Краткая история контроля арендной платы в Испании

taxfree — 30.09.2024
Испания вернула контроль за арендной платой, который в последний раз привел к нехватке жилья при диктатуре генерала Франко, поэтому демократически избранное социалистическое правительство после Франко от него избавилось.


Сегодняшнее правительство Педро Санчеса, возглавляемое социалистами, вновь ввело контроль за арендой жилья в соответствии с Законом о жилье от 2023 года, от которого социалистическое правительство Фелипе Гонсалеса избавилось в 1985 году по уважительной причине.

Стоит вспомнить, почему Франко ввел контроль за арендной платой, каковы были результаты и почему последовавшие за ним социалисты либерализовали рынок, потому что нынешнее правительство, похоже, забыло уроки того периода.

Следует отметить, что сегодняшнее правительство не ввело контроль за арендной платой по всей стране, как это сделал Франко, а предоставило региональным и местным органам власти право вводить контроль за арендной платой в некоторых районах при определенных обстоятельствах. Пока что только Каталония воспользовалась этими новыми полномочиями, чтобы ввести контроль за арендной платой в таких городах, как Барселона, начиная с марта этого года. Пока еще слишком рано, чтобы увидеть все последствия этой политики, хотя уже ясно, что она разрушила рынок долгосрочной аренды, поскольку арендодатели перешли на сезонную/среднесрочную аренду, чтобы избежать контроля за арендой.

Что такое контроль за арендой в Испании?

Ключевые тезисы из нового закона

- Начиная с 2024 года, годовое повышение арендной платы будет ограничено 3%, в отличие от текущего лимита в 2%. К 2025 году все ежегодные повышения цен будут рассчитываться по специальному индексу, который будет ниже стандартного индекса потребительских цен. Это приведет к тому, что в реальном выражении, учитывая инфляцию, стоимость аренды будет снижаться.
- Владельцы более чем пяти объектов (в отличие от предыдущего ограничения в 10 объектов) будут относиться к категории крупных арендодателей. Для этой группы лендлордов будут установлены более жесткие требования.
- Будет создана карта «стрессовых районов», где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3% по сравнению с Индексом потребительских цен. В случае, если арендодатель захочет заключить новый контракт в таких районах, он обязан предоставить арендатору такие же условия, как в предыдущем договоре, на срок в 3 года. Фактически, ставка аренды в таких районах будет заморожена.
- За все расходы, связанные с работой риэлтора, будет отвечать собственник недвижимости, а не арендатор.

- Владельцам жилья дадут налоговые вычеты на доходы от сдачи до 90%, если те 1) подпишут новый договор аренды по цене хотя бы 5% ниже по сравнению с предыдущим, 2) будут сдавать жильё людям в возрасте от 18 до 35 лет, и 3) отремонтируют жилье. И все это — в зонах, где арендного жилья не хватает.
- Если дома или квартиры остаются пустующими без причины более 2 лет, владельцы будут облагаться повышенным ежегодным налогом на недвижимость (IBI). Надбавка к стандартному налогу может составлять до 150% (в настоящее время — 50%) и будет применяться к недвижимости, которая остается незанятой более двух лет без уважительной причины, и принадлежит владельцам не менее четырех объектов.
- Выселение окупасов в виде недобросовестных арендаторов станет ещё более трудным и длительным (2 года и более), если те будут отнесены к «наиболее уязвимым слоям населения».


Почему же испанский диктатор Франко ввел контроль за арендой в Испании?

После победы в Гражданской войне в Испании Франсиско Франко ввел контроль за арендной платой, чтобы стабилизировать послевоенную экономику страны, сохранить социальный порядок, поддержать основные социальные слои и согласовать его с более широкой автаркической и интервенционистской экономической политикой. Что особенно важно, режим Франко стремился предотвратить социальные волнения и сохранить политический контроль, умиротворяя городских рабочих и группы населения с низким уровнем доходов.

Доступное жилье было крайне важно для поддержания лояльности населения, особенно в городах, где режим был менее популярен. Ограничивая рост арендной платы, правительство пыталось избежать недовольства арендаторов и возможных социальных протестов. Франко без колебаний попирал права частной собственности, чтобы укрепить свой режим. Контроль за арендой также соответствовал его патерналистскому инстинкту отца своего народа. В первые годы своего правления Франко придерживался автаркической (самодостаточной) экономической модели, стараясь свести к минимуму иностранное влияние и оградить Испанию от мировой экономики. Контроль за арендной платой был частью более широкого комплекса государственных интервенций в экономику, включая контроль цен на основные товары и услуги, направленных на регулирование внутреннего рынка и защиту своего народа от капитализма.

Каковы были последствия введения Франко контроля за арендной платой?

Контроль за арендной платой, введенный генералом Франко, имел неоднозначные и в конечном итоге негативные долгосрочные последствия для испанского рынка жилья. Хотя они, возможно, достигли некоторых краткосрочных целей, таких как поддержание низкой арендной платы для существующих арендаторов и предотвращение немедленного жилищного кризиса после Гражданской войны в Испании, они также привели к значительным долгосрочным экономическим диспропорциям.


Краткосрочные последствия

Доступное жилье для существующих арендаторов:
Контроль арендной платы помог сохранить доступность жилья для существующих арендаторов, особенно в городских районах. Многие семьи из рабочего класса и среднего класса смогли сохранить свои дома, не сталкиваясь со стремительным ростом арендной платы, что было крайне важно сразу после войны и в периоды экономической нестабильности.

Социальная стабильность:
Ограничив рост арендной платы, режим Франко снизил вероятность массового недовольства арендаторов и протестов в городских районах. Это способствовало политической и социальной стабильности, которую Франко пытался сохранить, особенно в городах, где поддержка режима была слабее.

Долгосрочные негативные последствия Нехватка жилья:
Контроль за арендной платой создавал для владельцев недвижимости препятствия для содержания и инвестирования в жилье, поскольку они не могли повышать арендную плату, чтобы покрыть расходы на ремонт или улучшение. Это привело к ухудшению состояния жилищного фонда, особенно в городах. Кроме того, в условиях ограниченной доходности инвестиций частные застройщики не хотели строить новую арендную недвижимость, что усугубляло нехватку жилья.

Ухудшение состояния существующего жилого фонда: Поскольку арендодателям было невыгодно содержать свою недвижимость, многие здания пришли в упадок. Со временем это привело к повсеместному ухудшению качества жилья, особенно в таких городах, как Мадрид и Барселона. Сочетание низкой арендной платы и высоких эксплуатационных расходов породило запущенный и стареющий рынок жилья.


Черный рынок аренды: Контроль за арендной платой часто приводил к развитию "черного рынка" арендной недвижимости. Поскольку официальная арендная плата поддерживалась на искусственно заниженном уровне, некоторые арендодатели прибегали к незаконным платежам "из-под стола", чтобы дополнить арендную плату, или требовали от арендаторов крупные депозиты наперед. Это подрывало эффективность контроля за арендной платой и создавало неформальный сектор жилья, который не регулировался и эксплуатировался.

Нерациональное распределение жилья: Контроль арендной платы привел к неэффективному использованию жилья. У долгосрочных арендаторов, особенно обеспеченных, не было стимула выселяться из больших квартир с контролем арендной платы, даже если они больше не нуждались в этой площади. Это не позволяло перераспределять жилой фонд в пользу молодых или растущих семей, которым требовались более просторные или удачно расположенные дома, что способствовало перенаселению других районов города.

Экономическая неэффективность: Со временем контроль за арендной платой нарушил естественное функционирование рынка жилья. Они подавляли рыночные цены, в результате чего предложение нового жилья не успевало за спросом. Такое несоответствие между спросом и предложением способствовало неэффективности экономики в целом, замедляя развитие городов и снижая экономический рост в секторе недвижимости.

Испания не является чужой страной для введения контроля за арендной платой, поэтому есть много фактов, которые можно почерпнуть из недавнего прошлого страны, пытаясь предсказать, что произойдет на этот раз в тех регионах, как Каталония, которые решили ввести контроль за арендной платой.

Если прошлое является каким-либо путеводителем по будущему, мы можем ожидать, что результатом будет снижение арендной платы для удачливого меньшинства, такого как долгосрочные арендаторы, но снижение количества и качества арендного жилья в средне- и долгосрочной перспективе, что означает, что проигравших будет больше, чем выигравших от этой политики.

Почти наверняка общий эффект будет негативным, и общество в целом окажется в худшем положении, хотя некоторые группы населения от этого только выиграют. Контроль за арендной платой уже привел к сокращению предложения долгосрочной аренды жилья в таких местах, как Барселона, где теперь трудно найти жилье, сдаваемое на длительный срок, поскольку арендодатели и владельцы перешли на сезонную/среднесрочную (temporada) аренду.

Реакция правительства была направлена на поиск путей ограничения сезонной аренды, а не на пересмотр контроля за арендой, который и вызвал эту проблему. Таким образом, непосредственным результатом введения контроля за арендной платой стал крах рынка долгосрочной аренды, и со временем ситуация будет только ухудшаться.

Испания - не единственная страна, экспериментирующая с контролем за арендной платой, хотя, похоже, одна из тех, кто проявляет наибольший энтузиазм. Контроль за арендной платой пытались ввести по всему миру в разное время, поэтому существует множество фактов, позволяющих судить о том, насколько хорошо он работает и кто выигрывает и проигрывает от этой политики. В этом видео Томас Соуэлл утверждает, что политики - главные бенефициары контроля за арендной платой.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив