Ипотека vs. депозит. Кредитное рабство vs. стальные нервы

juicy_fruit — 05.04.2014 В продолжение предыдущей темы о том, что же лучше, купить собственное жилье, или положить деньги на депозит и снимать жилье на проценты, как и обещал, усложняю задачу и рассматриваю ситуацию, когда жилье приходится покупать в ипотеку.

Все считают ипотеку долговым рабством и ярмом. Мне, почему-то всегда казалась такая формулировка нелепой. Ярмо это иметь мало денег, и не иметь возможности позволить себе ипотеку. Ипотека - это просто инструмент достичь своей цели. Если ваша цель, доходы и ипотека несовместимы, то это не значит что ружье, висящее на стене ипотека не имеет права на жизнь. Но тут, конечно же, возможны варианты, когда ипотека не оправданна - это пик цен на недвижимость и ожидание снижения цен на недвижимость. Здесь есть одно но. Снижения цен на недвижимость можно прождать всю жизнь, обитая по съемным квартирам.

Лично я свою первую квартиру купил в кредит под 12% годовых в долларах. И это была одна из самых моих удачных сделок. За три года квартира выросла в цене на 100%. Ну что же... повезло. Но даже тогда цена в 400$ за м2 при покупке мне казалась неподъемной, и кредит немного пугал.

Разумеется в разных странах свои нюансы. Где-то проценты по ипотеке чуть ли не социальные, а проценты по депозитам просто смешные. Где-то на депозитах можно делать деньги чуть ли не из воздуха, переживая лишь о том, чтобы депозитная пороховая бочка не взорвалась, а кредиты рассматриваются, как способ обмануть государство в процессе неминуемой девальвации. А где-то проценты по ипотеке хоть и большие, но вполне вероятно скомпенсируются девальвацией национальной валюты. Упоминать белорусскую реальность, когда 10 лет назад люди покупали недвижимость под 5-20% годовых в белорусских рублях, а сейчас платят символические кредитные платежи из-за неоднократных и существенных девальваций нац.валюты, не стоило бы. Но такое тоже существует, в том числе среди моих знакомых.

Главной проблемой является определить, а не на пике ли цен мы подписываемся на ипотечное "рабство"? Других вариантов, на мой взгляд, быть не может - в долгосрочной перспективе, в экономике, где не надут пузырь цен на недвижимость, ипотека всегда выгоднее съемного жилья, если вам не требуется мобильность. И мои канадские друзья тоже с удовольствием пользуются этим инструментом.

Давайте рассмотрим табличку-калькулятор, где можно изменяя 5-6 базовых значений, определить выгодность добровольного ипотечного "рабства".

И, хотя, среднегодовая долларовая инфляция около 3%, я усложнил задачу, сделав ее 2%. Если вы хотите все рассчитаться в российских рублях, то определение процента инфляции - вопрос очень сложный, так как она в России скорее скачкообразная и непредсказуемая.

В прошлый раз, я, возможно, допустил ошибку, предположив, что стоимость ренты всегда равна или выше, чем депозитный процент. И, хотя, как правило, это справедливо для стран развитого капитализма, но зачастую депозиты лежат, например, в российском банке, а аренда жилья, например, в Испании. Кроме того, на мой взгляд, доход от ренты, даже если он меньше, чем банковский процент на 1 пункт, все равно более интересный, так как предоставляет на порядок большие гарантии, чем банки, ни разу не швейцарские. Поэтому в этот раз я расчет положил тот вариант, когда арендодатели с удовольствием сдают жилье под процент ниже депозитного.

И, наконец, ипотека. Все что мы о ней знаем, что в экономическом обществе она должна быть выше, чем ставка по депозиту, чтобы банки могли заработать. Есть еще льготные кредиты на жилье в некоторых государствах - но это вообще сказка.

В этот раз я взял две семьи с небольшим относительно годовым достатком, у которых после выплат налогов (зачем вообще бедные семьи должны платить налоги?), расходов на еду, транспорт, одежду, обувь и другие необходимые вещи, каждый год остается 10000$ в сумме, которые они могут тратить, как изволят. Так вот, первая семья решает загнать себя в ипотечное т.н. "рабство" и переселиться в собственную (условно) квартиру (небольшой домик), уплатив накопленные 30000$ в качестве первоначального взноса. Вторая же - не подвержена этим вашим рекламным зомбированиям, и решила остаться вольной от кабалы, и вольно арендует аналогичное по качеству и цене жилье. А 30000$ решили потратить на приобретение корейского автомобиля положить на выгодный депозит, за счет которого и планируют оплачивать арендную плату. Поскольку семьи у нас относительно успешные, в скором времени и у первой семьи появляются свободные денежные средства, которые они решают тратить не на путешествия и развлечения, а ради эксперимента будут класть их на депозит. Ведь вторая семья, ради эксперимента копит деньги на квартиру, чтобы ни на рубль не залезть в ипотеку при последующем приобретении жилья.


1 колонка - стоимость жилья с учетом долларовой инфляции
3 колонка - остаток основного долга по ипотеке
4 колонка - оплата процентов по ипотеке
5 колонка - оплата основного долга
6 колонка - остатки денежных средств сберегаем депозите
7 колонка - личный капитал. Стоимость недвижимости и сумма депозита за вычетом остатка основного долга по ипотеке
... дальше все понятно, по-моему.

Как мы видим, в жестких условиях и "благоприятных" ценах на арендное жилье, через 20 лет общий "капитал" первой семьи все же меньше чем накопленный депозит второй семьи (поля с желтым фоном). Но ценой этому служила жизнь в свободе в риске искать новое жилье в любой момент, в невозможности благоустраивать арендуемое жилье. Это удобно, если вы молоды и уверены, что судьба может вас забросить сейчас в любой город, в любую страну, а потому якорь в виде недвижимости и ипотеки вам не нужен.

Кроме того, через 12 лет накоплений вторая семья, даже не прибегая к ипотеке, может приобрести эту недвижимость. Это неплохой вариант для тех, кто желает первые лет 12-15 семейной жизни поколесить по стране и миру, не задумываясь о детях, деревьях и домах, после чего, погуляв, осесть с "чистой кредитной историей" в понравившемся месте.

Если же вы не прочь пустить корни, есть возможность взять адекватную ипотеку и купить недвижимость по цене не сильно превышающую ее себестоимость, то лично я не вижу большой проблемы в ипотеке. А риски падения цены на недвижимость рассматриваю не выше риска банкротства банка или банальной инфляции.

Достаточно лишь сравнять банковский процент с арендной ставкой (читайте переложить депозит из авантюрного банка в более надежный), а инфляцию заложить в размере 3% а не 2%, как ситуация и вовсе становится не в пользу депозитчиков. Собственное жилье, даже купленное в ипотеку, становится еще и выгодным капиталовложением в долгосрочной перспективе.



Как всегда, вы можете проанализировать ситуацию для своего региона с арендными ставками, банковскими процентами, и динамикой цен на недвижимость и спрогнозировать выгодность покупки собственного жилья vs. депозита и аренды, в вашем конкретном случае, скачав этот калькулятор в формате Excel. Изменяемые начальные данные имеют зеленый фон и находятся над таблицей.


Да уж... Пока результаты голосования впечатляют!... Я таких не ожидал, честно говоря.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив