Где ипотечный кризис в Испании?

taxfree — 07.07.2023

Британская пресса полна историй об "ипотечном кризисе" в Великобритании, а как насчет Испании, где процентные ставки также растут, а у британцев больше ипотечных кредитов, чем у любой другой иностранной национальности?

'Это разрушает жизни людей': домовладельцы, пострадавшие от ипотечного кризиса в Великобритании, высказываются', - пишет Guardian. Домашняя правда: сокрушительная реальность ипотечного кризиса", - пишет газета Spectator. И это только сегодня. Ипотечный кризис: "Мы не можем платить лишние 1400 фунтов стерлингов в месяц", - сообщил BBC News два дня назад. Это почти ежедневный рацион историй об ипотечном кризисе в британской прессе.


А что насчет Испании? Месяц назад испанская газета El Pais сообщила, что в марте объем нового ипотечного кредитования сократился на 16%, а процентные ставки стали самыми высокими за последние шесть лет, что вызвало дискомфорт у некоторых заемщиков. С тех пор крупнейшая испанская газета не проронила ни слова. Когда я набрал в поисковике "ипотечный кризис" на испанском языке, первым результатом в испанских СМИ стала статья об ипотечном кризисе в Великобритании. Если в Испании и существует ипотечный кризис, то испанская пресса об этом умалчивает.


Ипотечный кризис в Великобритании

Ипотечный кризис в Великобритании вращается вокруг того факта, что процентные ставки выросли до 5%, ожидается их повышение до 6%, и многие ипотечные заемщики подвержены риску роста процентных ставок в краткосрочной перспективе. The Spectator сообщает, что "около 1,3-1,4 миллиона ипотечных кредитов (из 13,2 миллиона в Великобритании) перейдут на более высокие ставки в этом году, и еще миллион в следующем году... процентные платежи для многих увеличатся втрое..... те, кто возобновит свои ипотечные кредиты, столкнутся в среднем с £2,900 в год в виде дополнительных платежей по процентным ставкам".

Испанская ипотека спокойна

У меня нет сопоставимых данных по Испании, но я могу сообщить, что объемы нового ипотечного кредитования и рефинансирования по-прежнему высоки, количество случаев лишения права выкупа ипотечных кредитов находится на рекордно низком уровне (график ниже) и снижается, а процентные ставки по ипотеке значительно ниже, чем в Великобритании.



Начнем с состояния общего рынка ипотечного кредитования с точки зрения объема новых кредитов. Данные нотариусов показывают, что объем нового ипотечного кредитования в Испании снизился на 22% в первом квартале и на 31% в апреле, хотя средняя стоимость нового кредита снизилась всего на 6%. Новое ипотечное кредитование не потерпело крах (пока), оно просто снизилось с рекордных уровней прошлого года. В первом квартале ипотечное кредитование было выше, чем в 2019 году, поэтому ипотечное кредитование в Испании все еще сильно по сравнению с годом до пандемии (хотя тенденция к снижению ускоряется).



Что касается процентных ставок? В Еврозоне они ниже, чем в Великобритании. Базовые ставки ЕЦБ (основные операции рефинансирования) только что поднялись до 4%, в то время как базовая ставка Банка Англии уже находится на уровне 5% и, как ожидается, поднимется до 6%. 1% может иметь большое значение для ежемесячных выплат по ипотеке, особенно когда цены на жилье и LTV в Великобритании выше, чем в Испании (хотя доходы тоже).

По данным Национального статистического управления Испании (INE), средняя начальная процентная ставка по новым ипотечным кредитам, подписанным в марте, составила 2,99%, фиксированная ставка - 3,15%, переменная - 2,72%. Эти ставки все еще близки к историческим минимумам, как видно из следующего графика. Однако с тех пор базовые ставки в Еврозоне, членом которой является Испания, выросли, поэтому нам предстоит увидеть, как будут выглядеть цифры во втором квартале.



"Типичная ипотечная ставка в Испании для заемщика из Великобритании составляет около 3,75% с фиксированной ставкой на 20 лет", - объясняет Кевин Монгер, партнер-основатель испанского ипотечного брокера Mortgage Direct. В ближайшие недели эта ставка, скорее всего, вырастет на 0,5%, а летом возможно дальнейшее повышение". За последние 12 месяцев ставки более или менее удвоились, но все еще остаются низкими для иностранных покупателей по сравнению с другими странами".

Для местных жителей, которые составляют 80% рынка или даже больше, ситуация еще лучше. "Я нашел очень хорошую сделку для испанского друга: 5 лет по ставке 2,1%, а затем Euribor + 0,85%", - говорит Кевин, который также сообщает, что многие люди рефинансируются на хороших условиях, а банки активно переманивают ипотечных клиентов. Такие низкие ставки могут объяснить отсутствие явных признаков финансового кризиса.

Еще одна причина, по которой в Испании не говорят об "ипотечном кризисе", может заключаться в том, что 64% испанских ипотечных кредитов, подписанных сегодня, имеют фиксированную ставку, а фиксированный срок, как правило, длится много лет, если не весь срок. В течение последних семи лет ипотечные кредиты с фиксированной ставкой составляли почти большинство или большинство, а во многих старых ипотечных кредитах уже выплачен значительный капитал. Таким образом, вполне возможно, что заемщики в Испании менее подвержены влиянию растущих процентных ставок, чем в Великобритании.



И, наконец, я подозреваю, что испанские кредиторы более консервативны, чем их британские коллеги, потому что они так сильно пострадали от монументального краха рынка недвижимости, который начался в 2008 году. Влияние финансового краха на британский рынок недвижимости было коротким и поверхностным по сравнению с Испанией, где безумное кредитование во время бума раздуло гигантский пузырь недвижимости, который чуть не обанкротил страну, когда лопнул. Я сомневаюсь, что испанские кредиторы повторят ту же ошибку дважды, по крайней мере, до тех пор, пока уроки того кризиса не будут забыты, а они еще не забыты. Так что, возможно, испанские держатели ипотечных кредитов лучше переносят рост процентных ставок благодаря более консервативным требованиям к кредитованию в Испании.

Ждет ли нас испанский ипотечный кризис? Возможно, потому что ставки все еще растут, и в какой-то момент мы можем достичь переломного момента, как Великобритания. Но по причинам, описанным выше, этот переломный момент может находиться дальше, и мы можем никогда его не достичь. На сегодняшний день в Испании не говорят о кризисе ипотечного кредитования, и британские заемщики по-прежнему могут получить более выгодные условия в Испании, чем в Великобритании.

Напоминаю, что подписка на июль в платный раздел блога открыта в посту Продлится до 30 июня. Доступна подписка на месяц

Как не пропустить ни одного поста в этом блоге

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив