Как сделать проект на дом и начать строить.

trissy1 — 22.03.2023 Как человек далекий от индивидуального строительства, начну его издалека.



На стадии рабочих проектов уже можно описывать проектострадания, о которых еще полгода назад я имела неописуемое и стало быть хтоническое понятие. Это только в постановлении правительства сказано: "Проект состоит из трех частей: 1) предварительный проект, 2) основной проект и 3) рабочий проект." На практике то, что вы рисуете сами (с любой степенью детализации) всего лишь "эскизный проект". То, что вам делает лицензированный архитектор, он обзывает "предварительный проект". Если архитектор берет немного денег и делает свою работу пропорционально, тогда много денег возьмут две другие стадии проекта. Так как с нас архитектор взял немало и расписал всяких стандартов на 50 листов, хотя и озаглавив "предварительный проект", это позволило сразу перейти к третьей стадии - рабочим проектам на конструкции и системы.

Итак, что мы имели для начала?



Три несоединенных земельных участка, на двух из которых имеется по одному строению, которые необходимо перемерить лицензионным геодезистом и узаконить внесением в строительный регистр. Постройки расположены в таком месте участка, где по новым требованиям новых строений строить не разрешат. А старое может быть узаконено, если не мешает соседям (мои соседи это тоже я). Чтобы мне разрешили начать строить индивидуальный дом для постоянного проживания на моей собственной земле, мне же нужно и обеспечить, чтобы ничего незаконного здесь не стояло. С перемером участков и строений проблем не было. Перед внесением их в строительный регистр я обратилась к архитектору заказать проект под основной жилой дом. И сразу начались проблемы.

Архитектор переписывался с волостной управой, чтобы получить от них условия на проектирование вот такого дома. С сначала им не хватало разрешенной области участка под застройку - согласно утвержденной в бородатом приватизационном году детальной планировки дачного района под дом отводилось 60м или около того. Я предложила соединить 2 участка и строить что мне нужно где-то посередине. Тогда сказали - надо вам возбуждать новую детальную планировку. Вся эта переписка и отсутствие движения в течение нескольких месяцев действовали на нервы, так что я читала-читала в копии, да и написала чиновнику, который должен был выдать эти условия: "Почему вы все это время объясняете таким образом, что простой гражданин с юридическим образованием и опытом тем не менее до сих пор не может понять алгоритм своих действий?! Не говорите мне, что все время не так - скажите один раз, что именно ходатайствующий должен делать в данном случае, конкретно и поэтапно." Он ответил, что нанять себе планировщика и как бы не задавать глупых вопросов. Я обратилась к планировщику, мне ответили что это долгий процесс, занимает около года, и одно из строений, которое чуть выходит на дорогу, придется снести, несмотря на перемер... Я подвесила планировщика и взялась за архитектора.

Он продолжил бомбить волость, чтобы что-то увеличить в рамках позволяемых 10% или ввиду малозначительности, или как у них это все называется (в любой узкой сфере есть максимально широкие места, но без вхожих людей вы о них не узнаете и тем более не обнаружите). Дальше мы наше нарисованное еще двигали и передвигали. Пока не получили место, на которое новый дом "входит и выходит" так, что вмещается в нормы застройки всего одного из трех участков. Когда мы с архитектором случайно залезли в строительный регистр, он обнаружил, что вспомогательное строение у дороги на участке, примыкающем к застраиваемому, как-то само узаконилось (грешу на доброго ангела-геодезиста) и велел "ничего не трогать!"

Вы спросите, зачем мне тот несчастный дом у дороги? Затем, что на этом месте и на базе когда-то великолепно сложенного печного отопления когда-нибудь построят летнюю баню. До которой со всеми этими процедурами и нервами я вряд ли доживу. Но без старого дома так близко к дороге строить не разрешат в принципе. Тогда как уже имеющееся будущим поколениям вполне возможно будет "реновировать в летний домик".

В связи с удачным стечением обстоятельств я оставила идею соединять участки, а переделывать детальную планировку собираюсь только на один, застраиваемый участок - чтобы узаконить то имеющееся строение, на которое уже сделаны все обмеры и которое сейчас проходит как "вспомогательное для основного строительства". Планировку участка нужно изменить до получения разрешения на эксплуатацию по окончанию строительства, срок строительства составляет два года с момента начала строительства (подачи извещения в строительный регистр). Без разрешения на эксплуатацию нельзя вселяться и регистрировать место жительства. А разрешение на строительство уже выдали, на основании архитектурного проекта и энергетического знака (это обязательно). И пожарного согласования, по которому нас дополнительно обязали вкопать на свой участок в строго отведенном месте общественную бочку на 10 кубов для пожарников - потому что в радиусе 500м таких бочек у соседей еще нет! А у них такое требование пожарной безопасности образовалось за последние два года вроде как. И это помимо уже запроектированной канализационной бочки на 8 кубов.

Архитектор предвидел все эти бочки и колобочки, поэтому идею с земляным отоплением зарубил на ранней стадии. Мне было интересно глубинное отопление, вертикальное, но он сказал что эти скорее всего не разрешат так глубоко копать. Отопление комбинированное: насос воздух-вода и камин с теплой стенкой по центру. Печное отопление наверно скоро уже запретят, но я надеюсь отстроиться раньше. Насос функционирен для внутренних +22 до наружных -24. Печное понадобится для дополнительного отопления в отдельные морозные дни эстонской зимы, а также для подтапливания в начале-конце эстонского лета. Электричество для насоса нужно увеличить до 25 ампер. Не спрашивайте, почему - ему надо!Насосу, и с тепловым насосом в нашем климате не поспоришь. У меня 16, то есть, нужно докупить у Ээсти Энергия 9 ампер по цене примерно 300 евро за штуку. Плюс перекинуть договор о подключении с одного участка на другой. Потому что от щита на столбе все электричество сначала направляется в главный щит, находящийся внутри жилого дома. И уже из него распределяется не только внутри дома, но и снаружи: отдельно строящие строения, уличное освещение, ворота и другие приблуды.

Как вы уже могли догадаться, буквально с каждым годом требования к строительству дрейфуют в сторону ужесточения допусков. Взять этот энергетический знак, за который я тоже заплатила отдельную плату. Мне еще разрешили строить В, но уже через несколько лет жилые дома будет разрешено строить только класса А. Таким образом, подпускать к строительству будут только отобранных застройщиков и специализированные фирмы соответствующих мощностей. Тогда как граждане будут покупать готовое по рыночной цене на создаваемом для них застройщиками рынке (нюансы создания выходят за рамки данного поста). Банки и так уже тяжело выдают кредиты под индивидуальное строительство, они продавливают покупать готовое, потому что им это все это потом дальше продавать. Допускаю, что и планируемый мой кредит окажется технически возможен только по схеме, которую банк широко использует при реновации домов квартирных товариществ: договор со строительной фирмой + надзор собственника предоставить банку, ежемесячные акты приемки работ и счета тоже банку, он выделяет ровно сколько нужно на оплату, и так до конца строительства (или выделенных денег). Что чревато дополнительными накрутками на согласования, испытания, утверждения и прочее. Поэтому все, что мы можем построить своими силами и средствами, мы решили построить своими силами и средствами. Это часть фундамента, стены и перекрытия. На зиму законсервивать, к весне отскочит еврибор, и тогда привлечь банковское финансирование и конкретные фирмы на каждую из спецработ: крыша, коммуникации, печка, окна-двери, сантехника, кухня. Внутреннюю отделку опять сами.

На сегодняшний день расходы на строительство небольшого домика 161м2 по индивидуальному проекту составляют:

- геодезия и выставление нулевого уровня с перемером старых строений на участке около 1200,
- предварительный проект с измерениями и получением энергетическим знаком и делопроизводством для получения разрешения на строительство почти 3000,
- госпошлины на условия на проектирование и разрешение на строительство чуть больше 200 евро,
- уже заказанный конструктивный проект на основные конструкции здания, водоканал и отопление - еще почти 4000.

Проект на электричество и вентиляцию в этом году не понадобится, в следующем эти проекты обойдутся около 1500, еще работы по разгерметизированию имеющейся скважины (не уточнила еще сколько) и дополнительные амперы с изменением договора с Ээсти Энергия тоже порядка 3000. И вызов надзора собственника на те работы, которые подлежат актированию (например, для фундамента это установка арматуры и противорадонной пленки). И это "мы еще даже не начинали". На первый этап строительства расходы подсчитали, за этот сезон сделаем столько, сколько уложится в имеющиеся силы и средства.

Когда я обустраивалась в квартирном доме, лет 20-30 назад, то реальные ремонтно-строительные расходы превышали спланированное мной не более чем на 30 процентов. Интересно, как сейчас? Не спрашивайте, откуда я беру гипотезы про еврибор и прочее. Какие гипотезы нужны, такие и беру. Чем это отличается от wishful thinking? Ну, во-первых, отсутствием прилагательного... ,)

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив