Потенциал падения цен на новостройки

Бывает пузырики, бывают пузыри, а бывают пузырищи.
На вторичку, согласно нашей модели фундаментальной стоимости, цены оказались завышены

чуть ли не вдвое

.
Но такое получилось из-за запредельной ставки ЦБ.
При этом, бум в аренде, а также весьма низкая ликвидность, сокращает потенциал снижения на вторичном рынке.
Кроме того, ставка, видимо, не всегда будет столь высокой. А при снижении ставки, оживут поникшие ипотечники, и весьма вероятно, опять разгонят цены на бу-шные квартиры. Так что я бы особенно не рассчитывал на долгосрочное, и даже среднесрочное снижение цен.
Так что если говорить про вторичку, то максимум, о чем тут можно заявлять, это о пузырике.
Другое дело, новостройки.
Вот тут, на мой взгляд, надулся самый настоящий пузырище.
И он готов не просто лопнуть, но и завалить весь российский строительный сектор.
Почему я так считаю?
Воспользуемся нашей моделью прогнозирования цен.

Для этого сравниваем объем ипотечного кредитования с объемом нового строительства.

Модель интерпретировать довольно просто: если ипотеки вливается на рынок больше, чем вводится нового жилья застройщиками, то последним ничего не остается, как повышать цены.
Собственно, так и было в 2021 году, и в первой половине 2023 года (см. диаграмму).
Если наоборот, вводится проектов больше, чем есть средств на покупку (а ипотека практически единственный источник покупки новостроек), то у застройщиков скапливается непроданное жилье, и им придется снижать цены.

Как мы видим, упал объем ипотеки (несмотря на отчаянное лобби, у застройщиков осталась, по сути, только семейная ипотека).

Но дело не только в этом: ведь сложности со спросом начались еще в 2022 году, но застройщики пожадничали, и вместо того, чтобы снижать цены, наоборот их тогда повысили.
Вот это была очень большая ошибка.
Потому что они своими руками подняли емкость рынка (чем выше цены, тем больше денег требуется на то, чтобы скупить объем нового жилья) и поставили себя в патовую ситуацию:
- Если снизить цены, то спрос упадет еще ниже (т.к.

без постоянного роста цен, нет инвестиционного смысла в новостройках даже по льготным ставкам

). Видимо, по этой причине, несмотря на провалившийся спрос, ценники пока формально не опускаются.
- Но если цены не снижать, застройщики едва ли способны продавать хотя бы половину поступающего на рынок объема (это не считая уже имеющихся запасов).
Действительно, на сегодняшний день, годовая емкость рынка составляет 8,5 трлн. руб (спасибо задранным ценам).
В то время как ипотеки дай бог получается 4,5 трлн. (если бы не семейная и другие льготные программы, то вообще не более 2 трлн).
Таким образом, потенциал снижения цен на новостройки – примерно двукратный, при условии сохранения льготных ипотек.
А если убрать все виды льготной ипотеки, то падение цен должно быть в 4 раза, чтобы выравнять спрос и предложение.
Так что когда застройщики предлагают скидку в 20-30% (а они это делают все чаще), на самом деле, этого уже явно недостаточно.

///////

Наш ТГ канал EPICRIS