Проблемная недвижимость

verwalter — 03.02.2014

Прогноз Всемирного Банка относительно развития экономики России в 2014 году не очень-то оптимистичен. Вместо первоначально ожидаемых 3,5% аналитики говорят о ее росте не более чем на 2,2%. МВФ также пессимистичен: по оценкам его специалистов рост отечественного ВВП в наступившем году вряд ли преодолеет планку в 2%. Однако данные Jones Lang LaSalle говорят о том, что в наступившем году Россию ждет явное увеличение интереса к коммерческой недвижимости со стороны инвесторов. Представитель компании CBRE Group Валентин Гаврилов утверждает, что Россия по итогам 2013 года вошла в ТОП-7 наиболее востребованных европейских рынков коммерческой недвижимости. Для ответа на ряд вопрос в этой связи портал «Свобдная Пресса» (svpressa.ru) обратился за комментариями к начальнику отдела по управлению коммерческой недвижимостью компании МАТОРИН Александру Чебанову. Предлагаю вашему вниманию наиболее интересные на мой взгляд моменты.

«СП»: - В каком состоянии находится рынок российский управления коммерческой недвижимостью в России?

- В настоящее время, на мой взгляд, рынок в регионах находится в начальной стадии становления. По сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом в других городах мало развита коммерческая офисная недвижимость (по причине слабости малого и среднего бизнеса), крайне мало или почти нет крупных современных логистических комплексов. Из числа традиционных услуг, связанных с управлением недвижимостью, владельцы в первую очередь интересуются вопросами охраны объекта. Затем на передний план выходят услуги клининга и технического обслуживания. Услугами непосредственного управления они интересуются в последнюю очередь. Кстати, сейчас далеко не в каждом региональном городе можно найти хорошую клининговую компанию, я уже не говорю о представительстве профессиональной управляющей компании.


«СП»: - Где кроются главные проблемы при обслуживании объектов коммерческого назначения?

- Если свести ответ к простому перечислению проблем, то для всех без исключения объектов (торговая, офисная, складская, производственная недвижимость) актуальными являются: решение проблемы пожарной безопасности, организация оперативного аварийного обслуживания, организация и регулирование парковки, своевременный качественный клининг общих зон объекта.

Кроме этого, есть специфические проблемы. Например, в торговой недвижимости это обеспечение бесперебойной работы климатических систем, автоматики входной группы, антитеррористическая защищенность объекта.

Но основной проблемой для собственника объекта является выбор организации, которая всю эту работу будет выполнять и лиц, способных эффективно контролировать качество оказываемой услуги.

«СП»: - В чем заключаются, на ваш взгляд, основные ошибки операторов и собственников?

- Главные, фатальные ошибки собственник объекта недвижимости допускает на этапе проектирования объекта, а часто еще раньше – на этапе разработки концепции объекта, варианта его наиболее эффективного использования.

Мы видим в Москве торговые центры, помещения в которых выставлены на продажу. В регионах можно встретить многоэтажные гостиницы, потенциальные бизнес-центры, не нашедшие своих арендаторов и предлагающиеся к покупке всем желающим в качестве апартаментов.

Для офисных и бизнес-центров типичной ошибкой является переоценка спроса и стремление передать помещения в аренду большими площадями (от 1000 кв.м.) в состоянии Shell and core (без отделки). Но то, что было хорошо в Москве до 2008 года, сейчас не находит спроса, тем более в регионах. Это приводит к простою помещений. В результате все равно приходится производить более мелкую нарезку помещений, выполнять их отделку. И только тогда они находят своих арендаторов. Подобные ошибки, как правило, склонны допускать крупные структуры, например ЗПИФы недвижимости, находящиеся в доверительном управлении...

«СП»: - А представители рынка управления недвижимостью предпринимают вообще какие-то шаги для улучшения ситуации в сегменте?

- Для исправления ситуации необходимо развивать профессиональные сообщества, создавать больше площадок для общения, разрабатывать и внедрять стандарты, проводить обучение. Как раз в этом направлении активно работают такие крупные объединения, как Российский совет торговых центров (РСТЦ), Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), Российская гильдия риэлторов.

«СП»: - С момента начала реформы системы ЖКХ эксплуатирующие организации неуклонно повышают тарифы, мотивируя это ростом издержек на обслуживание сетей. Насколько быстро будет увеличиваться стоимость работ по обслуживанию объектов коммерческой недвижимости в ближайшие два года?

- Я не вижу предпосылок увеличения стоимости работ по обслуживанию недвижимости.

С 2009 года расценки на такие работы по известным мне объектам или не меняются, или снижаются.

Скорее всего, получат распространение разные формы технического обслуживания. Может быть, с целью снижения операционных расходов чаще будет применяться метод ответной эксплуатации. В этом случае до минимума снижаются или вообще не проводятся планово-предупредительные ремонты, а вмешательство специалистов происходит только в случае выхода из строя системы или оборудования.

Полностью интервью можно прочитать по ссылке: svpressa.ru/realty/article/81209/

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив