Про ипотеку

new_rabochy — 19.05.2025

Одним из неприятных последствий СВО стал рост ключевой ставки ЦБ РФ, которая повлекла рост ставок по кредитам и, в частности, по ипотеке. Но посмотрим на развитие ипотечного рынка в ретроспективе, чтобы понять в какой точке он находится сегодня и так ли необычна текущая ситуация.

В конце 1990-х годов были приняты ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и ФЗ-102 «Об ипотеке», а 5 сентября 1997 года появилось "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"(ныне АО «Дом.рф» в собственности Росимущества). 

Схемы, напоминающие ипотечное кредитование, появились в России еще до создания АИЖК и вступления в силу закона об ипотеке. Банки пытались выдавать квазиипотечные кредиты еще в первой половине 1990-х – сроком всего на один год под 36% годовых в иностранной валюте.

Даже после принятия закона в 1998 году первые кредиты выдавали по ставкам 40% годовых и сроком на три года, неудивительно что за первый год заемщики оформили всего 150 кредитов.  

Улучшение условий кредитования до 2005 года происходило крайне медленно. В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования – 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет.

В 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс, после чего ипотечные кредиты стали оформлять активнее. Теперь заемщики могли получить ипотеку не только в долларах, но и в рублях. Причем брать кредит в валюте было все равно выгоднее: в 2006 году средневзвешенная ставка в валюте составляла 11,8%, а в рублях — 14,9%. Несмотря на это, объем кредитов, предоставленных в рублях, был чуть больше — 30,9 млн рублей против 25,4 млн в валюте.

Всего 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей. В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составил уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году - 556,5 миллиарда рублей. Стоимость ипотеки к этому времени снизились до 12-13%.

Пик ипотечного кредитования нулевых наступил в 2008 году, когда в июле ипотеку можно было взять под 10,8% годовых в валюте и под 12,5% — в рублях. Но мировой кризис резко изменил ситуацию. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В феврале 2009 года средневзвешенная ставка резко поднялась до 13,4% в валюте и 14,2% в рублях. В итоге в 2009 году кредитов взяли на 77% меньше, чем в предыдущем году. Объёмы кредитования сократились с 655,8 до 152,5 млрд. руб.

Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана "дочка" АИЖК – ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Всего тогда поступило около 40 тысяч обращений от заемщиков, было реструктурировало более 10 тысяч кредитов.

Восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. В июле 2011 года ипотечные ставки снизились до 9,8% в валюте 11,4% годовых в рублях. Однако не стоит преувеличивать роль ипотеки в то время. В 2006 году при покупке жилья доля сделок с ипотекой составляла всего 9,5%, в 2011 году она составляла 17,6%, а в 2012 – около 20%.

После девальвации 2014 года тех кто брал ипотеку в валюте постигла катастрофа, что практически похоронило валютную ипотеку. Рублёвые ставки также поднялись составив в ноябре 2014 года 12,85%. После решения ЦБ РФ 16 декабря 2014 года об увеличении ключевой ставки до 17% банки повысили ставки по ипотеке до 17–20% годовых. Далее ставки колебались в зависимости от изменений ключевой ставки ЦБ, инфляционных ожиданий и внешнеэкономических факторов. Показатель плавно снижался, и на начало 2020 года средневзвешенная ставка составила 9,05% годовых.

Стоит отметить, что девальвация 2014 привела к удешевлению недвижимости в валютном эквиваленте, несколько остудив рынок и отпугнув от него спекулянтов, которых особенно много было в Москве. Снижение количества спекуляций и экономическая стагнация второй половины десятых замедлили рост цен, что вкупе с улучшениями условий кредитования создало условия для более массовой, чем когда-либо ранее со времён распада СССР, покупки жилья простыми людьми.

Чтобы восстановить экономику после пандемии, в июле 2020 года ЦБ резко снизил ключевую ставку до исторического минимума — 4,25%, что позволило банкам снизить ипотечные ставки до 7–8% годовых и значительно улучшить условия жилищного кредитования. В августе 2020 года средневзвешенная ипотечная ставка составила 7,39%. В этом же году ввели льготную ипотечную программу «Господдержка-2020».

В 2021 году с восстановлением экономики ключевая ставка выросла с 4,25 до 8,5%, а проценты по ипотеке достигли 8% годовых. В феврале 2022 года внешнеэкономическое давление вынудило ЦБ повысить ключевую ставку до 20%, вследствие чего ипотечные ставки увеличились до 20–22% годовых. Начиная с сентября 2022 года наблюдалась стабилизация рынка: ключевая ставка держалась на уровне 7,5%, а рыночные ставки по ипотеке снизились до 10–11%. В октябре 2024 года ЦБ обновил исторический максимум и повысил ключевую ставку до 21% годовых. С октября по декабрь 2024 ипотечные ставки росли и к концу года достигли 29–30%. В 2025 году ключевая ставка остаётся на уровне 21%, а средние ставки по ипотеке на первичном рынке составляют 28,73%, на вторичном — 29,29%. 

Таким образом, условия кредитования откатились на 20 лет назад с той разницей, что сейчас действуют льготные программы. Судя по средневзвешенной ставке в конце 2024 года сколь-нибудь массово кредиты брали только по льготным программам. Здесь нужно пояснить, что средневзвешенная ставка показывает, под какой процент россияне реально берут ипотеку, при этом учитываются как рыночные, так и льготные программы. Так вот, при средних рыночных ставках по ипотеке 29-30% средневзвешенная ставка (по реально взятым кредитам) меньше 10%, что  почти точно соответствует ставкам по льготным программам.  

В разных регионах России условия кредитования неоднородны. В январе 2025 года минимальная средневзвешенная ставка по ипотеке зафиксирована в Забайкальском крае — 4,6%, что обусловлено действием дальневосточной ипотеки. Максимальная ставка отмечена в Чеченской Республике — 23%.

В ряде стран ипотека дороже, чем в России. Например, в Турции ключевая ставка составляет 46%, а средняя ипотечная ставка — 41,3%. С помощью ипотеки в этой стране покупают только 7% недвижимости.

В Аргентине на март 2025 года ключевая ставка зафиксирована на уровне 29%. Причем это еще низкое значение — в октябре 2023 года показатель достиг исторического максимума в 133%. Средняя ипотечная ставка в этой стране составляет 32,55%.

В целом можно ожидать, что в послевоенный период финансовая система стабилизируется, ставки снизятся и ипотечный рынок вернётся в состояние близкое к 2019 году, когда рыночные ставки были в районе 9% годовых, а может быть и ниже, но для этого нужно подождать. Качели с ухудшением и улучшениям условий кредитования в рамках капиталистической системы вполне обычное дело. 

Оставить комментарий

Популярные посты:

marcus

Типография полного цикла: этапы производства и преимущества заказа

• Ранее
• Архив