Лонгрид о квартирном вопросе и вечных ценностях (с табличкой "сарказм" в финале)

tverse — 02.02.2021 Я не устаю радоваться тому, насколько круто (и проще, чем раньше) сейчас можно проводить разные операции с недвижимостью.
В течение последних полутора лет я сначала продала квартиру через Домклик (при этом физически находясь в разных городах с покупателем). По ходу дела я так и сказала представителю Сбера - обалдеть, будущее рядом, как же вы круты! Потом мы купили квартиру в ипотеку через этот же сервис (с проведением сделки не через нотариуса, а в отделении банка, с электронной регистрацией и с электронными подписями), и это, конечно, очень удобно.
Однако есть несколько довольно неприятных "но" и неочевидных нюансов, о которых хотелось бы рассказать. Потому что каждое из этих "но" может устроить проблемы (либо сразу на сделке, либо после нее). А каждый нюанс может сэкономить время/деньги/и, главное, нервы.
Надеюсь, вам будет полезно.

...

В целом схема выглядит очень просто.

1. Вы находите квартиру (либо на самом сайте Домклик, либо на Циане - да где угодно).
Тут сразу есть нюанс. Если квартира провисела на Домклике неделю и не продалась за это время, у нее появляется опция - минус небольшой процент по ипотеке для покупателя. Поэтому есть смысл просить продавца разместить ее там, если еще не. Тогда вы получите этот минус, пока будет готовиться сделка.

2. После того, как вы выбрали квартиру, можно создать в домклике общий чат, в который приглашаются вы/ваш юрист/риэлтор, риэлтор продавца и продавец. Там можно общаться, там видно документы, которые риэлтор продавца грузит на сайт и тд.
Нюанс. Скачать себе эти документы сможете только лично вы. А ваш юрист - нет, не сможет (несмотря на то, что он представляет одну из сторон в сделке). Сбер как бы перестраховывается в этом месте (у меня один вопрос - ЗАЧЕМ?). Так что придется самому доки скачивать и ручками их юристу пересылать.

Лирическое отступление о крайней необходимости юриста на стороне покупателя.
Мне приходилось слышать мнение о том, что если в ипотеку покупаешь квартиру (даже вторичку), то зачем платить юристу/риэлтору, все равно банк все сам проверяет.
Три раза ха.
По нашей сделке банк проверил документы продавца и одобрил их за 18 (прописью: восемнадцать) минут.
Когда мы были на сделке, у меня ушло больше 20 (прописью: двадцати) минут времени, чтобы просто их внимательно прочитать. А читаю я очень быстро.
И это не предел. У знакомых на сделке банк якобы проверил доки за 11 минут. Сделка была с пятью собственниками квартиры, включая доли несовершеннолетних детей, договорами дарения долей, и тд, и тп.
Так что выводы делайте сами.
Конец лирического отступления.

3. Вам будет звонить специалист по ипотеке из сбера и навяливать страховку (и вдобавок еще и телемедицину "ибо ВДРУГ ЧО!").
Если лениво спорить, то можно согласиться на их услуги.
Но мы обратились к страховому брокеру, и она подобрала четыре программы страховки от других банков, сама дорогая из которых была вдвое дешевле сберовской (с теми же условиями).

4. Если на домклике у квартиры нет статуса "без отчета об оценке", то со стороны покупателя надо заказать и оплатить оценку. Сделать это можно самим через бюро оценки, а можно просто написать в чат специалисту по ипотеке и заказать у сбера эту услугу (это не сильно дороже, чем в других местах). Вот это реально удобно. Вообще то, что в одном месте, через чатик можно все оформить - это просто супер.
Еще, если вы выбираете электронную регистрацию сделки, то за нее тоже платит именно покупатель, стоит на это закладываться.

4. Два основных способа передачи денег по сделке - это через аккредитив или через систему быстрых расчетов от Сбера.
Нюанс. Сбер будет настаивать именно на втором варианте (потому что им так положено, впаривать свой продукт).
Но. Эта система расчетов имеет два больших минуса.
а) Иногда она подвисает, и тогда из быстрой превращается в проблемную (в то время как аккредитив стабильно раскрывается в срок от суток до пяти, это прогнозируемо вполне).
б) Эта система выгодна продавцу. А покупателю - только в том случае, если в квартире никто не прописан, и она передается по договору сразу после его подписания. Потому что в аккредитиве можно прописать условия его раскрытия. А в системе быстрых расчетов - нет, нельзя (опасненько!).

5. Перед сделкой на домклик подгружается проект договора в пдф, который вы на сделке будете подписывать с продавцом в отделении банка.
И вот тут attention.
Скорее всего, специалист сбера на сделке будет настаивать на том, что на регистрацию он отправит ту самую пдф-ку, которая без подписей была предварительно загружена на сайт. И клясться-божиться, что если вы попросите его отсканировать подписанный договор и именно в этом виде отправить в росреестр, то его завернут с 99-процентной вероятностью. Наш специалист только вот рубаху на груди не рвал. Чуть не плакал. Орал в трубку нашему юристу, что она портит нам жизнь и желает зла.
Будьте же как кремень и стойте на своем. Потому что спецы из росреестра пожимают плечами и говорят, что правильно отсканированный и отправленный им договор с подписями никто не завернет.
А юристы пожимают плечами и говорят, что случись потом чо, пдф-ку без подписей к делу не особо пришьешь.

6. После того, как прошла регистрация в росреестре, продавцу надо обязательно повентилировать вопрос на тему того, отправил ли сопровождающий сделку банковский специалист заявку на раскрытие аккредитива.
Иногда они отправляют.
А иногда - нет. И тогда продавцу надо самому ножками ехать в то самое отделение, где шла сделка, с теми доками из росреестра, которые ему пришли при регистрации сделки.

...

7. А вот теперь - самое главное и угарное НО. Оно не коснется тех людей, у которых в сбере есть давно и плотно своя карточка, онлайн-банк и тд. Но оно очень может коснуться тех, кто пользуется этим банком исключительно как инструментом расчетов по продаже/покупке квартиры. И я чуть было не влетела по полной.

После продажи квартиры я получила с аккредитива деньги на сберегательный счет в сбере, они там лежали-полеживали и дождались таки часа икс.
Сделка завтра, я иду в банк с тыщей баксов в потном кулачке, чтобы обменять их и закинуть на счет для красивой ровной цифры.
Меняю в кассе и прошу перечислить рубли по адресу. И тут милая женщина-операционист - дай бог ей здоровья, щастья, мужа хорошего и денег вагон - подозрительно глядит на меня и спрашивает: "А вы небось чот хотите вот с этими вашими деньгами делать?"
- Да, - говорю, - сделка у меня завтра.
- А вы ничо не сможете с ними сделать, - печально говорит милая женщина. - У вас нет карты к счету, поэтому вы не такой доверенный пользователь, как другие. А значит - тадададам! - В КАКОМ ОТДЕЛЕНИИ СЧЕТ ОТКРЫВАЛИ, ТОЛЬКО В ТОМ И МОЖЕТЕ С БОЛЬШИМИ СУММАМИ ОПЕРАЦИИ ПРОВОДИТЬ. А если не в том отделении проводить будете, то не больше полутора миллионов.
Я меняюсь в лице (ежу понятно, что сделка у нас не в том отделении. а слотов свободных на ближайшие дни вообще нет. ну, может, в Подольске, например, и есть... отличный город, если вдуматься. через неделю-полторы. а покупать надо срочно), но таки сохраняю самообладание.
- Тогда я таки заказываю карточку, чо! - говорю. - И хрен с вами, гулять так гулять - и интернет-банк привяжу.
- Все это замечательно, - говорит женщина. - Но если вот щас вы все это откроете, то ограничения снимутся лишь через пять дней.
- ***, - думаю я. - И что же делать? - это я уже вслух.

И вот тут нас спасло, что мы на двоих с мужем хату покупали. Потому что я отправилась в то самое отделение (хорошо, что оно не во Владивостоке каком-нибудь было!), и там мне добрые женщины как бы сняли все деньги со счета и зачислили их к мужу.
А если бы сама покупала бы, то сделка бы в нужную дату просто сорвалась.
Или еще чо веселее.
Ибо следите за руками.
За все те разговоры, которые вели с нами спецы по ипотеке от сбера, которые по пунктам перечисляли, что надо на сделке делать, какие документы брать и тд, ни одна собака не сказала нам о такой вот возможной подставе. И если бы не прекрасная женщина в кассе моего ближайшего отделения в восемь утра, если бы мне не надо было менять баксы, то могло выйти очень смешно. Ибо обычно договор сначала подписывается, а потом открывается аккредитив. В ходе чего выяснилось бы, что мы не можем внести тот взнос, который обговорен в условиях по ипотеке (хреново, но что уж тут делать), а вот продавцы могли начать бегать по потолку (типа договор они подписали, а денег на счет покупатель перечислить не может, мвахаха).
Так что будьте бдительны.
Ибо прогресс прогрессом, блокчейн, эцп и новейшие технологии на марше, но есть вечные ценности, которые времени неподвластны. В каком отделении счет открывали, вот туда и идите. Dixi.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив