Собственное жилье vs. арендное. Калькулятор расходов и доходов

juicy_fruit — 31.03.2014 Так что же выгоднее, купить собственное жилье в ипотеку или пользоваться арендным жильем? Почему я задался таким вопросом? Просто к одному из моему постов в комментариях разгорелась дискуссия с одним из, судя по всему, профессиональных риэлторов на рынке съемного жилья. Он заявил, что вместо того, чтобы строить себе дом, лучше бы я снимал жилье в разных местах планеты и путешествовал. Это, мол, и выгоднее, и интереснее. Уровень аргументации правда чуть ли не скатился до уровня сам_дурак, однако, я как любитель всякой занимательной статистики, решил оформить все в цифрах. Люблю же!

Если отбросить риторику вроде мирового ипотечного кризиса, и прочие форс-мажоры в виде мировой войны или мирового экономического кризиса (что не говорит, что этого всего не может произойти), то за основу возьмем определенные, усредненные цифры. Если вы с ними не согласны, вы можете скачать калькулятор (ссылка внизу статьи), вбить свои цифры и получить собственные результаты. Пусть у нас будет условно стабильная экономическая ситуация в стране, без революций, кризисов и прочих неожиданностей.

Для начала я взял очень простую задачу. Допустим, мы имеем две молодые успешные семьи, и по 200 000$ у каждой. Предположим, что молодая семья успешная и работящая, или им досталось наследство, не важно. Важно то, как этими 200 000$ можно распорядиться.

Предположим, первая семья покупает на 200 000$ новый дом с чистовой отделкой, а вторая семья, послушав совета этого риэлтора - положит кровно заработанные неожиданно свалившиеся на голову деньги на депозит в надежный банк. Скажем так, условно надежный банк. Снимать же будет жилье с теми же самыми потребительскими характеристиками, имеющее ту же рыночную стоимость в 200 000$

У условно надежного банка ставка банковского процента сильно выше, чем у надежного швейцарского, но ниже чем у т.н. надежного кипрского или украинского. Пусть она будет 7% - вы можете ее поменять в калькуляторе. Чтобы не заморачиваться с ежемесячной капитализацией просто возьмем банковский процент 7.5% и закончим на этом.

Я специально взял достаточно серьезный банковский процент. В Беларуси приблизительно под такой процент можно положить доллары в банк на длительный срок. Причем, это будет условно надежный банк, если такое вообще можно говорить о белорусских банках в долгосрочной перспективе, но пока обратного не доказано.

Арендодатель в стране с условно стабильной экономической ситуацией человек не глупый, и хочет получать ренту, как минимум, не ниже чем банковский процент. Поправьте меня Латвией, если я не прав, но глядя на нашу экономику, я вижу, что редко кто сдает недвижимость в аренду ниже годового банковского процента. Если сдавать недвижимость сильно не выгодно, владельцы, как правило, пытаются ее продать, а деньги положить в банк. Пусть это будет банковский процент + 1 пункт в среднем, хотя случаются отклонения, как в одну, так и в другую сторону.

Стоимость недвижимости тоже не стоит на месте, поэтому пренебрегать этим фактором тоже не стоит. В своих расчетах я использовал среднюю мировую долларовую инфляцию за последние пол века в размере 3% в год. И если вы изначально не переплатили за недвижимость, что было бы глупо, то ваша недвижимость, если это не картонно-каркасная коробка в пустынях Невады, должна, скорее всего, расти в цене... в условно то стабильной экономике! Пусть это будут скромные-скромные 3%.

Первая колонка - стоимость дома по годам с учетом инфляции. Вторая колонка - годовой процентный доход от депозита. Третья колонка - стоимость годовой ренты, завязанной на цену недвижимости предыдущего года. Ну и четвертая колонка это остатки на депозитном счету счастливой семьи переезжающей с одного арендного жилья в другое.



Почему с каждым годом росла рента? В условиях условно стабильной экономики и растущей стоимости недвижимости, арендодатели должны повышать стоимость ренты, чтобы не проиграть, по сравнению с депозитом. Вторая же семья не захочет снижать потребительские характеристики жилья и не будет переезжать в худшие условия, для чистоты эксперимента.

Мне, конечно, возразят, что собственный дом в течение этих 20 лет необходимо было облагораживать, платить коммунальные платежи, и ремонтировать. Ну что же, облагораживание дома и территории не останутся без следа, а арендодатель не дурак, и стоимость потенциальных ремонтов всегда включена в стоимость ренты. Пусть эти расходы уже входят в стоимость жилья, для упрощения подсчетов. В конце концов, я же не беру в расчет, что в случае переезда на большие расстояния, зачастую приходится что-то продавать ниже покупной стоимости, чтобы на новом месте купить новую вещь по полной цене. У нас тут все условно же!

Итак, что же мы имеем на выходе. Через 20 лет владельцы дома, все еще остаются владельцами дома – травка все еще зеленая, плодовые деревья успели подрасти, крыша слегка позеленела, и фасад, возможно, стоило бы обновить. За это время пригород сильно приблизился к центру города, вокруг выросли школы и детсады, парки и сады (в условно то стабильной экономике). Цена земли выросла, и дом при желании можно даже продать за 350 000$, переехать в пенсионном возрасте в маленький недорогой домишко (возможно даже подальше от цивилизации) на дауншифтинг, а оставшиеся деньги положить на ненавистный депозит и потратить, например, на путешествия. Все, при желании.

Вторая семья за 20 лет 5 раз переезжала из одного дома в другой (а три переезда приравниваются к одному пожару), успешно копили депозитный счет, который почему-то стал отрицательный, и к своей пенсии были вынуждены переехать в неблагоприятный район в маленькую комнатушку.

Конечно же, второй вариант тоже имеет право на жизнь, особенно, если учесть, что можно переезжать с места на место из одного прекрасного района планеты в другой, путешествовать, и не переживать по поводу того, что условно надежный банк не превратится в банкрота, как, например, Lehman Brothers, Bank of Cyprus или Сбербанк СССР (список можете продолжить). Можно временно снижать стоимость жилья, время от времени живя в хижине в Непале за 100$ в год, тем самым выправляя среднюю ситуацию с ценами на жилье в свою пользу. Можно искать те места на планете, где в данный момент жилье сдается со ставкой ниже банковского процента. Это сильно на любителя, на людей, которые не имеют детей, для людей, чьи доходы не зависят от места проживания, о чем все-таки неправильно говорить, если мы рассматриваем такой длительный промежуток времени как 20 лет. И в любом случае, результат будет тем же, не через 20, так через 30 или 40 лет.

Однако, рассмотрим ситуацию, в которой цена жилья не менялась, даже несмотря на неизбежную инфляцию. Такая ситуация возможна, в случае, если земля не растет в цене, а потребительские характеристики жилья падают из-за некачественных строительных материалов - протекающая время от времени крыша, обваливающийся фасад, морально устаревшая внутренняя отделка.



Я думаю, бывает и так, исключать такую ситуацию нельзя. Поэтому, пусть каждый сделает выводы сам, что ему ближе. Хотя чуда все равно не случилось, и чтобы быть в плюсе необходима ситуация, когда арендодатель сдает жилье по ставке ниже, чем банковский процент, либо хранить деньги в высокорисковых банках, а жить в стране с низкими арендными ставками. Также ситуация, когда снимать жилье выгоднее, скорее всего возможна, в случае переоцененной недвижимости ввиду очевидности последующего падения цен.



Даже в этом случае, я же предпочту стричь одну и ту же унылую зеленую лужайку у себя во дворе, строить что-нибудь своими руками, улучшая потребительские характеристики того места, где я постоянно обитаю, и не думать о судьбе депозита и о том, как и куда необходимо переехать через 2-3 месяца, и как меня будут бесить обои на стенах, которые поклеил предыдущий хозяин.

Скачать калькулятор в формате Excel

А послезавтра я усложню задачу, и напишу еще одну статью с калькулятором - так ли выгодна ипотека.

Следите, не переключайтесь - добавить в друзья.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив