Обзор московской недвижимости - обновление

taxfree — 13.07.2021
Последний обзор на эту тему выходил в октябре 2020го а более полный ажно в августе 2020го. Тогда рост цен в рублях уже был заметен, причиной его было введение льготной ипотеки, позволившей правительству удержать на плаву строительный комплекс. Это было время, когда ЦБ РФ гордился официальной инфляцией в 4% а ковидные деньги еще не пришли в реальный сектор. За ними последовали быстрый цен на реальные товары на западе, а примерно через 3 месяца этот инфляционный шок пришел и в Россию. И до сих пор бьет по ее жителям, которые теряют реальные доходы уже 7 год подряд, в условиях галопирующего роста цен на продукты и материалы.

В таких условиях льготная ипотека под 6% стала анахронизмом, фактически ЦБ просто напрямую кредитует застройщиков, позволяя им зарабатывать. И каждая такая выдача ипотеки по ставке ниже реальной инфляции означает убыток у ЦБ РФ. Поэтому почти наверняка мы находимся или даже уже прошли пик выдачи такой ипотеки, а значит и давление на цены с ее стороны будет снижаться, что вызовет либо стагнацию либо даже снижение в рублях. Обратите внимание, что рынок недвижимости перед своим разворотом любит показывать максимальные недельные и месячные темпы прироста цен. Точно такая же ситуация и в западных странах кстати
То что рынок недвижимости далек от выздоровления после кризиса 2008 года показывают валютные цены московского метра. Они находятся на уровне 2005 года даже сейчас



2021 год повторяет практически 2020 года сейчас в ценах в валюте, разворота вниз пока нет. Причина в поведении доллар рубля - курс отскочил от 71,8 но чтобы цены тут начали снижаться нужен активный рост выше 75 на протяжении нескольких месяцев. Если доллар рубль исполняет волну Е в треугольнике консолидации то она может затянуться до конца года и курс будет ходить 80 - 75 в этом диапазоне и цены будут стабильны



И если цена в долларах за метро как будто бы показывает продолжение роста - то график метра в евро показывает что тут не все так безоблачно, цена все еще ниже конца 2016 года



На самом деле отскок валютных цен на метр, а именно он и имеет значение, так как рублевая цена метра это цена в бесполезных фантиках, был связан с ростом нефти от минус 47 до 78 за баррель и как следствие верой некоторых участников, что начался новый сырьевой цикл. Напомню, что рост цен недвижимости с 2000 по 2008 год в России шел не только на резко растущих ценах на сырье, но и на восстановлении промышленности и как следствие росте реальных доходов населения. И вот этого фактора сейчас нет, и даже наоборот - реальные располагаемые доходы российских домохозяйств падают. Падают седьмой год подряд. В таких условиях рост цен исключительно связан с спасением стройкомплекса страны российским ЦБ и не имеет под собой никаких фундаментальных причин. А значит нужно просто внимательно следить за поведением властей на рынке ипотеки. Как только они начнут сворачивать программу финансирования строительства нового жилья - цены поедут вниз.
По некоторым признакам в прессе ( увеличение предложения ) - это уже начало происходить

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив