Доступное жилье. Недвижимость. Идея.

samara_ru — 14.03.2017 Решил начать серию постов про градостроительную политику города Самары и области и поделиться своими отчасти дилетантскими, но основанными на жизненном и профессиональном опыте впечатлениями.
Совершенно очевидно – Самара – хиреет. Центр города перестал быть местом притяжения экономической, культурной жизни, осталась только политическая составляющая: пока еще тут основные органы власти – Правительство и министерства, здания которых содержат в приличном состоянии за счет бюджета. В остальном это покосившиеся деревянные гнилухи (ленинский) и облупившиеся фасады когда то богатого купечества (самарский). Повсеместно красные постеры из говенного пластика по поводу аренды. Людей и машин пока еще много днем, вечером никого. Уличная торговля когда то бурлившая (вспомнить ужасный рынок на ленинградской) и перешедшая затем в бутики сжалась до десятка пока еще хороших витрин. Слава богу пока еще тут есть BOSS, Armani, Bosco и другие неплохие ребята. Есть пока еще и достойные рестораны и кафе, но платежеспособного спроса все меньше. Самара неплохо застраивалась в годы своего экономического благосостояния – 1995-2004 года. В это время исторический центр ценился и поддерживался лучше остальных районов. Тут стремились жить. Затем строительный бум стал изрыгать кучу сомнительных объектов точечной застройки огромной стоимости (рынок рос по 30-40% в год), большая часть которых умерла и не возродилась в 2008. До сих пор Ленинский район наполнен скелетами недостроенных обманутых дольщиков. Они стоят сиротливо в джунглях деревянного хлама, по улицам которых словно в Азии текут потоки зловонной жижи. Это не аборигены, но массово заселившиеся потомки чингизидов, персов и Тамерлана обжили эти места. Это для них распахивает свои двери, наполненный закромами пива Охота и дошираком лавки Магнита и Пятерочки – лидеров российского ритейла. Сиротливые цитадели, островки жизни, обнесенные заборами и шлагбаумами пытаются как-то противостоять этому, но с тыла к ним все равно находят доступ и потомки тех самых персов с чингизидами и Тамерланом, а также многочисленные гости праздников и концертов: они метят территорию дворов и детских площадок подобно хищникам семейства кошачьих, добавляя к мускусу остатки битой стеклотары.
Самарский же район спивается с 80-х. Тут была сконцентрирована жизнь купцов и дворянства, инженеров и деятелей культуры. Здесь красивые парки и особняки 19 века – когда Самара стала губернским городом. Теперь в основной массе это убитые коммуналки с вкраплением «элитных» домов вдоль береговой линии. По соседству алкоголики со стажем и туалетом на улице и жилье за 120 тысяч рублей за квадратный метр. К слову столько же оно стоило в 2007 году при курсе доллара 28 рублей.
Да, все остальное это вообще тихий ужас. Дальше только хрущевки и панельные дома, срок эксплуатации которых вышел, совершенно ужасные новые микрорайоны в полях на местах бывших колхозов – без школ и больниц. Об этом уже скоро в следующем посте… Как и о том куда все идет? Почему? Что делать? Кто виноват? WTF?

Про хрущевки в Москве Президент сказал – так жить нельзя! У нас нельзя решительно жить в Железнодорожном, Советском, Куйбышеском, Промышленном, Кировском и Красноглининским районах, то есть во всех остальных, кроме трех (Самарский, Ленинский, Октябрьский), так как более 50% жилья в этих районах – хрущевки – а так жить нельзя (с). Остальное – панельные серии – те же хрущевки но по 9 этажей и чуть лучше: срок их эксплуатации 50 лет, то есть в них нельзя жить так же, ну по крайней мере москвичам. Несмотря на это Самара строит передовыми темпами новое жилье: два миллиона квадратных метров в год! Так что же выпускается на этом рынке?

Трансгруз.
Основное место дислокации Овраг Подпольщиков. Частный сектор октябрьского района был расселен и застроен «монстрами» по самарским меркам. Огромным количеством 20-25 этажных домов. Да, потолок 2.70, да негде парковаться и выезжать 20 минут из двора. Да, не чистят, потому что всегда машины и пешеходам негде пройти. Но зато – 50 тысяч новых людей в октябрьский район. А это 50% населения до Трансгруза (150 вместо 100 тысяч прежде). Ни одной новой школы или поликлиники. К слову школ всего две, построенных в СССР и никак не учитывающих новые потребности. Зато в каждом доме по пятерочке и магниту и о прелесть – пиво в баклажках. Соседи периодически чистят друг другу морды лица за парковку. Прелесть за каких то 60-70 тысяч рублей ипотечного квадратного метра.

Кошелев-проект.

Пошедший вторым, Владимир решил не копировать модель бетонных джунглей и не отселять алкашей – бывших работников ЗИМа, а посмотрев на поселок для отщепенцев-отселенцев Озерный – скопировать его и добавить маркетинга и ипотеку. Не в жопе мира – а рядом с лесом и трассой, а также станцией электричек и ТЦ Мега. Не маленькие домики из силикатного кирпича для коровников, а почти что таун хаусы. К слову секрет дешивизны этих домиков трех поросят прост: они не более трех этажей и не более 1500 м2, то есть не требуют разрешения на строительства и сдачи. Поэтому там чудный фасад из стирола, который при нагревании ядовит (злые языки поговаривают). Но в целом планы наполеоновские – согнать сюда полмиллиона селян. Пока что уже тысяч под 70 набралось. Там в отличии от трансгруза есть школа – самая большая в России. 13 первых классов. Есть и поликлиника – все это область купила за счет налогоплательшиков у девеллопера. Скоро будет 17 одиннадцатых классов и фильм «13й квартал» по самарски. То, что это будет гетто с блэкджеком, шлюхами и наркотиками сомнений нет, благо под боком - крупный цыганский табор. Ценник всего то 35-40 тысяч за метр.

Южный город и Волгарь.

Ну это первое и второе – помешать и оп – на колхозных полях вперемешку многоэтажки но не 25, а 12 этажей и не трех, но пяти. В общем те же яйца, с теми же купленными у застройщика школой и поликлиникой в перди и в надежде на фрунзенский мост. Тоже метят на 100 тысяч населения.

Все это великолепие от того, что в городе не сформированы площадки и народ выезжает в пердь без какой либо перспективы. Причем выезжая бесплатно в Озерный стонет, а покупая в ипотеку то же за свои деньги – радостно отмечает новоселье. Ценник – 40-50 тысяч.

Далее идут псевдоэлитные или «бизнес-класс» с видом на Волгу (вид на Волгу вообще главная ценность за неимением никаких других архитектурных доминант) копии Трансгруза меньшего размера под общим названием безнадежная «Надежда» и «Надпросеками». Про застройку района Звезда - где ракету поместили во двор домов - отдельная история. Коммунисты умели планировать и сознательно оставили городу старинные дубовые рощи для рекреации. Микрорайон Солнечный остановили в границах улицы Дачной – там кстати и были когда то дачи и санатории. Современная реальность дачи превратила пародию на провинциальную самарскую рублевку в виде заборов и эклектичной архитектуры, изгнав пионеров, дубы и прочую архаику в те же поля. А затем над «элитными» коттеджами (стоимостью как дома в Монако, но не по форме и содержанию) на 6 сотках взросли многоэтажечки с пытливыми глазами тех, кто победнее. Проблемы те же – зимой пешеходы кидаются через сугробы как через брустверы окопов, лица автомобилистов бьют даже при наличии записок «я закрыл Вас и 15 других машин – звоните 89…….07, все равно сплю и не отвечу», пробки утром и вечером на попытку выехать/въехать как на алтуфьевском шоссе в столице нашей Родины. Ну и цветастые фасады, уже успевшие облезть по прошествии двух лет (как в Якутии и Норильске – где красок нет в принципе 11 месяцев в году).
Отдельно доставляет застроенный СОФЖИ и Космопортом территория для стадиона на Дыбенко. Проблемы те же – не дай Бог там очутится во время новогодней кутерьмы. Можно на сутки застрять в пробке. Помножьте это на проблемы ремонтов и мусора в течении 5 следующих после заселения лет и передел власти особо озабоченными жильцами в ТСЖ, коих по пять штук создают в доме из 50 квартир и 5 подъездов.
В общем нет никакой логики в освоении этих территорий. Никакой инфраструктуры – только метры. Цель – доступное или какое либо жилье, но никак не качество жизни. Зимой это просто ад. Так как чистить это в теории не возможно, а асфальт и фасады зданий тают на глазах за два три года. Оно и понятно – надо продать, как потом жить и обслуживать никто не думает. А то что с 2007 года цены только падают – это никого не волнует. В Америке в 2008 именно из-за падения цен на жилье разразился кризис, а у нас это благо. Стало доступнее – но вопрос что конкретно и зачем волнует мало. Недвижимость это инвестици – кого то радует, что положенные в банк деньги через сколько то лет в нем уменьшились? Все стали тупо беднее в динамике! Задача – дешевле и доступнее. Когда идем в магазин мы покупаем самое дешевое и не качественное? В автосалоне требуем только ладу гранту и запорожец? Требуем лечить себя самыми дешевыми антибиотиками и накладывать повязки из самых низкокачественных бинтов? Хотим самых низкооплачиваемых учителей для своих детей, а лучше бесплатных? Хотим купить самый маленький и древний телевизор? Дешевый и энергонеэффективный холодильник?
Как учил нас дедушка маркетолог Коттлер – цена есть последнее из возможных конкурентных преимуществ. Ориентация на самую низкую цену без надлежащего сервиса и качества – проигрышная стратегия. Мы же почему то хотим хорошие автомобили, айфоны и другие нормальные гаджеты, а не нокию за 700 рублей. Почему же так у нас складывается в недвижимости при том, что реальная себестоимость Кошелева без участка и коммуникаций всего то 15-20 тысяч рублей за метр, а Трансгруза – 25-30? Почему в недвижке – жить в говне это мейнстрим? Ответы в следующих постах…

Вдумайтесь – за 10 лет инвестиции в российскую недвижимость оправданы только в Сочи: только там цена метра растет, так как количество земли ограниченно. Даже в Москве и Питере – в долларовом эквиваленте ничего не выросло за 10 лет! ВВП падал 2 года, а недвижимость – 10! Откуда тогда желание и ресурсы вкладывать в то – что теряет в цене каждый год? Это не логично. И этого не происходит. Недвижимость это не тупо кирпичи лифт и бетон – в первую очередь это местоположение, инфраструктура и доступность рабочих высокооплачиваемых мест. Хрущевка в Чапаевске или на крайнем севере не стоит ничего – это чистый пассив – там нет работы и плохой климат. Люди бегут оттуда оставив мебель. А в Самаре убитая 2-х комнатная хрущевка 35 метров с кухней 6 и толчком 3 метра в депрессивном районе до сих пор экспонируется под 2 миллиона рублей. В 99-м она стоила максимум 8 тысяч долларов или 240 тысяч рублей, а сейчас в 10 раз больше, хотя прошло почти 20 лет и – тогда поддержанная пять лет иномарка тойота стоила дороже. А ведь дом в 60-х построили и амортизация прошла давно.
Из-за отсутствия механизмов реновации и продуманной политики градостроения не происходит обновления. Невозможность роста, а неизбежное падение цен делает это коммерчески не интересным. Необходим механизм признания жилья непригодным для эксплуатации и дать возможность – либо привести в порядок его, либо построить новое – критически важно. Иначе через 10 лет все просто рухнет. Однако приемлем ли метод Собянина? Там предлагают снести 5 этажки и построить 20? Это создаст ощутимые проблемы, но и земля там стоит совсем других денег. А как у нас? Что есть и как делать в Самаре?

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив