Как купить дом в кредит в США: пошаговая инструкция

Купить дом в кредит в США может практически каждый, у кого есть стабильный официальный доход и чуточку терпения. Постараюсь в общих чертах описать те этапы, через которые нужно будет пройти во время приобретения недвижимости в кредит в США.

1)      Конечно, самый первый этап в покупке дома состоит, собственно, в том, чтобы определить для себя, какой дом нужен, на сколько спален, в каком районе и главное — какую сумму на это удовольствие готовы потратить. В США принято считать количество спален, а не общее количество комнат в доме, спальней может быть только та комната, в которой имеется closet (гардеробная) и ванная комната в непосредственной близости. Можно проанализировать предложения о продаже недвижимости во всех штатах США на сайтах zillow.com, redfin.com и др.

2)      Определившись с приблизительной суммой, можно обращаться в кредитные организации за pre-approval (предварительным подтверждением кредитора о выдаче ипотеки заемщику). В поиске кредитора есть несколько вариантов:

- можно обратиться к кредитному брокеру. О плюсах и минусах сотрудничества с брокером можно найти много информации на форумах, можно выделить основной плюс – экономия времени на поиске подходящих условий ипотеки, минус – можно столкнуться со скрытыми платежами или другими невыгодными условиями;

- напрямую обращаться в кредитные организации или банки. Как правило, работа с банками требует большего количества документов и времени на их оформление. Например, ознакомиться с условиями ипотеки одного из крупнейших банков США WellsFargo можно по ссылке https://www.wellsfargo.com/mortgage/.

На этом этапе нужно определиться со сроком, на который брать ипотеку, обычно в банках это 15 и 30 лет, выбрать вид кредита – с фиксированной или плавающей ставкой и т.д.

3)      Для получения pre-approval в банке обычно нужно показать налоговую W-2 форму, последние два pay-check, две последних банковских выписки (statement) с тех аккаунтов, которые подтверждают наличие суммы для начального взноса (downpayment), предоставить паспорт, грин карту или американскую визу. Чем меньше сумма начального взноса, тем сложнее получить кредит, к тому же, если эта сумма равна меньше 20% от стоимости дома, заемщик должен будет дополнительно оплачивать страховку на случай, если утратит свою платежеспособность.

Также на данном этапе проверяется кредитный рейтинг (creditscore) покупателя. Банкам нужно выявить соотношение всех расходов по текущим кредитам, если они есть, включая платежи по будущей ипотеке, к доходу заемщика. Как правило, банки смотрят на то, чтобы у заемщика обязательные ежемесячные платежи были не более 40-45% от дохода за месяц. Pre-approval кредита обычно выдается на 120 дней. Pre-approval не гарантирует на 100% выдачу ипотеки. Покупателю pre-approval нужен больше для того, чтобы показать продавцу серьезность своих намерений касательно покупки недвижимости. Не обязательно оформлять ипотеку в том банке, где был получен pre-approval.

4)      Теперь, собственно, начинается самая интересная и приятная часть – поиск будущего дома. И здесь важно найти опытного риелтора, обратившись за помощью к форумам или знакомым, которые купили себе дом. Плюсы сотрудничества с риелтором во время покупки дома в США:

- работу риелтора покупатель не оплачивает;

- определившись с требованиями покупателя, риелтор может самостоятельно ездить на осмотр домов, тем самым экономя время и бензин своего клиента;

- риелтор консультирует по всем вопросам, которые касаются продажи дома, выступает за интересы покупателя перед агентом продавца;

- удобство при осмотре домов – риелтор всегда сам договаривается с продавцом или чаще всего с его агентом, когда можно посмотреть недвижимость. Часто, когда дом выставляется на продажу, и владельцы дома переезжают жить в другое место, агент продавца вешает на дверь или кладет где-то рядом с дверью небольшой ящик с ключом от дома. Ключ от таких ящиков есть у всех официальных риелторов, поэтому они могут с покупателем приехать посмотреть дом в любое удобное время.

Также как покупатель работает с риелтором, продавец нанимает агента, который полностью занимается продажей дома: публикует объявления о продаже, оформляет документы, разговаривает с риелторами, принимает предложения от покупателей и делает другую рутинную работу. Обычно за свою работу агент продавца берет 6% от стоимости дома, эту сумму он делит с риелтором покупателя и другими лицами, которые помогали ему в процессе продажи дома.

Еще одна услуга, которой часто пользуются продавцы для привлечения покупателей – подготовка дома к продаже, которая включает в себя аренду мебели на весь срок продажи, косметический ремонт, посадку цветов возле дома, генеральную уборку и даже приготовление пирога с корицей, чтобы в доме пахло по-домашнему – все, чтобы дом выглядел уютно и красиво и чтобы покупатель захотел сразу же его купить. Стоимость аренды мебели зависит от ее качества и количества, средний чек равен $1000-2000, пределов стоимости нет.

Очень часто американцы стараются съехать из дома перед тем, как выставить его на продажу, или как минимум всегда уезжают перед приходом потенциальных покупателей. Это нужно для того, чтобы покупателей не смущало присутствие хозяев, и они могли внимательно рассмотреть каждый уголок. Вопрос кражи имущества здесь даже не рассматривается, но если такое и случится, что маловероятно, то вся ответственность ляжет на риелтора, который привел данных покупателей.

Чтобы быстрее продать дом, агент продавца часто устраивает так называемый Open-house, когда все желающие без предварительного звонка могут приехать в указанное время и посмотреть на дом. На пороге их будет ждать улыбающийся агент, возможно, с бокалом шампанского или вина, все зависит от стоимости дома, и рассказывать, какое это супер-выгодное предложение и покупать дом нужно именно сейчас.

5)      Определившись с домом, покупатель или его риелтор должны выслать offer (предложение о покупке) продавцу или его агенту. Если дом выделяется своими преимуществами перед другой продаваемой недвижимостью в районе, то нужно быть готовым к тому, чтобы выслать предложение на покупку этого дома как можно скорее, пока продавец не выбрал предложение другого покупателя. Часто хорошие дома получают предложения на покупку уже через несколько часов после выставления его на продажу.

Offer – это фактически договор, в котором покупатель прописывает свое предложение купить данный дом по установленной им цене, здесь также можно указать любые другие условия покупки дома. Продавец в свою очередь может принять предложение покупателя на его условиях или выслать ему counter-offer (встречное предложение), где прописать свои условия. Покупатель в свою очередь может выслать свои встречные условия и так до тех пор, пока стороны не придут к общему соглашению. Если покупатель принимает условия продавца, то обязательства последнего продать дом данному покупателю вступают в силу. Также продавец может проигнорировать или отказаться от предложения покупателя в силу разных причин: не устраивает предложенная сумма, кто-то сделал предложение на покупку дома за наличные средства, есть сомнения, что данному покупателю банк откажет в кредите, или по каким-то другим причинам.

На данном этапе нужно предоставить pre-approval кредитной организации, банк statement, показывающие, что деньги у покупателя все еще есть. Немного странной кажется процедура, когда покупатель должен выписать чек на 2% от стоимости дома на имя escrow компании или имя продавца, отсканировать его и выслать, демонстрируя серьезность своих намерений, при этом чек остается у покупателя.

Покупателю дается 17 дней, если другое не оговорено в договоре, в течении которых он может отказаться от покупки дома с возвратом предоплаты. Также в offer-договоре оговаривается последняя дата closing (окончательного завершения сделки), если после этой даты покупатель все еще не получил ипотеку, то продавец может отказаться от продажи дома в пользу данного покупателя, присвоив при этом себе предоплату, если, снова-таки, это оговорено в договоре. Поэтому стоит внимательно читать каждый пункт offer и других бумаг, чтобы знать свои права, возможности и риски.

6)      После подписания offer-договора покупатель должен перевести предоплату — оговоренный процент от стоимости дома (порядка 2-5%) на счет escrow (гаранта сделки). О том, кто будет выступать escrow, также прописывается в договоре. Работа escrow компании не бесплатная, поэтому стоит заранее поинтересоваться всеми их fee, которые обычно оплачиваются в самом конце сделки. Пример платежей гаранта сделки, которые оплачивает покупатель (данные компании PlatinumOneEscrow из Калифорнии):

-          Escrow Fee $1260

-          loan tie-in fee $200

-          emaildocfee $50 (удивительный тариф на пересылку документов по почте)

-          messenger fee $100

Итого: $1610 только со стороны покупателя.

7)      Параллельно с переводом предоплаты подаются обновленные документы в выбранную кредитную организацию на получение ипотеки. Здесь за работу приступает underwriter — человек, который тщательно проверяет каждый документ заемщика и принимает решение, соответствует ли последний всем требованиям банка. Если на начальном этапе заемщик соответствует требованиям банка, однако не хватает каких-то документов, то банк может выслать Approval with condition (подтверждение выдачи ипотеки после выполнения дополнительных условий). Дополнительными условиями могут быть: предоставление страховки на дом, предоставление каких-либо обновленных документов и т.д. Следует быть готовым, что банк может потребовать объяснить любые крупные поступления на счет, если они выходят за пределы обычных нормальных платежей. Отдельное условие банка – appraisal – оценка дома специалистом.

8)      За appraisel будущий покупатель платит отдельно, стоит это приблизительно 550 долларов в Калифорнии. Результатом работы оценщика является отчет, в котором он предоставляет подробное описание дома с фотографиями, района и на основе этого делает свое заключение о стоимости данной недвижимости.

9)      Параллельно покупатель может провести свой Inspection (инспекцию) дома, чтобы выявить какие-то серьезные поломки, требующие дальнейшего вложения денег. Существует много видов инспекций: проверка водопровода, крыши, фундамента и т.д. Самая распространенная – это общая инспекция дома, она стоит около 350 долларов и включает в себя визуальный осмотр всего дома, проверку, чтобы все работало. Результатом работы инспектора является детальный отчет, в котором он описывает даже небольшие царапины на паркете или отбитый уголок раковины. На основе этого отчета покупатель может попросить продавца отремонтировать некоторые большие по его мнению поломки, например, выставить новое окно или заменить смеситель. Продавец в свою очередь может принять запрос на ремонт или отказаться. Покупатель на основе заключения инспектора и решения продавца ремонтировать или нет неудовлетворительные места в доме, принимает окончательное решение о покупке данной недвижимости. Если дом нуждается в дорогостоящем ремонте, то покупатель может отказаться от покупки дома и вернуть свою предоплату, если это решение принимается в течение 17 дней.

10)   Получив все запрашиваемые дополнительные документы, underwriter снова рассматривает, соответствует ли заемщик всем требованиям, он может высылать approval with condition до тех пор, пока все необходимые ему документы не будут собраны.

11)   Если underwriter вынес свой положительный вердикт, то банк подготавливает все документы для подписания и высылает их escrow-компании. Теперь покупателю нужно встретиться с нотариусом и подписать все документы. Работу нотариуса оплачивает заемщик, стоит это приблизительно $200. В Калифорнии очень интересно работают нотариусы: они приезжают сами в удобное клиенту место и в любое время. Представьте, вы договорились в 7 утра встретиться с нотариусом у себя дома, и в своей пижаме, с чашкой кофе, сидя в своем любимом кресле, подписываете документы на покупку дома. Комфортно, ничего не скажешь.
В Калифорнии, Аризоне, Техасе, Юте, а также других штатах США на финальном этапе покупки дома в кредит подписывается Deed of Trust – документ, который аналогичен ипотечному договору, в котором говорится о том, что есть заемщик, который обязан выплатить кредитору оговоренную сумму на протяжении какого-то срока с указанной процентной ставкой, а также есть третья независимая сторона trustee (в этом отличие от обычной ипотеки), которая держит у себя home title (документы на дом) до тех пор, пока заемщик не выплатит деньги кредитору.

После подписания всех документов с нотариусом (обычно это занимает 1-1,5 часа, если внимательно не вчитываться в документы или прочитать их заранее) покупателю выдаются реквизиты escrow-компании, куда он должен перевести wire-transfer (денежный перевод) со своих банковских счетов на указанную сумму, которая включает down-payment и различные closing fee.

12)   Подписанные покупателем документы escrow-компания передает банку, те в последний раз их рассматривают и, если все их устраивает, переводят деньги на счет escrow-компании, а те в свою очередь на счет продавца. Только после перевода денег банком продавцу покупатель можно спокойно вздохнуть и начать нежиться мыслями о будущем доме, а до этого банк может отказать в выдаче кредита на любом этапе оформления документов. После окончательного завершения сделки ключи от дома передаются покупателю. Может случиться так, что покупателю позвонит риелтор и скажет: «Поздравляю! Ключи от вашего дома под ковриком, приезжайте и живите!».

Покупая дом в Калифорнии и других штатах США, покупатель и продавец обычно не встречаются вместе даже на финальном этапе подписания всех документов. Конечно, продавец может в самом конце встретиться с покупателем и передать ему ключи, ответить на разные бытовые вопросы по дому, но многие американцы предпочитают переложить это действие на агента.

13)   После выплаты всей суммы кредита покупатель получает на руки документы на дом – home title и становится полноправным владельцем недвижимости в США.

В среднем весь процесс покупки дома в кредит в США занимает месяц, если это не какой-то особый случай, и банк не затягивает с рассмотрением документов. В каждом штате могут быть какие-то свои дополнительные условия на покупку дома в кредит.