Падение цен на недвижимость и потребление

pustota_2009 — 27.06.2011 Долг возник за счет стимулирования спроса. То есть домохозяйства каждый год получали кредитов больше, чем в предыдущий. И за счет этой разницы увеличивали свой спрос. При этом перед кризисом в 2007 году эта разница достигла 1,5 трлн долл. в год.

Этот миф упорно кочует по умам интернета и выкорчевать его из коллективного сознательного не представляется возможным. Однако вода камень точит, разбираемся с долгами и спросом конкретно.

Прежде всего, посмотрим вот на этот график. Тут красная линия показывает индекс цен на недвижимость, а синяя долги населения:


Наблюдается некоторое сходство в динамике, не правда ли? Очевидно, что если дом подорожал в 2 раза, то и кредит на его покупку придется брать в два раза больший. Иными словами, далеко не весь долг шел на стимулирование спроса, значительная часть лишь отражение факта подорожания жилья. Естественно, это сложный комплекс процессов и в свою очередь доступность кредита (и как следствие возможность купить недвижимость) определенным образом повлияла на рост цен. И величину этого добавочного спроса можно оценить через динамику количества продаж новых домов. Красная линия - количество проданных домов за средний месяц в году (т.е. нужно умножать на 12), синяя линия то же самое с поправкой на прирост населения (т.е. продажи per capita):



Как мы можем видеть, прирост действительно имеется, однако в долларах это относительно скромная сумма. Если на пике покупки составляли 1260 тыс домов (105*12), тогда как нормой будем считать 600 тыс, то при средней цене 234 тыс долларов, прирост составил 160 млрд. Цифра, конечно, серьезная, однако до озвученных Михаилом Хазиным 1,5 трлн явно не дотягивает.

Очевидно, тут имеется в виду другой эффект - возможность извлекать средства из роста цен на находящуюся в собственности недвижимость.  Сколько именно средств извлекалось таким образом давным-давно подсчитано, это примерно 500-700 млрд долларов год:


Давайте рассмотрим, что означают эти цифры. Существовало три канала извлечения средств:

1) В 2005 году было продано недвижимости на 1920 млрд.

Часть вырученных средств было направлено на погашение долгов: -799 млрд
Всякого рода дополнительные расходы (видимо оформление и т.д.): -142 млрд
Выплачено по ипотеке в процессе оформления: -64.5 млрд

Итого на руках осталось 914.5 млрд.

Из них 536 млрд было потрачено на покупку другой недвижимости.
Непосредственно на потребительские расходы (PCE) потрачено 63 млрд.
На финансовые инвестиции и другое 315 млрд.

2)  В условиях роста цен появляется возможность увеличить задолженность на сумму прироста в стоимости недвижимости. Этим способом домохозяйства получили 315 млрд.

3) И наконец, третий путь извлечения средств - рефинансирование имеющихся кредитов. В условиях снижающихся ставок появляется возможность взять кредит под более выгодные проценты и погасить старый, оставив себе некоторую дельту. В 2005 дельта составила 197 млрд.

Из этих источников домохозяйства финансировали потребление, погашение потребительских кредитов, строительство недвижимости и финансовые инвестиции. Всего на потребление (прямое и косвенное за счет уменьшения долгов по потребкредитам) было направлено 326 млрд (за 2005 год). Однако часть средств учитывается в инвестициях, как работы по строительству (улучшению) жилья, которые вместе с потребительскими расходами (и погашениями) достигали 700 млрд (линия "чистое извлечение средств" на графике чуть выше примерно соответствует этой сумме, за исключением части средств, которые шли на покупку акций и т.д.).

Таким образом, в самые "золотые годы" бурного роста пузыря из него извлекалось порядка 700 млрд. Причем "долговое" извлечение шло только по каналам 2-3, так как покупка дома дешево, а продажа подороже к росту долга не приводит. А это примерно половина прироста (378 млрд). Соответственно долговой насос давал около 300 - 350 млрд на пике. В 2007 году рост цен остановился и в действии остался только механизм рефинансирования - самый малозначительный из трех.

Насколько это чувствительно для потребления? Давайте просуммируем потребительские расходы с инвестициями в недвижимость и сравним с динамикой цен на жилье:


Как мы можем наблюдать, прямое влияние роста/падения цен было довольно ограниченным. Да, кто-то не смог продать дом подороже, однако кто-то и не потратил на него "лишнее" и купил вместо этого что-то другое. Некоторое снижение темпов роста потребления это вызвало, однако настоящая катастрофа случилась позже и по другой причине - финансовая паника, credit crunch, увольнения и т.д. Правительство, на данный момент, финансирует гораздо больше не выпадающие доходы, которые исчезли в результате падения цен на недвижимость, а последствия коллапса финансовой системы (дефицит бюджета вырос почти на 1,5 трлн).

Соответственно, нет особой беды в том, что долговой насос не работает. Это даже хорошо, уровень долга довольно высок и то, что он снижается - положительное явление. К слову говоря, для домохозяйств гораздо важнее не абсолютный уровень долгов (хотя это тоже имеет значение), но больше уровень платежей относительно доходов и тут ситуация стремительно улучшается:

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив