В городе Сочи с ЖП не очень :)

Забавный материал, да

«Все в Сочи начинается с большого обмана». Обо что разобьются ваши мечты о жизни у моря

Многие жители России мечтают когда-нибудь переехать к морю. Одни планируют проводить там лето, другие хотят жить на юге на пенсии, третьи мечтают растить детей в теплом климате либо возлагают инвестиционные надежды на курортную недвижимость. Причем в приоритете Сочи. Однако рынок жилья там весьма специфичный, и мечты о жизни у моря могут вдребезги разбиться об обман недобросовестных риелторов и неверный расчет. Чего стоит опасаться в первую очередь — в колонке на DK.RU.

— Все, что касается покупки квартир в Сочи, начинается с большого обмана. Здесь работает примерно 6-8 тыс. риелторов — для города с населением в полмиллиона это очень много. И каждый день они сотнями выбрасывают на площадки «Авито» и ЦИАН объявления-«фонари».

По сути, это фейки. С букинга или Airbnb берут фотографии шикарных квартир: Майами, Ницца, Болгария — все, что угодно, лишь бы не было видно песчаного пляжа, потому что в Сочи галька. Выкладывают объявления о продаже этих объектов, пишут симпатичную цену, примерное месторасположение в пределах Сочи и ждут, закинув удочку. Когда звонят потенциальные покупатели, им плетут, что квартира на задатке, или что собственник сейчас за границей и просмотр невозможен, или что-нибудь еще. Но! Есть другие варианты, и их можно посмотреть прямо сейчас. Конечно, реальные объекты хуже, но клиент уже попался.

Есть более отчаянные риелторы — они выезжают на встречу с покупателем, который настроен посмотреть квартиру мечты, и откровенно говорят: это все обман, таких объектов нет. Если хотите увидеть реальные предложения, поехали со мной. Нет — до свидания.

Задача риелтора простая: выманить покупателя на «фонарь». В автосалонах подобная схема называется «елка».

Сотрудники автоцентров размещают рекламу, где говорится о продаже авто по цене ниже рынка. А когда покупатели приезжают за машиной, оказывается, что ее в наличии нет. Или есть, но на 200 тыс. руб. дороже. Здесь все примерно так же. Главное, чтобы клиент позвонил, а дальше — работа менеджера.

Конечно, «Авито» и ЦИАН борются с «фонарями», но не особенно старательно. Потому что такие объявления размещают за деньги, площадкам это просто выгодно. В месяц одно среднее риелторское агентство может покупать 500 квот на публикацию «фонарей». При этом москвичи и питерцы очень доверяют и ЦИАН, и «Авито», потому что в обеих столицах на них фейков нет. Поэтому коллеги, работающие в Москве и Санкт-Петербурге, обычно пребывают в глубоком шоке от реалий сочинского рынка. Говорят, что в сфере творится дичь, а местные риелторы — страшные люди.

Вторая опасность, подстерегающая желающих купить квартиру у моря, — так называемые жэпэшки. Это и не квартиры, и не апартаменты, а жилые помещения. Штука удивительная, и есть она только в Сочи.

В чем суть: на участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), можно поставить дом не более трех этажей, при этом объект не должен быть выше 15 м. А в Сочи очень много земли для ИЖС. Застройщик покупает такой участок, ставит на нем трехэтажку — как положено, оформляет здание в собственность, а потом заказывает улучшение проекта. И в его рамках умудряется возвести еще пять этажей. Получается такая большая очень многоквартирная восьмиэтажка. Это здание вводят в эксплуатацию по суду и продают жилые помещения, которые расходятся как горячие пирожки. Покупателям плетут, что жэпэшки — отличный вариант, к тому же они значительно дешевле обычных квартир — процентов на 30. Такое жилье можно взять и по 60 тыс. руб. за квадрат — где-нибудь в Адлере, например.

Главная проблема жэпэшек — коммуникации. Местных микрозастройщиков не волнует, что должны быть выкуплены техусловия на подведение водопровода, на отведение канализации, на электричество.

Некоторые мои коллеги живут в таких жэпэшках — в основном, это местные ребята, они знали, на что идут. У них есть домовые чаты, где нередко пишут: «Соседи, дайте мне вскипятить чайник». Потому что на восьмиэтажку всего 15 киловатт! Вода в таких домах по расписанию, тонкой струйкой.

А канализация у них ЛОС — локальные очистные сооружения. Это не выгребная яма, конечно, но и не канализация в привычном виде. Такой себе биотуалет, только для большого многоквартирника.

К тому же жэпэшку могут снести — если выяснится, что объект построен с нарушениями. Госэкспертизу такие проекты не проходят, никакой госкомиссии по приемке зданий нет. Да и вообще, выдержит ли фундамент, рассчитанный на трехэтажку, восемь этажей — бог знает. А в Сочи сейсмоопасная зона, нередки оползни.

В городе есть риелторы, которые принципиально не продают такие объекты. Говорят, что угодно, только не жэпэ. Справедливости ради, отмечу: приличные жэпэшки, построенные с экспертизой и по всем правилам, в Сочи есть. Но стоят они как обычная квартира — от 150 тыс. руб. за метр.

При этом все жепешки продаются по договорам инвестирования в строительство, с неполной суммой в договоре. Делается это для ухода от налогов. Если сделка будет расторгнута, есть большой риск получить только те деньги, что указаны в договоре. При этом прошлым летом некоторые жэпэшки кредитовали банки, в том числе Сбербанк. Те объекты вводились в эксплуатацию с участием администрации города — мэрия выступала в суде истцом и просила ввести здание.

Меня удивило, что в этом участвовал госбанк. Стало ясно: если объект аккредитован финучреждением, это вообще ни о чем не говорит и ничего не гарантирует. А многие покупатели считают, что 214-ФЗ, счета эскроу, Сбербанк в проекте делают покупку квартиры максимально безопасной.

При этом в Сочи есть «памятник 214-ФЗ» — квартал «Фазатрон» в центральном районе Мамайка. Стоят коробки зданий, строительство заморожено, покупателей квартир кинули. Застройщик квартала Анзор Пруидзе сейчас сидит в тюрьме.

Но посадки здесь редкость, своим в этом городе многое сходит с рук. Весь девелоперский рынок Сочи — это, по большому счету, три-четыре мощных местных компании, которые и задают тон. Из инорегионалов здесь только краснодарские «Неометрия», AVA Group и федеральный «Талан». Прошлым летом участок на Курортном проспекте выкупила московская ГК «ПИК». Сейчас все с нетерпением ждут, когда девелопер определится с проектом. Москвичи и питерцы знают этого игрока, доверяют ему и готовы покупать квартиры. Местные же названия им ни о чем не говорят, да и качество ЖК сочинских девелоперов отличается не в лучшую сторону.

В общем, пока рынок жилья в Сочи не выглядит особенно привлекательным — по сравнению с обеими столицами, тем же Екатеринбургом и другими мегаполисами страны. Покупать здесь квартиру с прицелом на переезд, не зная рынка, местной специфики, не имея сколько-нибудь приличного бюджета — скорее авантюра. Лучше попросить рекомендации у друзей и знакомых, которые уже имели опыт приобретения недвижимости в Сочи, и поискать добросовестного риелтора, которые, конечно же, в городе есть.

А самое большое разочарование ждет тех, кто хочет беззаботной жизни рантье: купить апартаменты в Имеретинской низменности по 450-500 тыс. руб. за метр и сдавать их туристам. Такое вложение не окупится никогда.

В одном из апартаментных комплексов в Имеретинке, например, сейчас номер в 27 кв. м сдается по 2 тыс. руб. в сутки. Летом стоимость подрастет до 4-5 тыс. руб. Это смех! Если учесть что 30-50% суммы — комиссия компании, которая осуществляет доверительное управление апартаментами, собственник получает копейки.

Инвестировать в Сочи интересно только если брать квартиру на котловане, скажем, по 90 тыс. руб. за метр и продавать готовую по 180 тыс. Все остальное — баловство.

Предыдущие записи блогера :

05.02.2021 — Доболтались

04.02.2021 — Детский сад в селе Карсы

03.02.2021 — [Иероглифы зимы] Акварели

01.02.2021 — Хрен вам, а не трамваи :(

30.01.2021 — "Все побежали, и я побежал" (с)

29.01.2021 — Памятнику быть?

22.01.2021 — Тотем

16.01.2021 — Вечерний Челябинск - холод отступил

Архив записей в блогах:

деревенские хроники

Люба затопил баню. Пригласил меня париться и жариться. Я приглашение приняла. Лежу, потею, проваливаюсь в нирвану, как вдруг понимаю, что оч хочется соку. Очень. Люба кивнул, и растворился в ночи (мы всегда ходим в баню поздно, под покровом ночи). Ну и вот, выщемливаюсь я из парной, а в ...

Еще раз о евро

А я не жалею о том, что НЕ рекомендовал покупать евро. В действительности, было казино. 50\50. Даже похуже. Сигналов на шорт тоже не было, но покупать было нельзя. ...

Опять про перламутровые пуговицы.

Ну вот опять двадцать пять. Когда же наши продавцы научатся обслуживать клиента? Днем ветер разогнал тучи, появился кусочек синего неба, и я поняла, что мне жутко надоело ходить в обуви на толстой плоской подошве, удобной для обледенелых ...

В Молдове разрешили - Шпаков сюда приперся

Законопроект о ношении оружия на Украине может угрожать РФ Политический аналитик международной мониторинговой организации «СИС-ЭМО» Станислав Бышок считает, что законопроект о свободном ношении оружия, который планируется принять на Украине, может стать угрозой для России и стран ...

моя жена выходит от меня замуж

Один раз был женат. Но то ли семейные ценности – не мои, то ли ещё что, и не сложилось. Каждый год, на юбилей свадьбы, она предлагала завести мне ребёнка, а я говорил: ну, ты чо дура штоле и данунихачу. В итоге, конечно, развелись. Не, не из-за ребёнка, ...

В городе Сочи с ЖП не очень :)

В городе Сочи с ЖП не очень :)

Оставить комментарий

Популярные посты: