Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
taxfree — 22.04.2021
Интересная статья по рынку недвиги России, посвященная инфляционному отскоку в ценах на недвижимость в прошлом году. Уже сейчас понятно, что цены на квартиры и не только в России и в мире в целом, за некотором исключением стран, например Испании, были вызваны резким инфляционным отскоком после марта 2020го, когда некоторые активы сырья сделали долгосрочные минимумы, например нефть падала в 15 - минус 47 за баррель. Касательно же России резкий рост рублевых цен на квартиры был также вызван и введением льготной ипотеки в 6% что вообще говоря являлось нонсенсом, особенно глядя на курс доллара и евро в 2020, который выросли на 20 и 30 процентов соответсвенно. Решение правительства ввести такую ипотеку явно не было мерой поддержки населения, но точно было мерой поддержать стройкомплекс страны. Уже в конце зимы стало ясно, такая ипотека не продержится долго, рост доходности ОФЗ прямо говорил, что ЦБ придется поднимать ставку, а это означает что ипотеки в 6% уже не будет. Более того, появились слухи, что банки будут менять проценты по ипотеке, в том числе по уже заключенным договорам.
Все это явно окажет влияние на рынок недвижимости, охлаждая его и цены на нем. В том числе и рублевые, тем более что валютные цены практически не росли с 2015 года
«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Пруф
Сохранено
|
|
</> |
Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
Оставить комментарий
Популярные посты:
Правда о микрозаймах: как выбрать МФО и не попасть на скрытые комиссии 
Всем бежать из Тегерана 
"Кого в Англии называют джентльменом, того в Германии называют эсэсовцем" 
Сильно 
Утренний глоток поэзии 
По страницам советских газет и журналов 
Различные температурные шкалы 
Тропические каникулы Энако!! 
секреты мастерства Предыдущие записи блогера :
13.04.2021 —
Железный занавес. Будет ли его возвращение?
09.04.2021 —
Половина молодых россиян считает Путина убийцей
Архив записей в блогах:
Телекомпания НТВ внезапно сильно озаботилась авторскими правами и из миллионов роликов на ютюбе, собержащих их материалы, нажаловалась на наш ролик " Они украли у нас страну ", содержащий несколько секунд принадлежащего им видео. Понятно, что ...
10 лет назад... Продолжение. Начало здесь 14 марта 2010 года (воскресенье) Минитемерозависиомть, похоже, неистребима. Программа «Семь дней» захлёбываясь от восторга, рассказала о том, что Минтимер Шаймиев, покинув должность президента Татарстана, останется на политическом ...
Купил на пробу веганскую колбасу и погрел ее в микроволновке. По внешнему виду очень напоминает докторскую, не правда ли? В глаза сразу лезет надпись, что она содержит витамин В12, что вряд ли придает ценности этой колбасе. Перед вскрытием давайте глянем на состав. ...
В сети опубликовали видео, записанное в Париже одним из австралийских велогонщиков, на котором продемонстрированы последствия нападения маргиналов.
Так, сообщается, что прибывшие ...
Сегодня мне ютубчик, совершенно неожиданно, предложил Чумака.
Не все наверное знают, как он пришёл к целительству. Википедия пишет, что будучи редактором АПН, во время написания разоблачительных статей по шарлатанам-целителям , Аллан Владимирович почувствовал в самом себе некие ...
