Инвестиционная квартира
torontoru — 16.02.2018 Я купил однокомнатную квартиру 6 лет, 3 месяца и 15 дней назад, продал ее в январе и получил деньги сегодня. Когда я эту квартиру купил, я опубликовал большой пост, в котором излагал свои чисто умозрительные представления об этом деле. Сейчас мне приятно отметить, что там всё угадано совершенно верно. И там же я пообещал рассказать, чем этот эксперимент закончится. Вообще говоря, было всякое разное, и, как любой конкретный опыт, длинный подробный рассказ на эту тему может кому-то пригодиться. Однако соберусь ли я его написать - бог весть, поэтому в рамках сообщества поделюсь лишь сухим результатом и некоторыми простыми соображениями. Я вложил в эту квартиру 57031 доллар, из них 50000 - 20% первого платежа, а остальное - оформление, налоги и прочее. Сегодня я получил трансфер на 173188 долларов. За вычетом предпродажных затрат доходность составила 188% за всё время или 29.8% годовых.Сразу хочу сказать, что спор о том, что выгоднее - недвижимость или биржа - ведется, наверно, от Адама. Мне кажется, правильного ответа не существует, потому что люди разные. Для меня акции - не просто темный лес. В тестовом режиме я несколько раз пытался как-то влезть в эту тему. Все мои прогнозы и решения оказались полностью изумительно неверны. Мне самому удивительно, насколько неверны, просто 180 градусов. А сдавать жилье мне было совсем несложно, и с проблемами (а они были, и еще какие) я справлялся достаточно легко. А кто-то так же легко сажает данахер на собственной грядке поле, и у него растет! Да как же это у него получается, чудо просто, у меня бы всё загнулось точно. Наверное, ему просто везет. Как и мне повезло, но в другой области.
Пару слов о структуре дохода от инвестиционной квартиры, коротенько так,
А почему же я ее продал, если всё шло так хорошо? Не знаю. Точно не могу сказать. Множество мелких причин. Надоело, наверно. Момент очень удачный, цены заоблачные, а у меня как раз жилец съехал. Подустал я от этой свистопляски. Дом уже старый (13 лет), точка перелома, когда жилье дорожает со скоростью рынка, пройдена (я слыхал эмпирическое мнение, что это 10 лет, потом всё, надо ловить момент и продавать). Еще какие-то были соображения второго порядка. Ну, короче, продал и слава богу.
А буду ли покупать еще? Тоже вопрос интересный. Для того, чтобы на него ответить, надо составить простейший калькулятор в Экселе и посмотреть cash flow. Если он хотя бы ноль, есть смысл брать. Но что-то мне подсказывает (и тут уже писали много на тему соотношения рента и ежемесячных выплат), что этот параметр сейчас будет сильно отрицательный. То есть квартира как инвестиция конкретно сейчас сомнительное приобретение. Но я не исключаю, что произойдет коррекция именно потому, что все такие же умные. Если инвесторы с рынка уйдут, он может начать заваливаться. Ну, и если он действительно завалится процентов на 20 хотя бы... Я подумаю.
|
</> |