Почему не стоит собственное жилье считать хорошей инвестицией

iroslyakov — 04.06.2017 Итак, что же происходит, когда вы яростно убеждаете окружающим, что не просто купили своё жильё и будете теперь в нём жить, но это было ещё и хорошим вложением денег?

1. Подмена понятий

Давайте сразу определимся. Инвестиции - это вложение денег с целью увеличения их покупательской способности. То есть, как минимум, деньги должны обгонять инфляцию на длинном промежутке времени. Лучше, если на 5-9 процентов годовых. Номинальное увеличение цены не имеет значения. Важно, чтобы деньги увеличивались в переводе на условные буханки хлеба.

Если вы мечтаете о своём собственном уголке в этом мире или о доме, где будете растить детей - это резонно и похвально. Но это ваше желание, как и желание купить новый телевизор или поехать в отпуск на море. Никакого отношения к инвестициям это желание не имеет. Кому-то наоборот немыслима идея жить на одном месте постоянно, и фраза "своё жилье" для них в голове играет похоронным маршем. Я знаю множество таких людей, хотя их и меньшинство.

Если у вас уже есть ипотека, давайте проверим ваше прошлое решение. В России средняя инфляция за последние сто лет равна 15% годовых. Росло ли ваше жилье в цене последние 10 лет хотя бы этими темпами? А росло ли оно на 22% в год, которые могли дать другие инструменты за этот период?

2. Выбор неподходящего инструмента

Почему не стоит покупать люксовый Феррари и начинать кататься на нём по бездорожью? Почему не стоит копать землю граблями? Потому что недвижимость, в которой вы живете или хотели бы жить, сильно отличается от той, которую следовало бы покупать ради сдачи в аренду или перепродажи.

Во-первых, более высокую маржу, как правило, дает офисная недвижимость, а не квартиры. На этом можно было бы резко и цинично закончить, но давайте пойдём дальше.

Во-вторых, если говорить о собственном жилье, то выбирают его обычно по субьективным причинам, ведь оно именно вам больше остальных нравится: расположением, видом в окно, садиком для детей. А инвестиционное жилье стоит выбирать, исходя либо из наименьшего соотношения стоимости покупки к размеру будущей чистой прибыли от аренды. Либо обладая знаниями о будущем земельного участка и земли вокруг него и отсюда вытекающим потенциалом роста цены. Либо же принимая на себя риск покупки новостройки в надежде получить прибыль в среднем, имея несколько квартир: если не построят до конца одну из купленных новостроек, вы все равно останетесь в прибыли.

Как максимум, можете сократить расходы, купив квартиру, которую пришлось бы иначе снимать. Не потраченные деньги можно считать заработанными. Но это всё же другая история, о контроле расходов.

3. Недооценка рисков

Одна квартира может сгореть. Или её стена может рухнуть. Новостройку могут никогда не построить. Вероятность кажется не такой уж большой, но тут в дело вступает человеческая природа, не приспособленная с долгосрочному планированию. Всё это может казаться незначительным сейчас, но какова вероятность хотя бы одного из этих событий в ближайшие 50 лет?

Минимальная диверсификация предполагает наличие хотя бы трех квартир, из которых по определению две - не те, в которых вы живете. Если их меньше, а сон спокоен, то дело или в хорошем снотворном или в плохом учете рисков.

4. Неверный уход за инструментом

Каждый рубль, вложенный в ремонт собственной квартиры - это как деньги, потраченные на кино. Стало уютнее и красивее, но в лучшем случае вы вернёте деньги за новую кухню за учетом амортизации, а в худшем - новым хозяевам однажды не понравится цвет обоев, или они откажутся платить за дизайнерскую спальню.

С точки зрения продажи нет смысла делать дорогой или, тем более, авторский ремонт. Точно стоит привести в чувства ванную комнату и кухню. И надо иметь ввиду, что покупатели всё равно всё сделают под себя. Если же планируете сдавать жилье, то новые квартиросъемщики привезут что-то с собой, и для этого должно быть достаточно свободного места. А, даже если и нет, то платить за платяной шкаф в золоте вряд ли кому-то захочется: оставляйте только явно необходимую мебель.

---

Итак, своё жилье инвестицией считать можно. Но в среднем это довольно плохая инвестиция. Настолько плохая порой, что весь смысл слова теряется.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив