Как спустить 4,8 млн.рублей за полгода на хостел в Краснодаре

perfume007 — 02.11.2019 Сегодня у нас опять история хостела, но на этот раз убыточного бизнеса. Текст и автора в студию. Меня зовут Игорь Гребенюк. В 2017 году я открыл в Краснодаре хостел на 500 м² — самый большой в городе. На запуск ушло 10 месяцев и почти 5 миллионов рублей, но бизнес проработал всего полгода. Расскажу, почему так вышло и какие я сделал выводы.


Как вместо инженера я стал предпринимателем. После института я 5 лет работал по специальности — инженером-проектировщиком. Но в душе мечтал о собственном бизнесе, поэтому решил уволиться и открыть свое дело. Так в 2012 году мы с друзьями запустили 5 магазинов продуктов здорового питания «Экояр» в Краснодаре. Тогда тема здорового питания становилась популярной. Мы решили стать лидерами в этой нише — пусть на местном уровне. 600 тысяч рублей на первые два магазина взяли у родственников. Остальные три точки открыли партнеры под нашим брендом — мы поставляли им товары.

В магазинах продавали муку, масло, фрукты и овощи от местных фермеров. Зарабатывали чистыми 100—150 тысяч в месяц. В это же время аналогичные товары стали появляться и у ретейлеров. У них цены были ниже, поэтому наша выручка начала снижаться. К концу года сеть пришлось закрыть с убытком 100 тысяч рублей. В 2013 году с этими же партнерами я открыл бизнес по ремонту квартир. У нас была бригада, а мы руководили процессом. Через полгода каждый из нас зарабатывал до 50 тысяч рублей в месяц. Всех, кроме меня, не устраивал такой доход, и партнеры вышли из бизнеса. В итоге мы закрыли ООО, а я стал ИП и продолжил заниматься ремонтами. Бизнес приносил мне от 100 до 150 тысяч в месяц.


Как инженер я мог выполнить любой проект, а вот договариваться с клиентами и находить новых не умел. Все заказчики обращались ко мне по сарафанному радио. Поэтому в декабре 2014 года я решил прокачать себя в умении продавать. Устроился менеджером в отдел продаж одной строительной компании Краснодара, а бизнес на это время заморозил. За полгода я прокачался в переговорах, начал разбираться в недвижимости и получил повышение до руководителя отдела. Но у меня были другие планы: летом 2015 уволился и вернулся в собственный проект.

На старой работе я нашел новый канал продаж для своей компании. Всем клиентам после покупки квартиры у застройщика я предлагал ремонт жилья. После увольнения из них выстроилась очередь. Прибыль бизнеса за два месяца дошла до 150 тысяч в месяц, хотя раньше к такому показателю я шел полгода.

Как пришла идея хостела
В декабре 2016 года бывший операционный директор моей компании предложил инвестировать в хостел. Несколько лет назад он вел соцсети для двух предпринимателей, которые купили 10 квартир в жилом комплексе и сдавали их посуточно. Теперь же компаньоны задумали объединить несколько офисов на первом этаже этого дома, чтобы сделать большой хостел. Под это искали инвестиции.

Рядом с будущим хостелом ежедневно проходили тысячи людей и была удобная транспортная развязка. Рядом — магазины, супермаркеты, торговый центр, бизнес-центр, парк, парковка и остановка общественного транспорта. За 10 минут можно было дойти даже до автовокзала «Краснодар-2». Мне казалось, что это идеальное место для такого бизнеса.

Я встретился с основателями хостела. Мне показали помещение, смету, прогноз окупаемости и выручки. Для запуска проекта требовалось 4—4,5 млн рублей.

У меня были сбережения. В свое время родители построили дом в Армавире — городе Краснодарского края, откуда я родом. Когда мы с сестрой уехали в Краснодар поступать в институт, мама и папа продали дом за 5 млн рублей. На эти деньги купили мне и сестре по квартире. Свое жилье я перепродал за 4 млн. Позже на эти деньги я купил 5 квартир в трехэтажном доме поселка Краснодарского ― пригороде Краснодара. На втором этаже была студия, а на третьем — двухкомнатная квартира, которые я через два месяца продал. На сделке заработал 2 млн рублей.

Эту сумму я и вложил в хостел за 30% доли. Еще 1,5 млн за 9% и 500 тысяч за 5% дали два частных инвестора. Оставшаяся доля принадлежала основателям — 56%. Все эти деньги мы планировали потратить на аренду, ремонт, рекламу, закупку мебели и зарплату персоналу. Вернуть инвестиции основатели обещали от 18 до 24 месяцев со дня открытия. По подсчетам в случае успеха хостел приносил бы мне 200 тысяч в месяц после возврата вложенных денег.

Начало ремонта
Я предложил, чтобы моя компания сделала ремонт. Мне как инвестору так проще было контролировать, на что идут мои деньги. Вдобавок это дешевле, чем нанимать другую компанию. Я не собирался заработать на ремонте хостела, а хотел быстрее открыть его. Из-за этого все работы делал по себестоимости.

До Нового года мы открыли ООО, распределили доли и оформили инвестиционный договор с юристом. Аренда 500 м² стоила 450 тысяч рублей в месяц. Это были 10 офисов, которые мы планировали объединить в один хостел. Арендодатель предоставил нам каникулы с января по июль 2017 года. В начале зимы мы начали ремонт. Чтобы начать работать, нужно было установить пожарную сигнализацию и вентиляцию. Для этого мы заказали у подрядчика проект за 200 тысяч рублей. Когда все сделали, к нам пришел арендодатель со своим специалистом по пожарной безопасности.

Он проверил, работает ли сигнализация, в какую сторону открываются двери, где пожарный выход, схема эвакуации и план перепланированных помещений. Это нужно, чтобы получить заключение о соответствии нормам пожарной безопасности. Такие разрешения выдает МЧС через 15 дней после проверки, если все в порядке.

Из-за объединения 10 помещений в одно мы обратились в управляющую компанию, чтобы объяснить, что отапливаемая площадь изменится. Это нужно, чтобы нам корректно посчитали коммуналку и мы платили счет по одной квитанции, а не по 10 за каждый офис.

Как мы ошиблись в расчетах на 2 млн рублей
Мы планировали потратить на ремонт 1 млн рублей. В таких вопросах редко получается уложиться в определенную сумму — всегда есть доработки или неожиданные расходы. Мы с инвесторами это понимали, и я заложил резерв — 500 тысяч рублей. Если бы он не понадобился, мы бы потратили деньги на маркетинг, аренду или купили более дорогую мебель.

До этого я ремонтировал только квартиры, где все коммуникации уже проложены и остается уложить пол, поклеить обои и плитку. А в хостеле приходилось все делать с нуля: сносить перегородки в 10 офисах и организовывать все так, чтобы везде работала пожарная сигнализация и вентиляция. Такого опыта даже у меня как инженера-проектировщика не было.

В марте, спустя три месяца ремонта, нам не хватало на доделку еще 2 миллионов рублей. Несколько месяцев мы безуспешно искали инвесторов. В июне основатели нашли человека, который собирался приобрести полуготовый проект за 2 млн рублей. Меня и двух инвесторов такой расклад не устраивал. Тогда основатели бесплатно отдали нам бизнес, а мы решили искать деньги сами, чтобы спасти проект.

С июня по декабрь 2017 года я провел 50 презентаций перед потенциальными инвесторами. Вложиться решили 10 из них — с разными суммами и процентами доли. Остальные не хотели рисковать: сомневались, что с арендой за 450 тысяч рублей в месяц хостел можно сделать прибыльным. В итоге я привлек 2 млн рублей за 20% доли.


Помочь согласился и мой знакомый предприниматель. В декабре 2017 года я предложил отдать ему в залог машину Мини Купер и 10% доли за 1 млн рублей. Если хостел бы обанкротился, машина становилась бы собственностью знакомого. Еще 1 млн я взял в кредит в банке на 5 лет под 16% с платежом 25 тысяч в месяц. Всего получилось 4 миллиона. У ООО оставалось еще 26% доли, которую мы планировали продать.

Хостел меняет концепцию
Когда основатели хостела вышли из бизнеса в июне 2017 года, мы с партнерами решили изменить название и концепцию проекта, которая не сильно отличалась от конкурентов. Номерной фонд планировался только из кроватей — как в обычном хостеле. Но мы решили еще сделать два семейных номера. По задумке, этим мы расширяли целевую аудиторию.

Название «Мунлайт» мы переделали в «Неслучайные связи». Решили сфокусироваться на предпринимателях, стартаперах, командированных сотрудниках, а не только на туристах или студентах. Хотели создать деловую атмосферу — чтобы люди встречались с партнерами по бизнесу и налаживали нетворкинг. Мечтали сдать в аренду блок хостела какому-нибудь ИТ-стартапу.

Чтобы соответствовать концепции, мы планировали открыть коворкинг на площади 40 м² с отдельным входом. Поставили там большой стол, стулья, телевизор и подключили вайфай. Зал хостела должен был стать не просто зоной отдыха, но и местом для проведения тренингов и семинаров. Телевизор можно было бесплатно включить для показа презентаций проектов или обучающих фильмов. Для удобства мы купили и флипчарт с маркерами. Чтобы создать деловую атмосферу, поставили синие кожаные диваны и деревянный лакированный журнальный стол. На стены повесили полки с бизнес-литературой.

Арендодатель ставит ультиматум
Еще 1 июля 2017 года закончились арендные каникулы. Мы встретились с собственником и рассказали ему всю историю: что от нас ушли партнеры, что мы ищем деньги на открытие. Нам пошли навстречу и сдвинули срок на 3 месяца ― до 1 октября. Мы заключили допсоглашение к договору аренды, продолжили ремонт и каждый месяц присылали фотоотчет о работе. В срок мы тоже не открылись — ремонтная бригада не успевала все закончить. Пришлось снова договариваться с арендодателем. Сначала он перенес срок до конца года, но в ноябре неожиданно!!! поставил ультиматум.

Арендодатель думал, что мы специально тянем с ремонтом, чтобы постоянно продлевать каникулы. Чтобы мы открылись быстрее, он придумал такую схему. С ноября мы должны были начать выплачивать аренду — правда, по пониженной ставке, 150 тысяч рублей вместо 450. По новым условиям с 2018 года ставка каждый месяц росла на 50 тысяч. То есть в ноябре и декабре 2017 года от нас ждали 150 тысяч, с января — уже 200 и так далее.

Часть помещений мы так и не успели отремонтировать. Решили открываться с тем, что есть: 60 спальными местами, включая 2 семейных номера. Проход к недоделанным 10 спальным местам мы закрыли, чтобы продолжить там ремонт. К тому моменту мы потратили на открытие 5,5 млн. Оставшиеся 1,5 млн решили вложить в операционку и аренду, пока по плану не выйдем в точку безубыточности в июне 2018 года. К этому времени выручка хостела должна была выйти на 800 тысяч рублей в месяц. Хостел заработал с 7 ноября. В этот день у нас поселился первый клиент.



Расходы на открытие хостела в ноябре 2017 года ― 5,5 млн Р
Ремонт и интерьер 3 400 000 ₽
Мебель, посуда, кухня 1 000 000 ₽
Техника и сантехника 420 000 ₽
Покупка наставничества 300 000 ₽
Аренда за месяц 150 000 ₽
Реклама 100 000 ₽
Оплата кредита за 3 месяца 75 000 ₽
Регистрация ООО и услуги юриста 30 000 ₽
Онлайн-касса, ЦРМ и ПК 25 000 ₽

Как работал хостел
Я плохо понимал в рекламе и маркетинге. Мой бизнес по ремонту квартир по-прежнему работал благодаря сарафанному радио. Я мог сделать конфетку из хостела, а как обеспечить хотя бы 50% загрузку номеров, не знал. Сейчас понимаю, что стоило обратиться к основателям хостела, чтобы те занялись рекламой. Ведь они спокойно нагружали посуточно 10 квартир.

Тогда я об этом не подумал и пошел по сложному пути. Из фонда инвестиций в сентябре 2017 года купил за 300 тысяч акселерацию с наставничеством Рустама Аюпова, который управлял сетью хостелов в Москве. Мы провели пару встреч, где мне рассказали про маркетинг. Дали тьютора, которая 6 месяцев должна была помогать проекту и корректировать наши действия.

Каждую неделю от тьютора приходили гипотезы, которые мы проверяли. Купили продвижение на «2ГИС», «Яндекс-» и «Гугл-картах», разместились на букингах, наняли таргетолога, зарегистрировали хостел в соцсетях, оставляли объявления на «Авито», сайтах с расписанием тренингов и досках аренды помещений для семинаров. В среднем на маркетинг мы тратили 100 тысяч в месяц.

К этому моменту у нас уже появился персонал: две горничных, три администратора ресепшена и ассистентка, которая размещала рекламу и сдавала часть помещения в субаренду.

Сдача комнат. В хостеле было 4 типа номеров: стандарт, комфорт, люкс и семейный. Цены варьировались от 600 до 2100 рублей в сутки. К 1 марта 2018 года мы вышли на загрузку 25%. Каждый день у нас останавливались 10—15 человек. Два-три дня в хостеле жила сборная по баскетболу, из региона на соревнования по бальным танцам приезжали дети, а на гастроли по местным кабакам — две рок-группы.

Иногда за 15 тысяч рублей арендовали спальное место на месяц. Например, в доме, где был хостел, снимали квартиру парень и девушка. Пара не хотела, чтобы родители знали, что они живут вместе. Когда родственники приехали погостить к даме сердца, парень жил у нас. В другой раз неделю жил мужчина, которого жена выгнала из дома.

Дополнительно мы зарабатывали на сдаче помещений в почасовую аренду и субаренду. Это приносило примерно от 80 до 120 тысяч рублей в месяц и отбивало часть стоимости аренды. Мечтали, что в летний сезон гости займут весь хостел целиком.
Коворкинг. После открытия хостела коворкинг сдавали фрилансерам по 100 рублей за час или за 500 рублей в день. Еще его за 3 тысячи рублей в день взяли в аренду на время занятий школа программирования и английского языка. В среднем площадка приносила 60—80 тысяч рублей в месяц.

Зал для отдыха. Раз в неделю у нас арендовал зал инвестиционный клуб, где обсуждали, как им купить коммерческую недвижимость, сколько стоит биткоин и во что еще вложиться. Постояльцы играли здесь в «Денежный поток» Кийосаки и «Монополию». Приходили к нам и тренеры по финграмотности. Для тренингов и семинаров мы сдавали этот зал за 5 тысяч в день. Пришел к нам и местный франчайзи «Лайк-центра»: арендовал помещение на 8 лекций за 30 тысяч рублей. В среднем в месяц аренда зала приносила от 30 до 50 тысяч.

Кофе-бар. В обычных хостелах ты сам себе варишь напиток, а я хотел предложить постояльцам сервис. Арендатором стала знакомая. Она согласилась снять 10 м² кухни под кофейню за 15 тысяч рублей в месяц. Поставила кофемашину и барную стойку и продавала к напиткам печенья, сэндвичи и пирожные.

Из-за низкой загруженности хостела арендатор продержался недолго и через три месяца ушел. Мы поставили новую стойку, купили кофемашину за 50 тысяч и попросили администраторов продавать постояльцам кофе за 10% от выручки. С кофе-бара зарабатывали от 10 до 15 тысяч в месяц.

Вендинг. Тьютор советовала, чтобы мы зарабатывали с каждого квадратного метра. Для этого на стойке ресепшена за 5 тысяч в месяц сдали место под два вендинговых аппарата. Аппараты проработали 3 месяца и принесли 15 тысяч рублей. В январе 2018 года мы заработали 230 тысяч рублей. Эти деньги тратили на оплату аренды и коммуналки. На остальные расходы брали деньги из инвесторской кубышки.

Прибыль в январе 2018 года — минус 252 200 Р
Операционные расходы в январе 2018 года — 482 200 Р

Неожиданный поворот
К 1 марта 2018 года от инвесторских 1,5 млн рублей осталось 200 тысяч, которые обычно шли на оплату операционных расходов. При этом мы все еще собирались отремонтировать закрытое крыло и добавить туда 4 капсульных и 2 номера с удобствами. Чтобы исправить ситуацию, я нашел инвестора, который купил бы у нас за 2 млн рублей оставшиеся 26% доли проекта. Почти провел сделку, но тут случилось страшное.

15 марта к нам пришел менеджер по аренде жилого комплекса и сказал, что за апрель мы должны заплатить не 350, а 450 тысяч. Как я понял, у многих арендаторов в здании накопились долги перед собственником. В отместку он неожиданно решил расторгнуть со всеми договоры, отменить скидки, рассрочки и каникулы.

Я посчитал, что если мы начнем платить 450 тысяч с 1 апреля, то даже с привлеченными деньгами уйдем в минус на 150—200 тысяч в месяц только по аренде. Мне снова бы пришлось брать кредит или отдавать что-то в залог.

Прибыль в марте 2018 года — 47 400 Р
Операционные показатели в марте 2018 года — 292 600 Р
Закрытие хостела
До этого мне почему-то казалось, что я и собственник друзья. Нам и так часто шли на уступки с переносом арендных каникул. Чтобы это сгладить и как-то компенсировать, я в счет аренды размещал в хостеле участников новогодней ярмарки. 30 человек жили в хостеле на таких условиях 10 дней. Хостел находился в нескольких сотнях метров от мероприятия. Арендодатель выступал одним из организаторов и хотел показать участникам, что заботится об их комфорте.

Я пробовал передоговориться с менеджером, но к успеху это не привело. Мне сказали: либо 450 тысяч с 1 апреля, либо в этот же день вы съезжаете. 1 апреля у нас забрали ключи и опечатали хостел вместе с мебелью и техникой — мы даже ничего не успели вывезти. Пришлось рассчитаться с персоналом и всех уволить. Вдобавок арендодатель насчитал нам долг по аренде за март в 300 тысяч рублей.

Я не отчаивался и пробовал продать хостел как готовый бизнес, чтобы отбить хоть какую-то часть вложений. В июле 2018 года два инвестора хотели купить проект за 2 млн рублей, закрыть мой долг в 300 тысяч и заплатить собственнику помещений за полгода аренды вперед. Арендодатель не согласился.

В сентябре 2018 года он сдал помещения хостела по частям трем компаниям, которые начали там ремонт. Вплоть до закрытия в хостеле проходили тренинги. Это фото сделала группа 8 местных предпринимателей, которые за деньги устраивают обучающие семинары. Обиднее всего, что у хостела были хорошие отзывы. На «Букинге» и «2ГИС» средний рейтинг хостела не падал ниже 9 баллов из 10.

Результаты
У меня остался кредит на 1 млн рублей и 500 тысяч переплаты по нему. Выплачивать деньги осталось еще 4,5 года. Вместе с отданной инвестору машиной и вложениями на старте запуск хостела обошелся мне примерно в 4,8 млн рублей. Еще на мне висело 40% от 300 тысяч рублей долга по аренде за март, но я и партнеры эту сумму собственнику не выплатили. В мае 2018 мы подали на собственника в суд, который нам удалось частично выиграть. По договору аренды на 5 лет он не имел права закрывать нас так, не предоставив возможности рассчитаться и продать мебель с техникой. По сути у нас ее просто отобрали.

Судья постановил, чтобы в счет долга нам засчитали мебель с техникой. Мебель мы согласились отдать, а вот по технике на 400 тысяч рублей до сих пор судится один из инвесторов, который ее купил.

Опыт с хостелом помог мне стать венчурным инвестором в сфере недвижимости и других сферах. Завершив проект, я открыл клуб инвесторов. Мы вкладываемся в коммерческую недвижимость и тестируем валютных роботов, которые зарабатывают на бирже. Это приносит деньги, но потерянные 4,8 млн я так и не вернул. Мини Купер пришлось отдать инвестору после закрытия хостела.

Мои ошибки и выводы
Я арендовал огромное помещение вместо того, чтобы его купить. Если умножить 450 тысяч на 12 месяцев, то получим 5,3 млн в год. Это только затраты на аренду.

Можно было взять кредит в банке на 5 лет или привлечь инвесторов на покупку 10 офисов. В случае провала инвесторам бы оставалась недвижимость, которую можно было сдать или продать.

Не договорился делать ремонт в счет аренды. Я был уверен, что мы сделаем ремонт и начнем работать еще до конца каникул, которые дал нам собственник помещений, а 4 млн хватит на запуск.

Если бы я попросил хотя бы половину стоимости ремонта включить в аренду, то сэкономил бы 1,8 млн рублей. А лучше арендовать такое помещение, где практически не нужно вкладывать в ремонт.

Не перепроверил смету. Только через 3 месяца понял, что в смете на ремонт мы ошиблись на 2 млн рублей. Нужно было сразу смотреть помещения со специалистами по прокладке вентиляции и пожарной сигнализации, чтобы оценить точнее траты на проект.


Я был слишком уверен в проекте и вовремя не остановился. 450 тысяч за аренду 500 м² в месте с большим трафиком почему-то не заставили меня сомневаться в успехе проекта и просчитать риски. Когда смету нужно было увеличить еще на 2 млн рублей, мне стоило задуматься о выходе из проекта. Из-за этого потерял 4,8 млн рублей, хотя мог изначально остановиться только на 2 млн.

Рассчитывал, что нас не попросят съехать. Мы объединили 10 офисов, раздолбали 500 м², у нас росла выручка и потихоньку налаживались дела. Я был в шоке, что с арендодателем не удалось договориться. Стоило не терять времени и сразу продавать мебель и технику, чтобы отбить часть затрат и не судиться. Я зря не заложил в кубышку больше неожиданных расходов на ремонт и не подготовился к тому, что собственник в любой момент может поднять аренду до максимальной ставки по договору.

Рано расстался с основателями проекта. Они могли помочь найти клиентов для хостела. Вместо этого я потратил 300 тысяч на обучение. Это, конечно, дало свои плоды, но можно было обойтись меньшими тратами.

Плохо изучили рынок
Алексей Костричко владелец хостела «Шухов» в Краснодаре
Герой статьи плохо изучил рынок и целевую аудиторию. Клиенту хостела, как и клиенту гостиницы, нужно создавать и высокий сервис, и комфорт, но при расчете бизнес-плана это должно обходиться недорого. Если завтрак, то бюджетный, если белье, то чистое глаженое, а не дорогое. ЦА бизнеса готова покупать максимум за 400—500 рублей койко-место, а не за 600 рублей и выше как у героя статьи.

При аренде 450 тысяч рублей в месяц, даже опустив цены до рыночных 350—500 рублей за сутки, хостел не вышел бы в плюс, потому что загрузку хостела до 100% довести нельзя.

Тратить 300 тысяч рублей за наставничество не стоило. Чтобы узнать простые вещи о рекламе и нише в целом, можно было купить консультации у владельца хостела в другом городе в пределах 50 тысяч рублей. Или устроиться на месяц администратором в другой хостел.

Источник

Что думаете об опыте предпринимателя? Как поступили бы на его месте? Напишите в комментариях...

P.S. И еще вопрос уважаемым читателям. Доверили бы Вы такому, горе предпринимателю, свои деньги, пусть даже т.н. рискованные инвестиции, но сулящие большие доходы в будущих периодах?

Добавиться в друзья можно вот тут

Понравился пост? Расскажите о нём друзьям, нажав на кнопочку ниже:

Что думаете об опыте предпринимателя? Как поступили бы на его месте?