, но насколько?

Давайте рассуждать. Цена определяется соотношением спроса и предложения. Спрос – это общее количество денег на покупку. Помимо ипотеки это различные субсидии (знаменитый маткапитал и не только), а также собственные накопления граждан, которые они готовы потратить на жилье.
Предложение – количество квартир на продажу. В макроэкономическом тождестве в качестве предложения учитываются только новостройки, поскольку предложение на вторичном фонде полностью уравновешивается спросом, который формируют продавцы вторички, но уже в качестве покупателей.
Поэтому основное тождество выглядит так:
[Кредиты]+[Нетто частный спрос]=[Новостройки]
Подробнее про методологию писал тут.

Давайте грубо посчитаем. Стоимостной объем новостроек на сегодняшний день примерно 5,2 трлн. руб. в год (средний ввод многоквартирных домов, помноженный на среднюю цену новостройки).
А ипотечных кредитов выдано за последние 12 месяцев… 4,7 трлн. руб. Получается,  стоимостной объем новостроек как раз (плюс-минус) уравновешивается ипотекой. Вот, кстати, именно поэтому цены снижаются в 2023 году весьма вяло, ведь ипотеку по-прежнему вкалывают в конских дозах.
Понятно, что для того чтобы посчитать точнее, надо делать ряд поправок:
- не вся ипотека идет на покупку квартир – часть на рефинансирование кредитов, часть на ижс.
- с другой стороны, помимо ипотеки есть еще субсидии. На один лишь маткапитал в 2023 году выделено 550 млрд. руб. (известно, что почти вся эта сумма поступает на рынок недвижимости).
- не все новостройки выкупаются по рыночным ценам (часть различные программы, типа реновации).
Но, так или иначе, понятно, что в нашем тождестве последняя третья категория – «нетто частный спрос», по всей видимости, не играет никакой существенной роли.
Напомним, «нетто частный спрос» - это разница между частными деньгами, поступающими на рынок и деньгами, которые выводятся с рынка. Например, если Маша купила квартиру у Миши в ипотеку за 5 млн. руб. с первоначальным взносом 20%, а Миша вырученные деньги положил в банк, то нетто частный спрос равен 5*0,2-5=-4 (минус четыре миллиона).
Поскольку, как мы видим, на кредитные деньги выкупается почти весь объем новостроек (а если добавить субсидии, так вообще весь), то понятно, что нетто-частный спрос либо равен нулю, либо вовсе отрицательный. То есть частники (суммарно) вообще не добавляют собственных денег на покупку квартир.
В это сложно поверить, но это так. Конечно, есть категория покупателей, которые покупают «на свои» и даже те, кто покупает в кредит, как минимум вкладывают первоначальный взнос. Но это полностью уравновешивается выводом денег с рынка.
[Здесь надо сделать еще одно важное дополнение: околонулевой нетто-частный спрос не означает, что физики не тратят собственных средств на недвижимость. Ипотека ипотекой, а кредиты все равно надо выплачивать –  так что раскошеливаться придется. Но с точки зрения макроэкономического тождества и цен на жилье это уже не имеет значения, т.к. спрос формируются в момент купли-продажи, а не в момент выплаты кредита].

Итак, возвращаясь к условиям задачи. Убираем из макроэкономического тождества всю ипотеку – почти 5 трлн. руб. в год и… ничего не получаем. Другого спроса, кроме кредитного, попросту на данный момент нет.  Не на что выкупать новостройки. Вторичный рынок (цепочки сделок на котором формировали кредиты) умирает одновременно с новостройками. Коллапс.
Но конечно, ни до какого нуля, и даже близко, цены не упадут.
Во-первых, как мы выяснили, деньги на покупку у людей найдутся. Просто поменяется модель поведения. Если сейчас люди берут кредит, а потом копят деньги на выплату ипотеки, то теперь придется сначала копить деньги, а потом уже покупать (как и было до всяких ипотек). Таким образом, как ипотека вытеснила частный спрос, так теперь частный спрос вытеснит ипотеку. Только и всего.
Во-вторых, в любом случае у людей остается их первоначальный взнос. То есть падение будет ограничено средним размером первоначального взноса. При среднем первоначальном взносе 30%, снижение цен не превысит 70%.
В-третьих, по условиям задачи ничего не было сказано про субсидии. Если они остаются, то это весомый кусок в сотни миллиардов рублей ежегодно.
В-четвертых, шок на рынке жилья приведет к снижению предложения со стороны застройщиков (правда, не сразу).
В–пятых, рынок жилья очень инертен, и цены будут сползать очень долго. К тому времени уже и застройщики где-то сократят предложение. Впрочем, тут мы повторяем любимую страшилку застройщиков, которую они толкают, чтобы им не прикрывали лавочку; в действительности наличие или отсутствие ипотеки почти никак не влияет на объем предложения. По крайней мере, в рентных локациях.
В-шестых, снижение цен вызовет переток крупного капитала, заинтересованного в арендной отдаче. Действительно, если арендная плата не снизится, то арендная доходность квартир подскочит и превысит доходности альтернативных вложений. Сразу найдутся и люди, готовые покупать квартиры за собственные деньги.

И это мы еще не принимаем в расчет ослабление рубля.
Короче говоря, мое мнение, что с учетом всех перечисленных соображений, новые цены будут где-то в вилке 30-60% от текущих. Такой вот сферический конь в вакууме. И вот зачем я писал эту статью (((

////////

Друзья, я запустил новый проект Копилка Кризиса для интересующихся инвестициями на фондовом рынке. Есть что рассказать, и есть чем поделиться. Вход в закрытую группу платный. Подробнее тут.

Оставить комментарий

Архив записей в блогах:
25 лет назал мы вышли из дурдома, называемого "Россия-Совок", и обрели незавимость. Два года назад мы её защитили кровью. В августе 2014 года Украина наваляла козломордым, когда те двинулись пробивать коридор в Крым. Упившись кровью своих солдат, пачками умирающих под Мариуполем, ...
1. Рынок считает, что китайские облигации ничуть не менее надёжны, чем немецкие или американские. Этот факт обнажает очень опасную для всей западной финансовой системы болезнь – крупнейшие рейтинговые агентства искажают реальность, устанавливая некоторым компаниям и странам высокие ...
Чтобы вы понимали маразм правящей в РФ "элитки". Вы только вдумайтесь-на скорую руку регистрируя законопроект о childfree,затем досрочно "одностайно" проголосовав, отдав на подпись Гаранту (юрист с дипломом ЛГУ), они даже не подумали, что ЕДИНСТВЕННАЯ в РФ организация, которая ...
Дорогие друзья, получил письмо от своего доброго знакомого — серьезного ученого-генетика, имеющего множество публикаций в авторитетнейших научных журналах. Но, что важно, он — не просто действительно специалист в той области, о которой пишет (в отличие от "знакомых врачей сестры мужа" и ...
Кем был граф Алессандро Калиостро, урожденный Джузеппе Бальзамо, – мошенником или человеком со сверхспособностями, – однозначно сказать сложно. Есть достаточно доказательств как в пользу одной, так и в пользу другой версии. Скорее всего, с выгодой для кошелька он совмещал обе эти ...