Первичка и вторичка – что лучше?

lec_blog — 09.03.2011 Спор о том, какие квартиры – новопостроенные или вторичные – лучше, столь же свеж, сколь известные рассуждения о курице и яйце. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки, у каждого есть свои горячие сторонники и не менее горячие противники. Попробуем разобраться объективно.




Новое – это звучит гордо

Одно из самых очевидных преимуществ нового жилья заключается в том, что оно новое. В мире не так много вещей, которые с возрастом становятся лучше, и недвижимость в их число не входит. Стены трескаются, коммуникации ветшают, в подвалах и чердаках обживаются крысы и кошки… Конечно, у зданий процессы старения идут гораздо медленнее, чем у автомобилей, бытовой техники или одежды. Но тоже идут.

Второе соображение – современность архитектуры и планировочных решений. «Среди плюсов нового жилья можно выделить современный дизайн самих домов. Также следует отметить более комфортное и продуманное внутреннее устройство – в частности, свободные планировки, позволяющие владельцам самостоятельно решать, как разместить комнаты». Кроме того, продолжает эксперт, квартиры в новых домах, как правило, больше.



Не забудем и об инфраструктуре. Приобретая старый фонд, вы вынуждены довольствоваться тем, что есть вокруг. При строительстве новых объектов девелоперы сегодня проводят «комплексное освоение территории» — вместе с жилыми корпусами появляются детские сады, школы, магазины, паркинги, предприятия службы быта.

И, наконец, бОльшая социальная однородность. Объяснять важность этого параметра вряд ли нужно: все хотят жить в окружении людей примерно своего социального уровня, «выделяться» неприятно — причем как «вверх», так и вниз.

Вторичка: вселяйся и живи!

Впрочем, свои преимущества есть и у вторичного рынка. Прежде всего это значительно бОльшая свобода выбора. Во многих районах строительство сегодня просто не ведется. А неновую квартиру можно приобрести где угодно. Широту выбора можно трактовать и иначе. Общее количество предлагаемых на вторичном рынке квартир - в разы больше, чем первички. К тому же на регулярном рынке можно отыскать нечто такое, что в принципе отсутствует среди новостроек — например, дом с историей.



Важнейший момент – физическая и юридическая готовность жилья: переселяться можно буквально через несколько дней после сделки, тогда как большинство продаваемых новостроек – «котлованы» в разной степени готовности. Ну и отделка. Во вторичной квартире тоже, конечно, хорошо бы переклеить обои, но «глубина» и дороговизна ремонта несопоставимы с тем, что предстоит покупателям бетонной коробки.

И последнее соображение в пользу вторички. Решив воспользоваться ипотекой, вы наверняка столкнетесь с тем, что ставка для новостроек выше. Объяснение очень простое: банки, выдавая кредит, хотят получить в его обеспечение нечто. Но в новостройке объекта юридически еще не существует – и такое кредитование расценивается как более рискованное. А где выше риск – там и платить заемщику приходится больше…

Дороже, дешевле…

В рыночной экономике у всех этих «лучше-хуже» всегда имеется четкое материальное выражение. Понять, что на самом деле люди оценивают выше, позволит анализ цен – хотя бы приблизительный. Средняя цена квадратного метра составляет сегодня 69 тыс. руб. на первичном рынке и 89 тыс. – на регулярном. У других аналитиков цифры могут отличаться (это объясняется методиками подсчета), но итог тот же: вторичка дороже новостроек на 20-30%. А качество вторички ниже: «тянут вниз» многочисленные ветхие объекты.



Можно ли проанализировать точнее? Да — сравнивая аналогичные варианты. Например, во многих районах массовой застройки есть одинаковые дома – часть из них только строится, а другая завершена год-два назад, и квартиры уже продаются на регулярном рынке. Можно отыскать близкие по параметрам объекты и в бизнес-классе, и в элитке. Итоговый ценовой разрыв окажется еще больше – 30-40%.

…Правда, по достижении домом определенного возраста включаются противоположные процессы. «Человек рождается, потом развивается «вверх» — растет, учится говорить, взрослеет. Пика способностей мы достигаем годам к 25, а потом, к сожалению, начинается старение. С домами так же: максимальной цена будет лет через пять после сдачи. Ремонты закончились, соседи не беспокоят своими перфораторами, территория благоустроена. Но постепенно здание стареет, а в продаже появляются более привлекательные объекты…».

С учетом состояния рынка…

Примечательно, что описываемое соотношение цен отнюдь не статично – в начале 2000-х разрыв достигал 30-40% — большинство тех, кто хотел купить квартиру, просто не рассматривали новостройку. В результате тот, кто все же отваживался на «фокус» с продажей старой недвижимости и приобретением совсем новой, получал очень хорошую доходность. Продать квартиру площадью 40 кв. м, купить новую в 50, да еще и на ремонт сэкономить – это было в порядке вещей.



Но время шло, и все больше росла грамотность населения. А на рынке, где все вокруг страсть какие умные, сверхприбылей не получишь. Кроме того, все больше падала ликвидность старых домов… Кризис на время повернул этот процесс вспять: в сентябре 2008 – марте 2009 годов разница в стоимости вновь увеличилась, превысив 30%.

Покупатели тогда всерьез опасались, что застройщики не смогут завершить начатые объекты, что предстоит волна банкротств – и рублем голосовали в пользу понятного и осязаемого уже готового жилья. Однако последующее преодоление кризиса (как минимум его острой фазы) привело к тому, что «дельта» снова начала сокращаться.



Что будет

В целом ситуация, когда готовые квартиры дороже новостроек, нормальна. Однако нынешняя разница в 25-30% кажется великоватой – и в будущем она, вероятно, уменьшится. Предполагать это дают основание следующие факторы:

- ветшание старого жилищного фонда. Квартиры в новостройках – всегда новые, а вот старые здания все более стареют. Особенно этот процесс заметен сейчас, когда программа сноса пятиэтажек заметно притормозила;

- дефицит первички. По всем прогнозам, в условиях кризиса количество новых объектов сокращается – и этот процесс еще аукнется через год-два, когда объекты, которые так и не начали строиться сейчас, должны были выйти на рынок. А дефицит всегда толкает цены вверх;

- приведение девелоперами своих проектов к стандартам регулярного рынка. Если новостройка отремонтированная – она по параметру «заплатил и живи» ничем не хуже, чем вторичный объект. Зато по другим параметрам часто значительно лучше…

Оставить комментарий

Популярные посты: