Оглушённый успехом

magman67 — 11.03.2024 Быстрая урбанизация Пхукета привела к резкому росту цен на недвижимость и подчеркнула недостаточность инфраструктуры.

Молпасорн Сувонг, Нарумон Касемсук и Канана Катхарангсипонг

Пхукет оказался в центре внимания последние шесть месяцев после того, как правительство объявило о плане превратить Таиланд в авиационный узел, а Пхукет станет ключевыми воротами на юге. План включает проект нового аэропорта в Пхангнге, стоимость которого оценивается в 80 миллиардов батов и который будет принимать 20 миллионов пассажиров в год, обеспечивая поддержку аэропорта Пхукета.

Поскольку иностранные туристы и гости, приезжающие на длительный срок, продолжают стекаться на Пхукет, пропускная способность существующих услуг подвергается испытаниям, поскольку аэропорты, рейсы, гостиничные номера и дорожное движение перегружены.

https://www.bangkokpost.com/property/2756524/overwhelmed-by-success


Туристы фотографируются с самолета на пляже Май Као на Пхукете.


Деловой сектор выразил обеспокоенность по поводу огромного спроса, что привело к завышению цен на землю, жилье и внутренние авиабилеты на Пхукет, в то время как некоторые злонамеренные иностранцы воспользовались визовыми льготами и незаконно ведут бизнес. Воздействие на окружающую среду является еще одной темой дискуссий, поскольку отсутствие надлежащего управления снабжением может нанести вред природным ресурсам на острове.

Если администрация желает превратить Пхукет в «центр Андаманских островов», частный сектор хочет, чтобы правительство разработало генеральный план и дорожную карту развития для улучшения инфраструктуры острова, которая с трудом справляется с быстрой урбанизацией и ростом недвижимости.



РАСТУЩЕЕ СООБЩЕСТВО

Билл Барнетт, управляющий директор C9 Hotelworks, консультанта по гостиничному бизнесу, базирующегося на Пхукете, сказал, что остров находится на ранних стадиях становления нового делового центра в регионе, что объясняется высоким спросом на переезд со стороны иностранцев со всего мира. «Люди считают Пхукет безопасным убежищем», — сказал г-н Барнетт, отметив привлекательность острова в условиях глобальной турбулентности, такой как войны и геополитическая напряженность, подкрепляемой растущими тенденциями, такими как удаленная работа и цифровые кочевники. Существует большой спрос со стороны россиян, китайцев, жителей Восточной Европы и Северной Америки, желающих надолго остаться на Пхукете.

Другие растущие сегменты включают пенсионеров и предпринимателей, переезжающих из других городов вместе со своими семьями, привлеченных международными больницами и школами, которые соответствуют их образу жизни, сказал г-н Барнетт. Он выразил благодарность правительству за успешное создание международного сообщества на Пхукете, предложив ряд мер, которые приносят пользу прибывшим на длительный срок, например, продление срока пребывания для большего числа граждан, а также продвижение программы Thai Elite и схемы пенсионных виз.

По словам г-на Барнетта, в течение следующих пяти лет на Пхукете будет добавлено около 14 000 новых гостиничных номеров, половина из которых будет включена в состав объектов недвижимости, чтобы удовлетворить высокий спрос со стороны посетителей, приезжающих на длительный срок, например, на фирменные резиденции, сказал г-н Барнетт. Он сказал, что в Банг Тао, отличном месте, уже доступно более 20 000 квартир.

В провинции зафиксирован приток иностранных и местных инвесторов, в том числе крупных тайских девелоперов, таких как Sansiri, CG Capital, Asset Wise и One Origin. «Мы не видели такого уровня инвестиций на Пхукете уже 20 лет», - сказал г-н Барнетт.


Туристы отдыхают на пляже Карон, самом длинном пляже Пхукета. Ачадтайя Чуэнниран


ЗАВЫШЕННЫЕ ЦЕНЫ

Значительный иностранный спрос на рынке жилья Пхукета, в первую очередь со стороны россиян с точки зрения стоимости недвижимости, подстегнул как новое предложение, так и цены на недвижимость до исторического уровня, который, по прогнозам аналитиков рынка, сохранится и в этом году. По данным застройщиков и консультантов по недвижимости, россияне были крупнейшими иностранными покупателями на рынке элитных вилл.

В первой половине 2023 года продажи на рынке элитных вилл выросли более чем в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, причем половина из них приходится на россиян. «Этот высокий спрос сопровождался некоторыми ожидаемыми препятствиями», - сказал Пхаттарачай Тавивонг, директор отдела исследований и коммуникаций консультанта по недвижимости Colliers Thai. «Поскольку застройщики, как тайские, так и иностранные, стекаются на Пхукет, найти земельные участки по разумной цене становится все труднее, поскольку за последние годы некоторые цены выросли вдвое».

В районах возле Лагуны, расположенных на западном побережье, цена земли в нескольких минутах ходьбы от пляжа составляла 70 миллионов батов за рай, а за участки дальше от пляжа — 20-30 миллионов батов. Между тем, земли в лучших местах, таких как пляжи Патонг, Камала, Ката и Карон, в основном застроены, изобилуют отелями и квартирами.

Рынок вилл Пхукета традиционно не привлекал богатых тайцев, предпочитавших Хуа Хин или Кхао Яй, а основной целевой аудиторией были иностранные покупатели. После пандемии некоторые богатые тайцы приобрели роскошные виллы на Пхукете в качестве второго дома для удаленной работы, хотя их число остается ограниченным.

Пракаипет Мичоосарн, руководитель отдела продаж на Пхукете консультанта по недвижимости CBRE Таиланд, сказал, что приход застройщиков, зарегистрированных на бирже и базирующихся в Бангкоке, на рынок жилой недвижимости Пхукета привлек тайских покупателей, которые формируют их клиентскую базу. «Тайские покупатели, которые раньше приобретали недвижимость на Пхукете исключительно в качестве инвестиций, теперь ищут дома для отдыха, которые они могут сдавать в аренду, когда они не используются», — сказала она. «В тройке крупнейших покупателей остаются россияне, китайцы и европейцы».

В прошлом году Пхукет занял 14-е место по посещаемости города с 9,89 миллионами туристов. Он предлагает прямые рейсы из 70 городов мира. Спрос на курортную недвижимость в 2023 году составил более 3000 единиц, что более чем вдвое превышает 1500 в 2022 году и 1300 в 2019 году.

Цены на элитную землю выросли на 100% за последние два года, а цены на жилье выросли на 150% за 15 лет, в среднем на 10% в год.


СЛАБАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

Несмотря на бурное частное развитие, на Пхукете по-прежнему отсутствует достаточная общественная инфраструктура, поскольку существующие услуги не успевают за быстрым ростом острова. «Пхукет больше не зависит от туризма, и это, наверное, хорошо, но нам нужна инфраструктура», — сказала г-жа Пракайпет.

По словам г-на Барнетта, важные транспортные проекты были отложены на много лет в ожидании одобрения финансирования со стороны кабинета министров. К ним относятся туннель Патонг, развязка Памятника Героине и развязка Муанг Май, которая является отправной точкой новой скоростной автомагистрали. Он сказал, что местные жители и инвесторы также ждут строительства нового аэропорта, поскольку необходима еще одна взлетно-посадочная полоса, чтобы поглотить избыточный спрос со стороны аэропорта Пхукета.

Правительству необходимо определить, будет ли строительство оплачено за счет инвестиций аэропортов Таиланда или других инвесторов, сказал г-н Барнетт. В высокий сезон отсутствие общественного транспорта в городе, а также дорогие такси и услуги такси создают проблемы для пассажиров, поскольку остров омрачен пробками. Другие проблемы включают нехватку воды в высокий сезон из-за старения муниципальных водопроводов, в то время как необходимо стимулировать переход к устойчивому развитию с помощью электромобилей и солнечной энергии, сказал он.

Новый проект земельных правил может разрешить застройку в красной зоне высотой до 45-75 метров, вместо нынешних 23 метров. Г-н Барнетт сказал, что этот пересмотр в некоторых внутренних районах имеет смысл для более высоких зданий, что позволяет осуществлять масштабные проекты, аналогичные маршрутам надземного метро в Бангкоке.

По его словам, поскольку Пхукет становится более урбанизированным, власти провинции и центральное правительство должны принять более совершенную систему зонирования провинции, применяя систему соотношения площадей, аналогичную Бангкоку, сказал он. Эта система рассчитывает размер здания в зависимости от ширины дороги, позволяя строить большие конструкции и проекты только вдоль главных дорог, а не бессистемно вдоль небольших проспектов.

Цены на землю на острове взлетели до небес, особенно в престижных районах, сказал г-н Барнетт. Например, в районе Банг Тао за последние два года зафиксирован рост цен на 300-400%. По его словам, из-за недостаточной инфраструктуры и ограниченных строительных норм застройщики отказались строить высокие проекты, считая их неосуществимыми.


Местные жители ждут развития аэропорта, поскольку спрос в аэропорту Пхукета превышает возможности.


НУЖЕН ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН

Санан Ангуболкул, председатель Торговой палаты Таиланда, сказал, что частный сектор и общественность хотят видеть конкретные планы действий на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную перспективу, а также отзывы о ходе работы. Несмотря на то, что для реализации этого видения потребуется время, Палата считает, что при наличии четкой дорожной карты, политической стабильности и постоянной пропаганды политики это видение может материализоваться, сказал он.

Г-н Барнетт согласился, что Пхукету необходим хорошо структурированный генеральный план города, в котором будут изложены все ключевые инфраструктурные проекты и общественный транспорт, чтобы туризм, новый бизнес и торговля могли процветать в долгосрочной перспективе. По его словам, правительству следует рассмотреть вопрос о превращении Пхукета в специальную административную зону, аналогичную Паттайе и Бангкоку, ради обеспечения непрерывности управления и экономического развития.

Что касается общественной обеспокоенности по поводу иностранцев, особенно недавнего случая, когда швейцарец напал на местного врача на его вилле на пляже Яму, г-н Барнетт сказал, что этот инцидент не повредит туристическим настроениям, поскольку негативные новости всегда приходят и уходят, а у острова есть много хороших сторон. Однако эти вопросы требуют лидерства и четкого сотрудничества между ответственными органами власти в обеспечении соблюдения закона для обеспечения безопасности туристов, местных жителей и операторов на Пхукете, сказал он.


ТВЕРДЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Источник в авиационной отрасли, пожелавший остаться неизвестным, сообщил, что настоящей проблемой мегапроектов в Таиланде является отсутствие долгосрочных обязательств, поскольку на них можно легко повлиять, если правительство перейдет от одной политической партии к другой.

Источник сказал, что такие опасения не преувеличены, сославшись на флагманский Восточный экономический коридор, поскольку некоторые инвесторы постепенно потеряли доверие из-за задержек в реализации ключевых инфраструктурных проектов, особенно высокоскоростной железной дороги, соединяющей три аэропорта, которая является наиболее важным компонентом, поддерживающим экономическую деятельность. Прежде чем приступить к плану создания авиационного узла на юге, источник сообщил, что правительство должно гарантировать, что любые инвестиции будут постоянными, предложив четкие сроки и получив полное разрешение от землевладельцев до начала проекта.

Аналогичные опасения вызывают проект строительства центра технического обслуживания, ремонта и капитального ремонта в аэропорту Утапао, который занимает территорию, принадлежащую Королевскому военно-морскому флоту Таиланда. Если необходимо участие государственных органов или агентств, правительство должно обеспечить их сотрудничество с частным сектором, а не сковывать процесс бюрократическими проволочками, сказал источник.

«Без надлежащей инфраструктуры в качестве прочной основы может быть сложно привлечь местные и иностранные инвестиции для любого плана по созданию авиационного узла в регионе», - сказал источник.


ЗА ПРЕДЕЛАМИ ПХУКЕТА

Танават Пхонвичай, президент Университета Тайской торговой палаты, заявил, что властям необходимо ускорить устранение препятствий на пути развития Пхукета, а также других крупных туристических направлений, таких как Чиангмай и Кхон Каен.

Одной из общих проблем является транспортная система из аэропортов в центры городов. Некоторые провинции, такие как Пхукет, полагаются на дорогие услуги такси, не имея надежной системы общественного транспорта, подобной той, которая имеется в аэропортах Бангкока Суварнабхуми и Дон Мыанг. «Нападение швейцарца на Пхукете вряд ли повлияет на общий туризм, поскольку судебный процесс продолжается», - сказал он. «Одним из ответов на этот инцидент должно стать тщательное обследование Пхукета, чтобы определить, есть ли вторжения или блокировки пляжей, и, если да, открытие их для публики».

Провинции в других регионах могут помочь правительству достичь амбициозной цели — превратить Таиланд в центр туризма, особенно медицинского и оздоровительного туризма, — сказал Криенгкрай Тиеннукул, председатель Федерации тайской промышленности.

Чиангмай и Чианграй на севере Таиланда могут стать частью схемы медицинских и оздоровительных центров, привлекая иностранных гостей, которые хотят познакомиться с местной культурой и получить медицинские услуги, сказал г-н Криенгкрай. Чего правительству не хватает, так это дорожной карты и планов действий по ее разработке, сказал он.

«Правительство должно поддерживать медицинский и оздоровительный туризм в других провинциях, чтобы стимулировать местную экономику», - сказал г-н Криенгкрай. «План по развитию этого сектора продвигается медленно».

Г-н Санан сказал, что развитый туризм на Пхукете может превратить его в медицинский и оздоровительный, а также авиационный центр, который также будет направлять туристов в Ранонг, Пханга, Краби и Транг. По его словам, правительству следует развивать инфраструктуру, которая поможет создать хаб, в котором соответствующие департаменты и агентства будут совместно работать над четкими интегрированными планами.

Над материалом также работали Вичита Чантанусорнсири, Ламонпхет Аписитниран и Пхусади Арунмас

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив