Иркутская реновация: деревянные дома приносят деньги!

gre4ark — 01.11.2017

2008 год. Пока в Москве правит Лужков и слово реновация вызывает лишь недоумение, в Иркутске уже обсуждают идею кардинального переосмысления центра города. Старые деревянные дома под слоем пластика и рекламы с уборной во дворе не отвечают современным потребностям бизнеса, запросам горожан и желанию города стать туристическим центром.

2011 год. После реновации открыт старый-новый квартал города с деревянным зодчеством, пешеходными улицами и кафешками. Проекту так прижилось рабочее название 130 квартал, что его было решено оставить. Всё это выглядит красиво, но пока непонятно.

2017 год. В Москве бушуют страсти реновации, а 130 квартал Иркутска - самое популярное место города и источник огромных поступлений в бюджет. Бизнес думает о расширении и потихоньку начинает реконструкцию соседних кварталов.


Сравняем всё с землёй и построим новый совершенный _______ (подставить любой объект) – примерно такие принципы закладываются в большую часть проектов любого российского города. Путь бульдозера и стройки прост и понятен, а зачем усложнять, если можно сделать как легче? Так российские города обычно лишаются памятников и своей истории.


Идея 130 квартала строилась на другом подходе: создать уникальное место из имеющегося здесь и сейчас, точечно заполнив «выбитые зубы». Для этого старые дома разбиралась, осматривались и, если необходимо, реставрировались и модернизировались. Пустыри же заполняли новыми домами.



На спутниковых картах хорошо видно, что было до реновации и сейчас:




Некоторые дома дополнительно нарастили, приподняв за счёт бетонного первого этажа. Можно сказать, что это портит всё идею «историчности» места, но хочется напомнить, что каменный низ и деревянный верх – частое явление в российских городах.


Все коммуникации и зоны разгрузки убраны под землю. Для Иркутска (и Сибири, думаю, в целом) это было уникальным решением. Провода здесь убирали ещё до того, как это стало мейнстримом ;)


Здесь три улицы в трёх разных уровнях. Центральный проход:






Площадь как центр городской жизни:


Якорем квартала стал торговый центр – поток идёт сквозь дома к нему. Проход должен был продолжаться дальше, но про это как-то забыли. В итоге 130 квартал кончается тупиком торгового центра, что не есть хорошо – улицы должны быть сквозными.






Отсюда должен был пойти мост в сторону набережной. Задел есть, но что-то пошло не так. В итоге под ним парковка.


Помимо баров, офисов, кафешек и сувенирных магазинов, в 130 квартале сконцентрированы музеи и есть одна гостиница.




Кварталу больше пяти лет, но работа над ошибками улучшениями продолжается. Например, вначале забыли сделать единый стандарт обустройства квартала – некоторые владельцы зданий завесили фасады рекламой и построили капитальные веранды вместо летних кафе. Сейчас принимают регламент, что-то сносят, но общий вид всё равно местами отдаёт колхозом.




Изначально квартал должен был быть смешанным: жильё, офисы, кафе, сувенирные лавки, гостиницы – всё в одном месте. Мини-центр в центре города. К сожалению, от этой идеи отказались – квартал стал полностью туристическо-торгово-развлекательным.



Такая исключительная функция делает район скучным. Я бы даже сказал искусственным – в нём нет реальной жизни.


Ещё это и не страхует проект на случай смены условий. Сегодня поток туристов обеспечивает жизнь квартала и делает кассу, но если эти туристы по какой-либо причине исчезнут или найдут другое место – район начнёт пустеть, а заполнить пустоту будет нечем.



Другая ошибка квартала – отсутствие комплексного подхода. Внутри мы делаем комфортное пешеходное пространство, а про город вокруг забываем. В итоге вне границ хаотичная парковка, узкие тротуары и слабый общественный транспорта.


Получается замкнутый круг: люди не могут нормально доехать и дойти до квартала из-за плохих подходов – всё и вся забиваются машинами. Из-за парковок земля становится мёртвой и появляется дополнительное неудобство, что лишь усугубляет ситуацию. В итоге пространство вокруг не развивается и страдает сам квартал.


Кстати, в комплексе есть парковка. Только кому она нужна, когда можно без последствий бросить машину просто на улице, тротуаре или газоне?


В таких проектах нельзя забывать про городскую связь и ограничиваться границами непосредственного проекта – важен контекст и общий взгляд. Если отойти от 130 квартала буквально на 100 метров, то мы увидим пустые улицы и вывески аренды. Не очень хорошая ситуация для города.


Но это скорее упущенные детали, в целом 130 квартал считается успешным частно-государственным проектом. Для бизнеса вложения и старания окупились, а город получает около миллиарда поступлений в год только за счёт одного комфортного квартала. Туристы и жители получили центр городской активности и место, где проводятся городские мероприятия (чем-то напоминает Мануфактуру в Лодзи).


Сейчас в Иркутске работают над новым местным мегапроектом – Иркутскими кварталами. Да, название странное (мы ведь в Иркутске – логично, что кварталы иркутские), но концепция схожая: очистка фасадов, реставрация деревянного наследия, приспособление под новые нужды и частичная достройка. Звучит круто!


Этот проект затрагивает значительно больше территории и в нём уже учтены ошибки прошлого. Улицы будут ориентированы на пешеходов, общественный транспорт и велосипедистов. Некоторые станут пешеходно-трамвайными.


Идёт благоустройство общественных пространств:


Уже на этапе концепции принимается единый дизайн-код, чтобы собственники не портили фасады рекламой и не пристраивали веранды.


Действует проект «фасадник» - собственникам помогают очистить и восстановить внешний вид домов. Под слоем грязи, рекламы и китайского сайдинга скрывается красота!


Какие-то дома на этапе восстановления, а эти торговые ряды отстроены с нуля:


Сдержанная современная архитектура – на такое приятно смотреть! Ещё тут заботятся о сухих ногах людей – воду уводят под тротуар:


Скоро тут всё изменится!


Что удивительно, весь проект не ведёт какой-то один мегадевелопер или жена губернатора своей твёрдой рукой. Иркутские кварталы – история, как собственники договорились, а город им помогал организационно. Чудо урбанистики!

Сложно представить, во что бы вылилась иркутская реновация, если бы её затеял исключительно город. Негодование жителей, попытка сделать всё тяп-ляп и побыстрее без нормального KPI – лишь малая часть возможных проблем. Увы, но этот бюрократический стиль ведения проекта свойственен 99% городских проектов. Часто власти должны лишь координировать и направлять, а не пытаться брать инициативу только в свои руки.



Эти проекты – наглядный пример решения местных проблем и правильного развития города. Нужно не искать причины для бездействия, а находить варианты. Иркутск сложно назвать богатым городом, но здесь собственники научились оценивать потенциал имеющегося, слушать друг друга и договариваться, а город их в этом поддерживает и направляет. Так сложнее, но правильнее -хорошие проекты стоят нервов, но окупаются!

Поделиться записью:

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив