рейтинг блогов

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

топ 100 блогов taxfree19.09.2022
Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Если вы владеете жильем или думаете о покупке, вы обращали внимание на то, что происходит на рынке недвижимости. Ставки по ипотеке растут, спрос снижается, и растет чувство неуверенности - среди профессионалов тоже.
Поэтому позвольте нам помочь вам прояснить некоторые моменты.
В этом специальном отчете вы найдете убедительный анализ, который покажет, куда движутся мировые тенденции в сфере недвижимости. Диаграмма за диаграммой - вы увидите ключевые выводы о будущих ценах на жилье, которые вы не найдете больше нигде. Будь то США, Великобритания, Германия, Австралия или Япония, этот специальный отчет покажет вам, где существуют опасности - и возможности.
Обычно предназначенный только для подписчиков Global Market Perspective, этот отчет вы можете получить бесплатно в течение ограниченного времени (стоимость $29).



Реальный ВВП за второй квартал был пересмотрен до минус 0,6%. Одним из виновников неожиданного снижения стало сокращение частных инвестиций в основной капитал в жилищное строительство на 5,6% за квартал, как показано ниже. На графике это выглядит как ничто, но один экономист оценил это как "ошеломляюще большое сокращение жилищного строительства". Инвестиции в основной капитал жилищного сектора состоят из покупок частных жилых строений и жилого оборудования, которые принадлежат домовладельцам и сдаются в аренду арендаторам. Они также включают брокерские комиссии, которые во втором квартале заметно снизились. Инвестиции в основной капитал жилищного сектора составляют всего около 5% ВВП, но они, как правило, являются индикатором состояния экономики в целом.

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Мы считаем, что цены на жилье следуют за продажами жилья. Обновленный график из нашего апрельского выпуска ниже показывает, что общий объем продаж новых и существующих домов сейчас находится в почти вертикальном падении. По сути, это еще один "воздушный пузырь". Как мы уже говорили, эти воздушные пузыри в конечном итоге попадут в экономику в целом, что уже начинает происходить. В июле продажи существующих домов упали на 20,2% по сравнению с прошлым годом. Начало строительства жилья - еще один лидер рынка. В июле шестимесячный показатель упал до минус 18,6%. Если не считать кратковременного спада, вызванного пандемией в 2020 году, это замедление является самым резким со времен жилищного кризиса 2006-2011 годов. В 2006 году начало строительства жилья достигло максимума в январе, за семь месяцев до пика цен на жилье. Последний пик начала строительства жилья пришелся на апрель, так что отсчет времени для согласованного падения цен на жилье продолжается.

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Многие города, которые лидировали на рынке недвижимости на подъеме, теперь идут на спад. Продавцы жилья в бывших бумных городах быстрее всех снижают запрашиваемые цены. Не так давно рынок недвижимости Бойсе, штат Айдахо, был настолько горячим, что ABC, NBC и CBS послали национальных корреспондентов "освещать безумный рост цен на жилье".

В июле почти 70% продавцов домов в Бойсе снизили запрашиваемую цену. На других ранее "палящих" рынках - в Денвере, Солт-Лейк-Сити, Сиэтле, Портленде, Тампе и Сакраменто - в июле от 44% до 57% продавцов снизили цены. В национальном масштабе, по данным Redfin, процент продавцов, снижающих цены, является самым большим с тех пор, как компания начала отслеживать эти данные в 2012 году. На графике ниже показан скачок до 7,8% в четырехнедельном скользящем среднем. Тенденция меняется.

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Это большая перемена по сравнению с тем, что было всего два месяца назад, когда Bloomberg Businessweek сообщил, что "американцы строят империи домов для отдыха с помощью кредитов, выдаваемых легко". Быки от жилищного строительства утверждают, что стандарты ипотечного кредитования так и не вернулись к расхлябанности середины 2000-х годов, поэтому беспокоиться не о чем, но Bloomberg сообщает, что все различия испарились к июню. "За последний год фирмы с Уолл-стрит помогли упаковать сотни миллионов долларов в ипотечные ценные бумаги, проданные институциональным инвесторам. Некоторые из них имели инвестиционный рейтинг, другие - ниже".

Со временем многие из этих секьюритизированных ипотечных кредитов попадут в категорию "ниже". Последний пик оптимистического настроения в обществе нашел всевозможные другие способы сделать государственные и институциональные обязательства в отношении жилья по меньшей мере такими же гигантскими, как и в 2007 году. Приведем лишь один пример: Существует так много телевизионных шоу по переворачиванию домов, что FortuneBuilders.com, сайт по переворачиванию домов, опубликовал список "10 лучших шоу по переворачиванию домов, которые нужно смотреть в 2022 году".

Между тем, крупные покупатели попали под удар. В ноябре мы показали, что произошло с акциями Zillow после того, как в прошлом году компания вступила в игру по продаже жилья, а затем была вынуждена быстро выйти из нее из-за убытков. Сейчас акции компании упали на 84% по сравнению с пиком, достигнутым в феврале 2021 года. На графике ниже показано, что произошло с фирмой, которой Zillow передала большую часть своего бизнеса по продаже недвижимости. Opendoor Technologies, которую The Wall Street Journal называет лидером рынка автоматизированной продажи жилья, упала на 89% по сравнению с пиком, который также пришелся на февраль 2021 года.

Виртуальная недвижимость несет аналогичные потери. Да, именно так, виртуальная недвижимость. Подделка стала реальностью. В конце 2021 года и в начале 2022 года люди тратили миллионы на участки земли в метавселенной - цифровой недвижимости, существующей только в онлайн-пространстве. С февраля по июнь средняя цена земли в метавселенной упала на 80%, с 16 300 долларов до 3300 долларов. С ноября объем торгов снизился на 97%. "Даже если земля виртуальна, боль реальна", - говорится в одном из твитов. И она переходит в реальный мир".

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Европа

Просите, но можете не получить

Грядущий финансовый разворот проявляется на одном из крупнейших бенефициаров ушедшей эйфории - рынках недвижимости.

15 августа агентство Bloomberg сообщило, что цены на недвижимость в Великобритании падали самыми быстрыми темпами за последние два с половиной года. Больше всего снизились цены на недвижимость в Лондоне, причем наибольшее падение коснулось самых дорогих домов. По данным компании Rightmove, занимающейся продажей недвижимости, число запросов покупателей сократилось, количество объявлений увеличилось, а средний размер ипотечного платежа для покупателя, впервые приобретающего жилье с 10%-ным первоначальным взносом, впервые в истории превысил 1000 фунтов стерлингов. В годовом исчислении цены на новые дома в Великобритании все еще растут на 8,2%, но эти усиливающиеся встречные ветры скоро будут гнать цены в обратном направлении.

Коммерческая недвижимость - еще один сектор, который демонстрирует ранние симптомы эпического краха. "В последние месяцы был сорван ряд крупных сделок с недвижимостью, - сообщила 8 августа газета Financial Times. Одна из особенно крупных сделок, которая была сорвана, "состояла из 16 складов, расположенных по всей Англии, которые частная инвестиционная компания KKR и инвестор в логистику Mirastar надеялись продать за более чем 800 миллионов фунтов стерлингов". Между тем, спрос на офисные помещения в Лондоне снизился примерно на 3 млрд фунтов стерлингов с декабря 2021 года, а в Германии произошло "особенно заметное снижение объема рынка инвестиций в недвижимость". (FT, 8/8/22)

В июле 2022 года волновой теоретик Эллиотта сказал следующее о жилье как инвестиции:

Это увлечение инвестициями в аренду будет умирать долгой, медленной смертью. Люди покупают инвестиции ради прибыли, и когда прибыль сократится или, возможно, даже превратится в чистые расходы, компании будут медленно уходить из бизнеса арендодателей.

На самых горячих европейских рынках недвижимости смертельные случаи должны появиться в ближайшее время. 15 августа Financial Times опубликовала версию этого графика, сравнивающего стоимость финансирования недвижимости (доходность немецких облигаций плюс кредитные спреды по облигациям недвижимости) с доходами от офисов во Франкфурте и Париже.


Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

На протяжении более десяти лет офисные помещения приносили достаточный доход, чтобы превысить затраты на привлечение капитала. Однако в этом году расчеты изменились: доход от офисных помещений остановился на уровне 3%, а стоимость финансирования недвижимости приблизилась к 6%. Возможно, вы можете предположить, когда в последний раз наблюдалась подобная динамика? Это был 2007 год, монументальный год, когда глобальные фондовые индексы достигли пика, а повсеместный обвал недвижимости в итоге поставил рекорд. Этот год проходит по аналогичной траектории.

Австралия

(Выдержка из обзора глобального рынка за апрель 2022 года)

В 2021 году цены на жилую недвижимость выросли на 23,7%, что является самым быстрым рекордным темпом, сообщило Австралийское бюро статистики в марте, при этом средняя цена по стране выросла до 920 100 австралийских долларов (691 550 долларов США).

Рост цен "создает жилищный кризис, в результате которого многие австралийцы оказываются заблокированными на рынке недвижимости, а другим приходится брать многомиллионные кредиты, которые будут длиться всю жизнь", - сообщила газета Guardian 14 марта.

Наш анализ ежедневного индекса стоимости жилья Corelogic для пяти столиц показывает, что в будущем условия для покупателей жилья станут еще хуже. Самый быстрый рост в истории был результатом третьей волны. В последние месяцы рост начал замедляться, что, возможно, свидетельствует о начале периода консолидации, но долгосрочная тенденция остается восходящей, что в целом совпадает с ростом австралийских акций.

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Япония

(Выдержка из издания "Перспективы глобального рынка" за май 2022 года)

Средняя цена нового кондоминиума в Токио, крупнейшем мегаполисе мира, в 2021 финансовом году достигла рекордного уровня в 63,6 млн. иен (503 000 долларов США), немного превысив пик 1990 года. Это значительная веха в дефляционной Японии, но в основном она является результатом неизменной популярности Токийского региона, в котором проживает не менее 38 миллионов человек, или около 30% населения Японии.

В национальном масштабе средние цены на жилую недвижимость были гораздо скромнее: они выросли всего на 25% с момента своего минимума на медвежьем рынке в 2009 году и по-прежнему торгуются примерно на 33% ниже максимумов 1990 года, согласно индексу Банка международных расчетов. Японские покупатели жилья, как и почти повсюду в мире, с трудом справляются с растущими ипотечными ставками при доходах, которые не успевают за стоимостью жизни. Однако рост цен на жилье с 2009 года в целом параллелен восходящему тренду в TOPIX и должен продолжаться еще некоторое время, если наш долгосрочный волновой расчет для японских акций верен.

Цены на жилье: Насколько велики ваши проблемы?

Показатели настроений в сфере недвижимости подтверждают этот прогноз. Опрос Банка Японии о перспективах цен на землю показывает, что пессимизм в отношении цен остается укоренившимся: Начиная с минимумов 2009 года, на протяжении всех кварталов, кроме четырех - в середине первой волны ралли акций - респондентов, считающих, что цены на землю упадут, было больше, чем тех, кто считает, что они вырастут. Учитывая тесную историческую взаимосвязь между японскими акциями и ценами на недвижимость, эта упрямая медвежья позиция, вероятно, поддерживает рост цен как на недвижимость, так и на акции. Она также отражает устойчивую "медвежью" позицию среди инвесторов в акции: Процент коротких продаж от дневной стоимости, торгуемой на Токийской фондовой бирже, вырос до 50,5% 28 апреля, почти сравнявшись с уровнем 51,1%, достигнутым на минимуме марта 2022 года.

Тем не менее, дефляционные силы продолжают терзать Японию. Например, в долларовом выражении более чем 20-процентное снижение курса японской иены за последние 16 месяцев фактически свело на нет весь рост цен на жилье с 2009 года - в некотором смысле, дефляция японского пузыря активов вступила в четвертое десятилетие.

Если вам понравился пост, и вы хотите отблагодарить блог , просто зарегистрируйтесь по ссылке Это ресурс, где можно научиться понимать волновую теорию Эллиотта и уметь самому пользоваться ею. Это бесплатно. Подписку брать необязательно


Оставить комментарий



Архив записей в блогах:
В 8:00 мск избирательные участки открылись в европейской части России. Работают участки во всех 18 регионах Центрального федерального округа (ЦФО), а также Северо-Кавказского (СКФО), Южного федерального округов (ЮФО), в части областей и республик Приволжского федерального округа (ПФО) ...
Ни для кого не секрет, что Украина - энергетически зависимая страна. Мы импортируем все: газ, нефть, нефтепродукты, ядерное топливо и даже уголь. За последние 6 лет импорт энергоресурсов превысил $ 100 млрд., В т.ч. импорт газа, нефти и нефтепродуктов - $ 90 млрд. Цифра равен ...
Эта...Не планирует ли кто-нибудь ломануться, скажем, завтра с утра в Самару или там ...
В последний путь Владислава Галкина проводили жена Дарья Михайлова и последняя ...
О приятном, нет ,не так О ПРИЯТНОМ!!!! Я получил НОГУ!!(ну вы поняли о чем я))) Запах-божественный,на вкус еще не пробовали,только "ткнули")) упаковка- намертво замотано,но не вакуум) о неприятном-сперли подставку.. нафига?? из серии "лучше что-то,чем ...