Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

taxfree — 19.09.2022
Если вы владеете жильем или думаете о покупке, вы обращали внимание на то, что происходит на рынке недвижимости. Ставки по ипотеке растут, спрос снижается, и растет чувство неуверенности - среди профессионалов тоже.
Поэтому позвольте нам помочь вам прояснить некоторые моменты.
В этом специальном отчете вы найдете убедительный анализ, который покажет, куда движутся мировые тенденции в сфере недвижимости. Диаграмма за диаграммой - вы увидите ключевые выводы о будущих ценах на жилье, которые вы не найдете больше нигде. Будь то США, Великобритания, Германия, Австралия или Япония, этот специальный отчет покажет вам, где существуют опасности - и возможности.
Обычно предназначенный только для подписчиков Global Market Perspective, этот отчет вы можете получить бесплатно в течение ограниченного времени (стоимость $29).



Реальный ВВП за второй квартал был пересмотрен до минус 0,6%. Одним из виновников неожиданного снижения стало сокращение частных инвестиций в основной капитал в жилищное строительство на 5,6% за квартал, как показано ниже. На графике это выглядит как ничто, но один экономист оценил это как "ошеломляюще большое сокращение жилищного строительства". Инвестиции в основной капитал жилищного сектора состоят из покупок частных жилых строений и жилого оборудования, которые принадлежат домовладельцам и сдаются в аренду арендаторам. Они также включают брокерские комиссии, которые во втором квартале заметно снизились. Инвестиции в основной капитал жилищного сектора составляют всего около 5% ВВП, но они, как правило, являются индикатором состояния экономики в целом.



Мы считаем, что цены на жилье следуют за продажами жилья. Обновленный график из нашего апрельского выпуска ниже показывает, что общий объем продаж новых и существующих домов сейчас находится в почти вертикальном падении. По сути, это еще один "воздушный пузырь". Как мы уже говорили, эти воздушные пузыри в конечном итоге попадут в экономику в целом, что уже начинает происходить. В июле продажи существующих домов упали на 20,2% по сравнению с прошлым годом. Начало строительства жилья - еще один лидер рынка. В июле шестимесячный показатель упал до минус 18,6%. Если не считать кратковременного спада, вызванного пандемией в 2020 году, это замедление является самым резким со времен жилищного кризиса 2006-2011 годов. В 2006 году начало строительства жилья достигло максимума в январе, за семь месяцев до пика цен на жилье. Последний пик начала строительства жилья пришелся на апрель, так что отсчет времени для согласованного падения цен на жилье продолжается.





Многие города, которые лидировали на рынке недвижимости на подъеме, теперь идут на спад. Продавцы жилья в бывших бумных городах быстрее всех снижают запрашиваемые цены. Не так давно рынок недвижимости Бойсе, штат Айдахо, был настолько горячим, что ABC, NBC и CBS послали национальных корреспондентов "освещать безумный рост цен на жилье".

В июле почти 70% продавцов домов в Бойсе снизили запрашиваемую цену. На других ранее "палящих" рынках - в Денвере, Солт-Лейк-Сити, Сиэтле, Портленде, Тампе и Сакраменто - в июле от 44% до 57% продавцов снизили цены. В национальном масштабе, по данным Redfin, процент продавцов, снижающих цены, является самым большим с тех пор, как компания начала отслеживать эти данные в 2012 году. На графике ниже показан скачок до 7,8% в четырехнедельном скользящем среднем. Тенденция меняется.



Это большая перемена по сравнению с тем, что было всего два месяца назад, когда Bloomberg Businessweek сообщил, что "американцы строят империи домов для отдыха с помощью кредитов, выдаваемых легко". Быки от жилищного строительства утверждают, что стандарты ипотечного кредитования так и не вернулись к расхлябанности середины 2000-х годов, поэтому беспокоиться не о чем, но Bloomberg сообщает, что все различия испарились к июню. "За последний год фирмы с Уолл-стрит помогли упаковать сотни миллионов долларов в ипотечные ценные бумаги, проданные институциональным инвесторам. Некоторые из них имели инвестиционный рейтинг, другие - ниже".

