Как бизнесмену приобрести коммерческую недвижимость?

Коммерческие объекты – это недвижимость, которую приобретают для использования в хозяйственной деятельности, например, для открытия магазина, размещения офиса, производства или получения дохода в виде платы за пользование объектами, переданными в аренду.

Во всех случаях максимальную отдачу покупка коммерческой недвижимости юридическим лицом может принести только тогда, когда объект приобретается без скрытых дефектов и отсутствуют препятствия его использования для целей покупателя.

После выбора покупателем подходящего объекта (с точки зрения фактических характеристик и соотношения цена/качество) наступает время обратиться к юристам.

Юридическое сопровождение собственности учитывает не только требования закона и практику сделок с коммерческой недвижимостью, но и индивидуальные требования покупателя к выбранному объекту. Поэтому взаимодействие покупатель – юрист должно начинаться с подробного интервью, в котором юрист должен узнать истинные потребности клиента и фактические договоренности сторон.

Следующим этапом сопровождения сделки является проведение комплексной юридической проверки объекта недвижимости, которая должна включать:

✔ Проверку прав действующего собственника на недвижимость и отсутствие/наличие обременений недвижимости.

Цель проверки – установление лица, имеющего право распоряжаться недвижимостью; наличия запретов/ограничений по распоряжению недвижимостью.

✔ Правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с ней.

Цель проверки – выявление рисков оспаривания права собственности действующего собственника на недвижимость и, как следствие, рисков признания недействительной сделки и изъятия имущества у покупателя.

✔ Проверку технической документации, содержащей описание недвижимости.

Цель проверки – выявление нарушений, допущенных при использовании недвижимости действующим собственником и предыдущими владельцами, которые могут являться основанием для привлечения к административной/гражданской ответственности и возмещения убытков.

✔ Выявление судебных споров по недвижимости.

Цель проверки – выявление рисков оспаривания права собственности на недвижимость.

✔ Проверку благонадежности продавца.

Цель – выявление повышенных рисков банкротства продавца в ближайшей перспективе.

✔ Установление лиц, без согласия которых невозможна продажа недвижимости.

Цель – получение согласия на сделку от лиц, без согласия которых сделка может быть признана недействительной.

✔ Проверку отдельных характеристик недвижимости, важных для покупателя (обеспечение недвижимости электричеством определенной мощности, наличие подъездных путей, возможность использования недвижимости для определенных видов деятельности (размещения объектов общественного питания, размещения торговых объектов, медицинских учреждений и т.д.)).

Цель – проверка фактического и юридического соответствия недвижимости принципиальным для покупателя условиям.

Если в процессе проверки не выявлено существенных рисков и подтверждена достоверность важных для покупателя фактических характеристик, можно приступать к разработке договора и, собственно, совершению самой сделки.

В отдельных случаях по итогам проверки юридической чистоты объекта или возникает необходимость требовать от продавца устранения выявленных недостатков объекта, или возникают основания требовать скидку.

При разработке документов по сделке необходимо соблюдать главные принципы разработки договора в интересах покупателя, а именно:

✔ четко фиксировать в договоре купли-продажи все важные для покупателя гарантии, заверения и обязанности продавца;

✔ согласовывать сроки исполнения обязательств покупателя после выполнения наиболее важных обязательств продавца;

✔ закреплять последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору (соразмерное уменьшение цены объекта, выплата неустоек, компенсация убытков (вплоть до фиксации размера подлежащих возмещению убытков в отдельных случаях));

✔ использовать способы обеспечения исполнения обязательств продавца.

Далее следуют не менее важные этапы контроля за совершением сделки и исполнением обязательств сторон.

Более подробно ознакомиться с методикой сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью, используемой специалистами Юридической компании «Неделько и партнеры», можно изучив нашу книгу «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей».

Автор статьи:
Саутина О.Н.
старший партнер
ЮК «Неделько и партнеры»