рейтинг блогов

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

топ 100 блогов taxfree22.04.2021
Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу


Интересная статья по рынку недвиги России, посвященная инфляционному отскоку в ценах на недвижимость в прошлом году. Уже сейчас понятно, что цены на квартиры и не только в России и в мире в целом, за некотором исключением стран, например Испании, были вызваны резким инфляционным отскоком после марта 2020го, когда некоторые активы сырья сделали долгосрочные минимумы, например нефть падала в 15 - минус 47 за баррель. Касательно же России резкий рост рублевых цен на квартиры был также вызван и введением льготной ипотеки в 6% что вообще говоря являлось нонсенсом, особенно глядя на курс доллара и евро в 2020, который выросли на 20 и 30 процентов соответсвенно. Решение правительства ввести такую ипотеку явно не было мерой поддержки населения, но точно было мерой поддержать стройкомплекс страны. Уже в конце зимы стало ясно, такая ипотека не продержится долго, рост доходности ОФЗ прямо говорил, что ЦБ придется поднимать ставку, а это означает что ипотеки в 6% уже не будет. Более того, появились слухи, что банки будут менять проценты по ипотеке, в том числе по уже заключенным договорам.

Все это явно окажет влияние на рынок недвижимости, охлаждая его и цены на нем. В том числе и рублевые, тем более что валютные цены практически не росли с 2015 года

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
А рублевые цены сделали с 2000 года явные 5 волн, которые выглядят как клин, так как есть пересечение 4 и 1 волны в нем. При этом есть абсолютно понятные индикаторы, которые могут говорить о перегреве рынка. Это количество выставленных на продажу и экспонируемых одновременно квартир, время экспонирования до продажи и количество сделок на рынке за какой то период - полгода - месяц.

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу


«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».


Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу



Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу


Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу


Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу



Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Пруф





Оставить комментарий



Архив записей в блогах:
Невозможно оторвать глаз от этих красавиц! Это ретро фотографии девушек, но смотрятся они еще с большим удовольствием. Сколько в них грации, женственности ...
- ты опустил руки ? - нет, я поднял ...
Хочу поблагодарить всех наших самых замечательных блогеров, слушателей, фанатов, ...
Лето заканчивается, а у меня все еще не выполнен план по открытию америк и изобретению велосипедов. Значит, пришло время поделиться с миром еще одной порцией очевидностей. Желательно – хорошо забытых. Любая религия рано или поздно приходит к одной и той же мысли. Недостаток нашего мира ...
Несмотря на критичное отношение к Смоленщине в целом, сам центр приграничной с Беларусью области произвел довольно благоприятное впечатление. Я не назову его ухоженным или комфортным, скорее даже наоборот, но город берет свое наличием множества церквей, знаменитой крепостной стены и бесчис ...