Ситуация на рынке новостроек и вторички - август 2019

an_park — 22.08.2019

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали  квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким  спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков»,  но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более  чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих  риелторских агентств московского региона.

Спрос

В  июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора  долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем,  когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель  упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%.  Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве,  динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле  относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. –  увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер  компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет  в июне, и падение в июле – в основном результат изменения  законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ,  предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и  эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на  10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее  затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались  вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим  себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены  юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле  2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого  количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже  не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля,  не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав  Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании  «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя  управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является  внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая,  возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова  заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи  бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А  может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только  в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка  юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также  сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым  «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г.  уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% -  относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном  выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем,  продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще  наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на  эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе.  Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в  июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа  число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и  на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим  оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед,  что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков,  заместитель директора департамента новостроек компании  «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более  оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в  итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например,  в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18%  по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно  ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат  ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке  осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с  изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г.  Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего  подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не  могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты,  изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года,  сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», -  отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с  рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть  покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов,  добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента  новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов  первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе  переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости  «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по  данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не  все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная  надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В  условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека  стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в  первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к  падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого  полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом  месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого  года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария  Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала  дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали  покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как  еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к  всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело.  Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В  «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25%  меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон  Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5  п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель  сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было  заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019  г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что  ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых.  Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», -  объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный  «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа  уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как  надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря  на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу  поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее  большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте,  по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично  перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу  реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам  месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента  повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в  «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья»  сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в  июле. При этом бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который  приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика  цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН  «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой»  Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц  назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. При этом в  бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а  площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки,  перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже  проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит  Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента  внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с  прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что  только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах  за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой  автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении  изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости  произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр  прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие  старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся  информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось  только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария  Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Класс
июл.19 млн. руб.
июл. 2019 к июн. 2019 %
июл. 2019 к июл. 2018 %
июн.19 млн. руб.
июл.18 млн. руб.
 

Эконом
7.79
1.9%
9.9%
7.65
7.09

Комфорт
10.28
-0.6%
5.6%
10.35
9.74

Бизнес
21.84
0.5%
-10.0%
21.73
24.26
Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший  рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже,  уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае  удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных  квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На  сегодняшний день становится все более понятно, что порог  чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков  остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», -  подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия  Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне  снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если  ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам,  скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы –  см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года  от IRN.RU».

Снижение ипотечных ставок простимулировало спрос на вторичном рынке, в  результате июль оказался удачнее, чем ожидали риелторы. Но все равно  хуже, чем июль прошлого года. В целом, эффект от удешевления кредитов  пока значительно уступает боязни их удорожания.

Спрос

В  июле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 12 563 перехода  прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 14,1%  больше, чем в июне.

«Нынешний июль удивил нас повышенной  покупательской активностью – напомню, в мае отставание за год, месяц к  месяцу, по числу внесенных авансов было равно 30%, а в июне оно достигло  рекордного для 2019-го уровня – 40%. Эти цифры заставили нас  предположить, что июль будет также провальным. Однако по его итогам  можно констатировать, что отрицательная динамика покупательской  активности за первое полугодие оказалась минимальной – 7%, если  помесячно сравнивать нынешний и прошлый годы. Более того, по уровню  спроса июль оказался на 32% лучше июня, хотя обычно в условиях  традиционного летнего затишья эти два месяца практически равны друг  другу, с колебаниями до 10%», - рассказывает Сергей Шлома, директор  департамента вторичного рынка в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Об  активизации спроса в июле сообщают и другие агентства недвижимости.  Например, количество обращений от потенциальных клиентов в «Азбуку  Жилья» в июле выросло на 23% к июню и на 62% к июлю прошлого года.

Причин  роста покупательской активности несколько. Как ни парадоксально,  «вторичку» поддержала реформа законодательства о долевом строительстве,  которая к готовой недвижимости никакого отношения не имеет. Поправки к  214-ФЗ, предполагающие перевод строительной отрасли на реализацию  проектов через систему счетов-эсроу, вступили в силу 1 июля. Изменения в  законе призваны повысить защиту прав дольщиков, однако часть  потенциальных покупателей квартир в новостройках, решив не связываться с  новыми правилами, стали подыскивать альтернативу на рынке вторичного  жилья. В агентстве «PROобмен» таких клиентов оказалось 12,4%. При этом  на эсроу в Москве перешло лишь 25% проектов и, по большому счету, на  первичном рынке ничего не изменилось. Но, видимо, далеко не все  покупатели в курсе. (См. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года:  крутой взлет завершился резким обвалом».)

Также, возможно,  покупателей «вторички» простимулировали опасения, связанные с  нестабильностью общемировой геополитической и экономической ситуации, –  достаточно вспомнить торговое противостояние между США и Китаем с  заявлением лидера США о необходимости девальвации доллара и т.д. В  результате некоторые люди предпочли ради консервации своих средств  вложить их в покупку недвижимости, считает Сергей Шлома.

Но  главное - рынок взбодрило смягчение условий ипотечного кредитования,  последовавшие за уменьшением ключевой ставки Центробанка в конце июня и в  конце июля – в общей сложности на 0,5 п.п., до 7,25%. Во-первых,  ипотека подешевела. Сбербанк, например, в период с конца мая по начало  августа снизил базовую ставку по кредиту на покупку готового жилья в  общей сложности на 1,1 п.п., до 9,1%. Реальные ставки, конечно, выше. По  словам риелторов, в июле покупку вторичной квартиры в московском  регионе кредитовали под 10-11,2% годовых. Тем нее менее подвижки есть:  если в июне средняя ставка в Московской области составляла 10,9%, то в  июле, по данным «Мегаполис-Сервиса», – 10,7%.

Во-вторых, банки в  целом предлагают сегодня потенциальным ипотечникам более выгодные  условия кредитования. «Например, появляется все больше программ с  минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Также в  некоторых финансовых организациях кредит одобряют даже тем заемщикам,  которые не могут предоставить справку 2-НДФЛ для подтверждения своего  дохода, – на основании лишь справки о так называемом «сером доходе», -  говорит Сергей Шлома. Все это привело к тому, что многие так называемые  «затаившиеся покупатели» вышли на рынок, отмечает Екатерина Никитина,  директор агентства недвижимости «PROобмен».

Это подтверждает и  статистика. В Москве количество ипотечных сделок на первичном и  вторичном рынке в июле подскочило на 18,8% к июню, а в Подмосковье – на  47,1%. На «первичке» всплеска ипотечного спроса в июле не наблюдалось,  поэтому большая часть роста, видимо, пришлась на «вторичку». Например, в  «Инкоме» число ипотечных сделок выросло на 26,1%, а их доля достигла  38,2% (+1,2 п.п. к июню).

Однако подешевевшей ипотеки и роста  напряженности на мировой арене оказалось недостаточно для того, чтобы  спрос достиг уровня прошлого лета, не говоря уже об осени, когда на фоне  ажиотажа из-за начавшегося роста ипотечных ставок в Москве ежемесячно  регистрировалось по 16 тыс. переходов прав на «вторичку». По сравнению с  июлем 2018 г. спрос в июле 2019-го просел на 5,3%, по данным  Росреестра.

Подмосковье, на первый взгляд, в июле выступило лучше  Москвы: за месяц на территории области было зарегистрировано 52 691  переход прав на «вторичку», таким образом, спрос в июле превысил не  только июньский показатель, но и прошлогодний. По данным Росреестра, на  24,9% и 12,5% соответственно. Похожую статистику приводит и КР  «Мегаполис-Сервис»: количество внесенных покупателями авансов выросло на  21,1% по сравнению с июнем и на 3,7% относительно июля 2018 г. Сделок в  июле было заключено на 12,5% и 2,9% больше, чем в первый месяц лета и в  июле 2018 г.

«Как видим, буквально за последние две недели спрос  на рынке вторичной недвижимости активизировался, однако в целом, если  брать первые два месяца лета, он уступает прошлогодним показателям.  По-прежнему негативно на ситуацию со спросом влияет слабая  платежеспособность населения – это ключевой фактор, и изменить что-то  пока не в силах даже ипотека, которая долгое время была драйвером в том  числе и на рынке «вторички». Поэтому можно предположить, что в ближайшее  время уровень спроса если и вырастет, то не существенно», - говорит  Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

По мнению  опрошенных www.irn.ru риелторов, август, скорее всего, будет все же  лучше июля благодаря снижению ипотечных ставок. Например, в «PROобмен»  звонков в августе стало на 5%, а договоров – на 3% больше, чем в июле. А  в «Инкоме» в начале августа количество внесенных покупателями авансов  на 10% превысило показатель того же периода прошлого года. «Однако, по  нашим оценкам, это не является предзнаменованием значительной  активизации рынка, как было осенью 2018-го», - подчёркивает Сергей  Шлома. Екатерина Никитина тоже не ждет чудес: «Есть понимание, что к  концу августа оживление пойдет на спад, так как будет действовать  сезонный фактор - подготовка к школам, детсадам, возвращение из отпусков  и подготовка к активному деловому сезону».

«Понятно, что на рынке  «вторички» в августе положительно скажется снижение ставок банковским  сектором в целом на 0,5%, однако кардинально в ближайшей перспективе  даже это ничего не изменит, так как для всплеска ипотечного кредитования  нужны более существенные цифры снижения уровня ставок. А при нынешней  ситуации в экономике и низком уровне платежеспособности населения  надеяться на прорыв пока не стоит», - резюмирует Сергей Власенко.

Предложение

Объем  предложения на вторичном рынке московского региона падает. По данным  «Азбуки Жилья», в «старой» Москве количестве квартир в продаже в июле  сократилось на 3% относительно июня и на 19% по сравнению с июлем 2018  г. Суммарная площадь жилья уменьшилась на 2,2% и 15% соответственно.  Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения по  итогам июля снизился на 0,7% в месячном выражении, а отрицательная  динамика за год составила 12,5%.

В Подмосковье, по информации КР  «Мегаполис-Сервис», объем предложения вторичного жилья в июле по  отношению к предыдущему месяцу сократился на 3,1%, а в сравнении с июлем  2018 г. - на 6,1%. Если говорить об объектах, впервые вышедших на  рынок, то их за месяц стало меньше на 3,8%, зато на 15,6% больше, чем за  аналогичный период прошлого года.

По данным «Азбуки Жилья», за  год число и площадь квартир на подмосковном рынке сократилось более  значительно - на 26% и 25% соответственно. А месячная динамика,  наоборот, была менее выраженной: количество квартир не изменилось, а их  площадь по сравнению с июньским показателем уменьшилась на 1%.

«Мы  продолжаем наблюдать ситуацию, когда затоваривание рынка прекратилось.  Частично это связано с тем, что часть продавцов отложили выход на рынок  на более поздний срок, надеясь на то, что осенью цены опять пойдут  вверх, а другая часть сделала то же самое по причине летних отпусков.  Поэтому в ближайшей перспективе можно предположить, что уже осенью мы  сможем наблюдать приток лотов на рынок. Однако и в прошлом, и в этом  году фактор сезонности перестал быть ключевым. Это касается и  предложения, и спроса», - отмечает Сергей Власенко.

Цены

По  данным аналитического центра www.irn.ru, несмотря на некоторую  активизацию спроса, рублевые цены на вторичное жилье в Москве второй  месяц подряд показывают нулевую динамику, застыв около отметки 175 200  руб. за «квадрат». В Подмосковье средняя стоимость метра тоже  практически не изменилась, составив по итогам июля 74 675 руб. (+0,09% к  июню), по данным «Мегаполис-Сервиса».

При этом средняя стоимость  квартиры в Москве, по информации «Азбуки Жилья», все же увеличилась на  2% до 24,8 млн руб. Больше всего подорожал бизнес-класс – на 3%, до  43,03 млн руб. за квартиру в среднем. Скорее всего, это реакция  собственников такого жилья на звучавшие весь последний год обещания  роста цен после 1 июля 2019 г., в связи с реформой 214-ФЗ. При этом надо  учитывать, что речь идет о ценах предложения, а не продажи (см. «Обзор  рынка недвижимости по итогам июля 2019 года»).

Экономкласс в июле  прибавил 1% (9,26 млн руб.), а средняя стоимость квартир комфорткласса  осталась на июньском уровне (19,95 млн руб.).

Подмосковные  квартиры в июле, наоборот, подешевели на 1%, до 5,89 млн руб. в среднем.  Стоимость жилья экономкласса увеличилась на 2% (4,25 млн руб.), а в  комфорт и бизнес-классе (8,51 млн руб.) цены уменьшились на 1%, до 5,87  млн и 8,51 млн руб. соответственно.

И распространенность, и размер  скидок в июле увеличились. Если в июне в Москве доля сделок с дисконтом  в «Инкоме» составляла 75%, то в июле поднялась до 79% - это  максимальный результат для 2019 г. Средний размер скидки на вторичном  рынке жилья за данный период вырос с 5,1% до 5,6%.

В Московской  области размер дисконта, по информации КР «Мегаполис-Сервис», за месяц  вырос на 0,2% и в среднем по рынку составил 6,1%. Именно с такой скидкой  от адекватной стартовой цены объекта сейчас можно реализовать его в  течение одного-двух месяцев, отмечает Сергей Власенко.

Оставить комментарий

Популярные посты:

commodus

Шторы из бархата: секреты выбора и ухода за тканью

ruslanviktorov

Самый красивый ЗАГС России

grazdano4ka

«Женщина рожает ребенка для себя, а не для мужа!» – заявил недавно родившей

galina_rm

Ну, поехали в 2025!

koparev

Смотрится вполне естественно

ptiz_siniz

В день варенья

pro100_mica

Юбилей дня, 200 лет назад

pro100_mica

Фото по случаю

jalla00

восток - дело тонкое

• Ранее
• Архив