Пора валить в Калининград. Недвижимость.

shri_boomer — 18.11.2014 Сегодня мы поговорим о такой интересной штуке, как калининградская недвижимость. Поясню, почему я могу совершенно спокойно на эту тему рассуждать и давать советы. Начиная с 1986 года, мы последовательно жили в разных районах города, и за это время сменили восемь квартир. Кроме того, я построил дом, отремонтировал два десятка складов и магазинов, построил турбазу и был владельцем нескольких дачных участков в разных районах города на которых возвел домики для продажи.


И последнее, недвижимость –эта одна из форм моего заработка. Мы покупаем квартиру в стадии фундамента или «немца» по неожиданно хорошей цене, ремонтируем её, а через три года продаём.
Поэтому без ложной скромности могу сказать, что в недвижимости я разбираюсь неплохо. Во всех нюансах, начиная от строительства заканчивая взаимоотношениями с риелторами.

Еще один момент, данный пост не является путеводителем по калининградской недвижимости, а служит скорее ориентиром, от которого лучше не отступать, чтобы не вляпаться.

Районы.
В географическом плане любой город делится на сектора, соответствующие Розе Ветров. Будь то Москва, Гамбург или Чикаго. Такие города характеризуются мощной окружной дорогой и широкополосными въездами-выездами в город. Окружная служит для того, что поток транспорта через город был минимальным.
Калининград, увы, не может всем этим похвастаться. У нас нет окружной дороги, а есть какая-то козлиная тропа, по которой все рабочее время невозможно проехать.
Въезд и выезд затруднены, потому что это не приоритетная задача для городских властей, когда в центре есть пустующие участки, которые можно застроить домами.

на фото: Московский проспект сос тороны реки Преголи.

И наконец, географические термины у нас не используются, поэтому, когда спрашиваешь где находится такая улица человек начинает морщить репу и говорить примерно так6 «А, ну, это в Балтрайоне, за «Викторией», справой стороны». То есть ответ точно такой, же как отвечают в Стамбуле: «Аа, конечно знаю, это возле Университета, за Золотым Базаром, у ресторана одноглазого Махмуда, дочка которого вышла замуж за бесноватого Музафера».
Раньше город был поделен на пять районов: Балтийский, Московский, Ленинградский, Октябрьский. Сейчас осталось три - Центральный, Московский и Ленинградский. При этом Центральный объединили с Октябрьским, а Московский с Балтийским. Кто от этого выиграл непонятно. Хотели, как лучше –получилось, как всегда.

На снимке: как видно с высоты Калининград достаточно зеленый город.

Местные, в разговоре, как правило употребляют другие названия, которые четче дают представление о месте обитания, поэтому часто можно услышать такие слова, как Шпандин, Вашингтон, Северная гора, Сельма, площадь, рынок, танк,вокзал.
Город активно застраивается. Самое масштабное строительство ведется в Ленинградском и Московском районе.
Самые большие пробки там же.

Я посмотрел, о чем говорят на форумах и как характеризуют районы те калининградцы, которые недавно приехали сюда. Там много эмоций и нет четких критериев.
Так вот критерии при выборе жилья достаточны просты.
-транспортная доступность
-экология
-криминогенная обстановка
-инфраструктура
-цены на квартиры
-наличие работы
-школы и детские сады, выделим их в отдельную группу.

Так вот, если мы возьмём именно эти критерии, то увидим, что в Центральном районе низкая крименногенность, лучшие школы, университет, несколько парков, малоэтажная застройка и хорошая экология.
А к примеру Московский район не может ничем из этого похвастаться, кроме довольно дешевых цен на первичку.

Если же взять Ленинградский район, то он настолько разный, то там придется говорить о каких-то точках. Например, район Верхнего озера, самый престижный в городе. Здесь живут все наши нувориши и менты, чиновники и депутаты, вышедшие из бандитов и аффилированных к ним групп. Здесь прекрасный парк, бандосы сделали для себя дороги, отстроили променад вокруг озера, по которому можно прогуливаться и дивиться дорогим особнякам. Но здесь отсутствует инфраструктура, если мы возьмём шаговую доступность школ, супермаркетов, ресторанов или торговых центров.


На снимке: Верхнее озеро -излюбленное место для прогулок и отдыха.

А скажем район Сельма характеризуется десятком супермаркетов, отсутствием зелени, высоким трафиком, одной школой на район и довольно приличными домами. Да и состав населения Сельмы неплох, это военные, приезжие и те люди, которые убежали из области или из других менее благополучных улиц города.

на снимке: пример квартала на Сельме.

Есть и более жесткие примеры, главная артерия Ленинградского района –это Московский проспект, который находится, как бы на дне города и застроен высокими и убогими советскими зданиями, а ля стройбат.
Здесь жить категорически не рекомендуется, ибо все канцерогены города сдувает сюда, а сумасшедший трафик только усугубляет ситуацию.
И еще, если заехать в Центральный район и выехать из него достаточно просто, как из центра, так и в центр. То Московский район –это нервотрепка и постоянное торчание в пробке.

Подведем итоги. Жить, в Кёниге, можно везде. Вопрос только в том, что вы хотите и сколько у вас есть денег.
Лично я старый фанат Центрального района, от проспекта Мира влево до улицы Борзова. Здесь есть всё и всё в шаговой доступности. И лучшие рестораны, и лучшие школы, и парки, и фитнесс, и супермаркеты, и тихо, и красиво. До площади Победы пешком идти минут 15, а если есть велосипед, то даже не стоит заморачиваться, как добраться куда-то. Я очень редко сажусь за руль автомобиля, ибо не вижу в этом никакого смысла.

Риелторы.
У приезжих существует два серьезных заблуждения. Первое, что все риелторы козлы. Второе, что сделку по покупке квартиры можно осуществить, без этих замечательных людей.
Увы, увы. За последние три месяца мне приходилось трижды вытаскивать людей из ситуации, когда они могли остаться без денег и без квартиры. Поясню. Приезжих в Калининграде рассматривают, как основной источник заработка. А какой главный бизнес в городе? Главный бизнес в городе –это занять денег, а потом их не отдать. Или сказать, что сделаешь на рубль, а выполнишь на копейку. Или впарить неместному какой неликвид. Или продать квартиру через четырёх посредников. В общем, существует масса способов, чтобы разводить народ на бабки.

Итак, в работе с калининградскими риелторами нужно помнить три вещи.

-Главное в этом деле репутация. Если вам дали номер телефона и отрекомендовали человека, как надежного и порядочного, то можно смело ему довериться. Калининград город маленький, поэтому вычислить, что говорят о человеке очень легко. Причем огромный офис, вывеска, услужливые работники абсолютно не страхуют вас от того, что вас могут «кинуть». Буквально две недели назад наблюдал, как контора под громким названием «Риэлт-финанс» пыталась кинуть родителей моего друга. Хорошо, что он вовремя обратился с просьбой проверить состояние сделки. А там было черт знает, что и, если бы не оперативное вмешательство, родичи остались бы без пяти миллионов рублей.

Поэтому только рекомендация и никаких других вариантов. И желательно от пары человек. И желательно, чтобы сделку контролировал знакомый юрист. Хотя, обычно, если риэлтор надёжный, он привлекает юриста сам и платит ему из своего гонорара. Недавно у нас был случай, когда жена продавала квартиру, зарегистрированную в юстиции, на которую получено свидетельство и кадастровый паспорт, в общем все как положено.
В последний момент, она уговорила клиентов положить деньги в сейф до получения нового свидетельства и только после этого провести взаиморасчет.
Регистратор, проверяя дело на эту квартиру обнаружила, что её хозяин просто «кинул» фирму застройщика на полтора миллиона рублей и при помощи подлога оформил квартиру в собственность.
Хорошая новость, честных людей в городе больше!

Так что, кому будет нужно пишите на почту или в личку фейсбука дам телефоны приличных людей. Все контакты в моем профайле.

-В любом случае и риэлтор, и риэлторские конторы возьмут с вас за своё участие в сделке 2-5% в зависимости от стоимости недвижимости. Этих расходов не избежать и под любым соусом с вас их возьмут. Просто если вы сразу спросите, какова комиссия, и сразу настроитесь ее заплатить, то жаба вас не будет душить, и вы не будете создавать лишних проблем себе и людям. Не заставлять их хитрить и обманывать.

-И последнее, чем больше вы посмотрите квартир, тем больше вы потеряете время. Опытный риэлтор не станет показывать больше трех объектов. Как правило, поговорив с вами и выяснив сколько вы готовы потратить, что для вас является приоритетом, он предлагает несколько вариантов, один из которых обязательно вас устроит. Повторюсь, если с вами работает профессионал. Поэтому, если вас три дня возят по городу в надежде что-то вам впулить, лучше обратиться в другую контору.

Типы недвижимости.
В Калининграде существует несколько типов недвижимости, что несколько отличает наш рынок от общероссийского. И если хрущевки, брежневки, сталинки у нас тоже присутствуют, а последняя весьма условно, то «немцы» присутствуют только у нас.

Немцы –это многоквартирные и частные дома, построенные до 1945 года или восстановленные, для которых характерна малоэтажность, черепичная кровля, подвалы, чердаки, придомовая территория иногда довольно просторная планировка с высокими потолками.


На снимке: пример рконструкции немецкого особняка в районе ул.Тельмана под гостиницу.

Кстати, если посмотреть на то, где селились зажиточные бюргеры и строили свои особняки, то это будут все те же тихие улицы, расположенные в районе Верхнего озера, ул.Тельмана, и в Центральном районе на Кутузова, Шиллера, Комсомольской, Пацаева, Офицерской и других.


На снимке:старые немецкие дома на ул.Родителева

То есть, престижными остались те же райончики, которые пользовались спросом у немцев.

Таким образом проще поделить все жилье на советскую застройку, хрущевки, т.к. они стоят особняком, «немцев» и новострой.
Почему хрущевки стоят особняком? Ну, по той причине, что хрущевки как-раз располагаются в престижных районах, их налепили на месте разрушенных немецких зданий на таких улочках, как Свободная, Кирова, Леонова или Библиотечная. Благодаря расположению цены на эту недвижимость достаточно высоки.
Советские постройки пользуются весьма низким спросом, если это не кооперативное жилье, расположенное в хорошем месте. Ну, и все, наверное, знают, что загаженные подъезды, разбитые двери, скрипящие лифты и вонючий мусоропровод –все это наследие мрачных времен.

Слава богу, что последние десять лет жители таких подъездов сами приводят их в порядок, не надеясь на Путина.
Немцы всегда пользовались и будут пользоваться спросом, ибо у них есть несколько преимуществ –хорошая локация, красный кирпич из которого их строили, крепкие стены, мощный фундамент, неплохая планировка.

Есть и недостатки, часто обветшалые внутридомовые сети, хотя на сегодняшний день практически во всех немцах жильцы сделали ремонты и с этим стало проще. Подвалы порой забиты ненужным хламом, который издает запах старости и декаданса. Стены иногда трескаются, то ли от того, что на чердаке стали строить квартиру, то ли от увеличившегося потока машин, то ли от старости. В любом случае покупая немца, нужно все тщательно смотреть и считать.
Что до меня, то немцев я ни на что не променяю. Если только не построю дом загородом.

Новостройки. Их у нас много. Город перенасыщен стройками и жильё можно купить от 36 тысяч до 200 тысяч за квадратный метр.


На фото:пример престижной новостройки на ул.Колоскова

Кто бы там чего не говорил, элитного жилья у нас нет. А есть псевдоэлитное рассчитанное на гламурных лохов и разбогатевших ментов. Сейчас на рынке наблюдается резкий всплеск активности по покупке квартир. Люди хотят как-то сберечь обесценивающиеся деньги и вкладывают их в недвижимости. Подробнее о том, кто ,как и где у нас строит, мы поговорим в следующий раз.


на снимке:пример бюджетной новостройки.

Зы. Первую часть цикла очерков под общим названием пора валить в Калининград можно прочитать здесь.
Вышло уже два поста о еде в Калининграде.Проект "В два счета". Здесь и здесь.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив