"Новостройки" - это не квартиры!
monstrt_amadey — 12.12.2018
Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.
НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!
НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!
НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!
Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.
И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в помине.
То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными финансовыми инструментами).
Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.
Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.
Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.
В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в воздухе – этого никто не знает.
Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.
У нас любят повторять, что квартира – самый безопасный актив. Допустим, это так (хотя это не так), но почему-то те же люди, которые с пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого Фьючерс, на который надежность недвижимости явно не распространяется. Потому что
НОВОСТРОЙКИ - ЭТО НЕ КВАРТИРЫ.
Также совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия.
ДДУ не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет; это лишь обязательство застройщика передать вам квартиру по окончанию строительства.
Но, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски большинство граждан все-таки смутно догадываются), так это принципиальные отличия в ценообразовании между Квартирой и Фьючерсом.
Квартира, как известно – физический объект длительного пользования, поэтому ее свойства мало изменяются во времени. Вы купили квартиру и через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились (небольшой износ не в счет). Поэтому говорить о динамике цен более-менее корректно.
Фьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.
Одно из таких свойств – менять свою цену в зависимости от того, каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени осталось до ввода здания в эксплуатацию.
Примерно так же как облигация растет в цене по мере приближения даты выплаты купона. Или акция растет в цене, когда близится дата дивидендной отсечки.
Так и наш Фьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен, и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.
Очевидно, что Фьючерс продается дешевле готовой квартиры, отражая возможные риски недостроя. Но это лишь одна, и не самая главная причина.
Как известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к цене готовой квартиры, поскольку нуждаются в финансовых ресурсах на строительство дома. У них есть альтернатива – заключить с населением ДДУ, продав «квартиры» со скидкой, либо взять кредит в банке и продать готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. Поэтому ясно, что дисконт по Фьючерсу – не что иное, как завуалированные процентные затраты застройщика. Они будут тем выше, чем больше время пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому чем больше времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.
Вот мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто – но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса. Разумеется, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношения, потому что
НОВОСТРОЙКИ ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!
Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.
Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.
Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают
квартиры на котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию
строительства, зарабатывают на недвижимости. Да, они порой
зарабатывают (если не остаются без штанов), но не на
недвижимости – консервативном активе – а не рискованных
финансовых операциях.
См. также:
Нафига козе баян: зачем дольщики
упрямо лезут в новостройки
Всех пугают, что отмена "долевки"
приведет к росту цен. Не бойтесь: цены снизятся!
|
|
</> |
.jpeg)
Вклад в Победу: спортивные общества в годы войны 
Замкнутый круг 
Новости вооружения 
Про любовь человека к свинине 
Мат – национальная трагедия России 
Рассказ британца на Украине: «Я сам убил двух российских солдат...» 
Сева 
Панаманаш 
Путин о мирных переговорах с Украиной 
