Фрагмент очередного обзора "Неокона"

khazin — 16.08.2010

Мы часто говорим о том, что текущий экономический рост российской экономики является неустойчивым, что конечный спрос слаб, что многие позитивные сдвиги главным образом обусловлены динамикой нефтяных цен.

Чтобы не быть голословными, рассмотрим ситуацию на рынке, который до кризиса считался чуть ли не самым перспективным в России, - рынке жилой недвижимости Москвы. Сейчас там вроде бы все хорошо: количество сделок купли-продажи жилья растет, девелоперы говорят об увеличении продаж и росте спроса. На первый взгляд, обстановка вокруг рынка напоминает счастливые времена 2006-2007 годов, когда риэлторы почти каждую неделю заявляли о стремительном росте цен. Сейчас цены тоже вроде бы растут, но их рост невелик, а сами девелоперы предпочитают говорить об увеличении стоимости недвижимости в отдельных сегментах, избегая разговоров о ситуации на всем рынке жилой недвижимости.

Вообще, с ценами на московское жилье происходит нечто странное – на текущий момент есть данные об их росте, стагнации и даже падении. Впрочем, это неудивительно. Вам никогда не приходил в голову вопрос – почему существует такое множество оценок одного-единственного показателя (цен на жилье в Москве)? По нашему мнению, это связано с тем, что цель оценки стоимости недвижимости в Москве сводится к попытке продавцов заставить покупателя купить жилье подороже. Другими словами, «цены предложения» (которые анонсируются риэлторами как текущая стоимость жилой недвижимости) представляют собой инструмент маркетинговой политики, а не реальную оценку текущих цен. Компаний на рынке недвижимости хватает, каждой нужен свой инструмент стимулирования продаж – отсюда и многообразие оценок стоимости недвижимости.

С этой же точки зрения стоит проанализировать нынешнюю ситуацию на рынке столичного жилья, отбросив излишнее доверие к словам девелоперов, значительная часть которых тоже является инструментом привлечения покупателей.

Для этого нам стоит посмотреть в прошлое, в славные докризисные времена, когда рынок жилой недвижимости Москвы был другим. До кризиса строительный сектор столицы функционировал в условиях постоянного увеличения спроса, которое сопровождалось запаздывающим ростом предложения, - другими словами, в условиях пузыря. С началом кризиса пузырь стал естественным образом сдуваться за счет снижения цен, но этот процесс был приостановлен административными мерами московских властей.

Таким образом, рынок недвижимости не смог достичь дна и начать полноценно восстанавливаться. Помимо этого, бизнес-модель девелоперов, заточенная под постоянный рост спроса, дала сбой. В результате произошел резкий рост количества замороженных проектов и фактически был введен мораторий на инвестиции в новостройки - достраивались лишь проекты, находящиеся в высокой стадии готовности.

Параллельно девелоперы пытались любыми доступными способами оживить рынок: говорили о неминуемом дефиците, грозили скорым ростом цен и т.п. Ничего не получилось, но постепенно рынок стал оживать самостоятельно, наметился рост спроса, произошло увеличение  количества сделок. Спикеры девелоперских компаний быстро сели на привычного конька: рост спроса был мгновенно объявлен устойчивым и начались разговоры о восстановлении рынка.

Весь этот спектакль нам показывали с осени 2009 года, но во втором квартале 2010 года его популярность начала падать и исполнители фактически бросили играть. Причина проста – полноценно перезапустить рынок недвижимости и вернуться к стабильному росту цен им не удалось. Напомним, что именно рост цен на жилье был главным обоснованием галопирующего роста инвестиций в недвижимость, который наблюдался в последние годы. Без тренда увеличения цен никаких инвестиций в жилье просто не будет. Вместо этого мы будем наблюдать лишь то, что происходит сейчас: девелоперы пиарят каждую завершающуюся строку как новый инвестпроект и делают запуск любого нового проекта событием как минимум регионального масштаба.

Банки, которые могли бы помочь девелоперским компаниям, делать этого категорически не хотят. Их можно понять – в качестве залогов им уже перешла в собственность значительная часть недвижимости, которую по текущим ценам на рынке не продашь. Поэтому банки ограничиваются кредитованием связных структур, у которых в случае отказа в выдаче кредита опять пришлось бы забирать ненавистную недвижимость – других залогов у девелоперов нет.

Вот и получается, что рынок недвижимости постепенно превращается в болото, где спрос и цены планомерно движутся к стабилизации. Это, в свою очередь, означает отсутствие масштабных инвестиций и медленное забвение ситуации пузыря, когда цены росли на 30-40% в год. Девелоперам остается лишь надеяться на «увеличение цен на уровне потребительской инфляции» - именно это они обычно говорят, когда от динамики цен ничего хорошего никто из них не ждет.

Оставить комментарий

Популярные посты:

figunet

Эксклюзивные скины в кейсе революция

besedy_nadache

Первые фильмы

simart

+27 С! и уже 28 мая...

wildcompany

Разлив Кутатки

red_nadia

Солоухин. Шапирка. Лихачева.

kolybanov

Ай да хуситы!!!

nikerbriker

Иллюстрация к песне

bmpd

Израиль подписал соглашение о приобретении еще 25 истребителей F-35I

day_1923

Ухаха! Надо терпеть же хохлы, а то Путин нападёт!

• Ранее
• Архив