Со временем многие из этих секьюритизированных ипотечных кредитов попадут в категорию "ниже". Последний пик оптимистического настроения в обществе нашел всевозможные другие способы сделать государственные и институциональные обязательства в отношении жилья по меньшей мере такими же гигантскими, как и в 2007 году. Приведем лишь один пример: Существует так много телевизионных шоу по переворачиванию домов, что FortuneBuilders.com, сайт по переворачиванию домов, опубликовал список "10 лучших шоу по переворачиванию домов, которые нужно смотреть в 2022 году".

Между тем, крупные покупатели попали под удар. В ноябре мы показали, что произошло с акциями Zillow после того, как в прошлом году компания вступила в игру по продаже жилья, а затем была вынуждена быстро выйти из нее из-за убытков. Сейчас акции компании упали на 84% по сравнению с пиком, достигнутым в феврале 2021 года. На графике ниже показано, что произошло с фирмой, которой Zillow передала большую часть своего бизнеса по продаже недвижимости. Opendoor Technologies, которую The Wall Street Journal называет лидером рынка автоматизированной продажи жилья, упала на 89% по сравнению с пиком, который также пришелся на февраль 2021 года.

Виртуальная недвижимость несет аналогичные потери. Да, именно так, виртуальная недвижимость. Подделка стала реальностью. В конце 2021 года и в начале 2022 года люди тратили миллионы на участки земли в метавселенной - цифровой недвижимости, существующей только в онлайн-пространстве. С февраля по июнь средняя цена земли в метавселенной упала на 80%, с 16 300 долларов до 3300 долларов. С ноября объем торгов снизился на 97%. "Даже если земля виртуальна, боль реальна", - говорится в одном из твитов. И она переходит в реальный мир".



Европа

Просите, но можете не получить

Грядущий финансовый разворот проявляется на одном из крупнейших бенефициаров ушедшей эйфории - рынках недвижимости.

15 августа агентство Bloomberg сообщило, что цены на недвижимость в Великобритании падали самыми быстрыми темпами за последние два с половиной года. Больше всего снизились цены на недвижимость в Лондоне, причем наибольшее падение коснулось самых дорогих домов. По данным компании Rightmove, занимающейся продажей недвижимости, число запросов покупателей сократилось, количество объявлений увеличилось, а средний размер ипотечного платежа для покупателя, впервые приобретающего жилье с 10%-ным первоначальным взносом, впервые в истории превысил 1000 фунтов стерлингов. В годовом исчислении цены на новые дома в Великобритании все еще растут на 8,2%, но эти усиливающиеся встречные ветры скоро будут гнать цены в обратном направлении.

Коммерческая недвижимость - еще один сектор, который демонстрирует ранние симптомы эпического краха. "В последние месяцы был сорван ряд крупных сделок с недвижимостью, - сообщила 8 августа газета Financial Times. Одна из особенно крупных сделок, которая была сорвана, "состояла из 16 складов, расположенных по всей Англии, которые частная инвестиционная компания KKR и инвестор в логистику Mirastar надеялись продать за более чем 800 миллионов фунтов стерлингов". Между тем, спрос на офисные помещения в Лондоне снизился примерно на 3 млрд фунтов стерлингов с декабря 2021 года, а в Германии произошло "особенно заметное снижение объема рынка инвестиций в недвижимость". (FT, 8/8/22)

В июле 2022 года волновой теоретик Эллиотта сказал следующее о жилье как инвестиции:

Это увлечение инвестициями в аренду будет умирать долгой, медленной смертью. Люди покупают инвестиции ради прибыли, и когда прибыль сократится или, возможно, даже превратится в чистые расходы, компании будут медленно уходить из бизнеса арендодателей.

На самых горячих европейских рынках недвижимости смертельные случаи должны появиться в ближайшее время. 15 августа Financial Times опубликовала версию этого графика, сравнивающего стоимость финансирования недвижимости (доходность немецких облигаций плюс кредитные спреды по облигациям недвижимости) с доходами от офисов во Франкфурте и Париже.




На протяжении более десяти лет офисные помещения приносили достаточный доход, чтобы превысить затраты на привлечение капитала. Однако в этом году расчеты изменились: доход от офисных помещений остановился на уровне 3%, а стоимость финансирования недвижимости приблизилась к 6%. Возможно, вы можете предположить, когда в последний раз наблюдалась подобная динамика? Это был 2007 год, монументальный год, когда глобальные фондовые индексы достигли пика, а повсеместный обвал недвижимости в итоге поставил рекорд. Этот год проходит по аналогичной траектории.

Австралия

(Выдержка из обзора глобального рынка за апрель 2022 года)

В 2021 году цены на жилую недвижимость выросли на 23,7%, что является самым быстрым рекордным темпом, сообщило Австралийское бюро статистики в марте, при этом средняя цена по стране выросла до 920 100 австралийских долларов (691 550 долларов США).

Рост цен "создает жилищный кризис, в результате которого многие австралийцы оказываются заблокированными на рынке недвижимости, а другим приходится брать многомиллионные кредиты, которые будут длиться всю жизнь", - сообщила газета Guardian 14 марта.

Наш анализ ежедневного индекса стоимости жилья Corelogic для пяти столиц показывает, что в будущем условия для покупателей жилья станут еще хуже. Самый быстрый рост в истории был результатом третьей волны. В последние месяцы рост начал замедляться, что, возможно, свидетельствует о начале периода консолидации, но долгосрочная тенденция остается восходящей, что в целом совпадает с ростом австралийских акций.



Япония

(Выдержка из издания "Перспективы глобального рынка" за май 2022 года)

Средняя цена нового кондоминиума в Токио, крупнейшем мегаполисе мира, в 2021 финансовом году достигла рекордного уровня в 63,6 млн. иен (503 000 долларов США), немного превысив пик 1990 года. Это значительная веха в дефляционной Японии, но в основном она является результатом неизменной популярности Токийского региона, в котором проживает не менее 38 миллионов человек, или около 30% населения Японии.

В национальном масштабе средние цены на жилую недвижимость были гораздо скромнее: они выросли всего на 25% с момента своего минимума на медвежьем рынке в 2009 году и по-прежнему торгуются примерно на 33% ниже максимумов 1990 года, согласно индексу Банка международных расчетов. Японские покупатели жилья, как и почти повсюду в мире, с трудом справляются с растущими ипотечными ставками при доходах, которые не успевают за стоимостью жизни. Однако рост цен на жилье с 2009 года в целом параллелен восходящему тренду в TOPIX и должен продолжаться еще некоторое время, если наш долгосрочный волновой расчет для японских акций верен.



Показатели настроений в сфере недвижимости подтверждают этот прогноз. Опрос Банка Японии о перспективах цен на землю показывает, что пессимизм в отношении цен остается укоренившимся: Начиная с минимумов 2009 года, на протяжении всех кварталов, кроме четырех - в середине первой волны ралли акций - респондентов, считающих, что цены на землю упадут, было больше, чем тех, кто считает, что они вырастут. Учитывая тесную историческую взаимосвязь между японскими акциями и ценами на недвижимость, эта упрямая медвежья позиция, вероятно, поддерживает рост цен как на недвижимость, так и на акции. Она также отражает устойчивую "медвежью" позицию среди инвесторов в акции: Процент коротких продаж от дневной стоимости, торгуемой на Токийской фондовой бирже, вырос до 50,5% 28 апреля, почти сравнявшись с уровнем 51,1%, достигнутым на минимуме марта 2022 года.

Тем не менее, дефляционные силы продолжают терзать Японию. Например, в долларовом выражении более чем 20-процентное снижение курса японской иены за последние 16 месяцев фактически свело на нет весь рост цен на жилье с 2009 года - в некотором смысле, дефляция японского пузыря активов вступила в четвертое десятилетие.

Если вам понравился пост, и вы хотите отблагодарить блог , просто зарегистрируйтесь по ссылке Это ресурс, где можно научиться понимать волновую теорию Эллиотта и уметь самому пользоваться ею. Это бесплатно. Подписку брать необязательно

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив