Стратегия вложения средств

fem_finance — 14.09.2014 Я хочу в этом посте рассмотреть несколько стратегий возможных вложений средств в недвижимость на примере семьи, которая жила в однокомнатной квартире и с рождением ребенка решила переехать в двухкомнатную, имея при этом некоторые накопления.

Цифры беру относительно с потолка, предполагаю (после двухминутного поиска в интернете), что примерно такая ситуация могла бы быть сейчас в московском районе Беляево.
Предположим, что в их районе двушка стоила, например, 10 млн, а их однушка, например, 7 млн, у них на руках были накопления размером в 3 млн.
Пусть, например, аренда однушки в их районе составляла 35 тысяч плюс квартплата, аренда двушки - 50 тысяч плюс квартплата. Выплата по ипотеке за недостающие 7 млн при примерно 12% годовых около 80 тыс рублей в мес 15 лет, переплата за 15 лет - 7,5 млн.
Варианты.
Они могли бы сдавать одну квартиру, снимать другую и доплачивать 15 тыс в мес (при этом получая на свои 3 млн 300 тысяч в год процентов из 10% годовых, то есть 25 тыс в месяц, 15 на оплату съемной квартиры, 10 себе на счет в банке). За 15 лет 1 млн 800 тыс выплаты, у них остается их однушка и где-то от 4,5 млн денег (их 3 млн, плюс остаток от процентов с капитализацией).
Могли бы продать однушку, купить двушку, жили бы условно бесплатно (только обычная квартплата), через 15 лет у них остается их двушка, без дополнительных затрат и без своего начального капитала (имея в виду, что те 3 млн, которые были на момент проживания в однушке, потрачены на обмен).
Можно оставить однушку, взять ипотеку и купить двушку. Однушку сдавать, в двушке жить, выручку от сдачи квартиры пускать на выплату ипотеки. В этом случае через 15 лет у них две квартиры и 35 тыс ежемесячного дохода в будущем, при этом вложено 3 млн рублей, выплачено за эти годы 14,5 млн рублей (7 взято в ипотеку и 7,5 переплачено), но из них 6 млн вернулись обратно с квартплатой, и у них в собственности две квартиры, общей стоимостью 17 млн рублей. Итого, при стартовом капитале в 10 млн (7 - стоимость однушки, 3 - деньгами) и вложении ежемесячно 80-35=45 (45тыс*12мес*15лет = 8 млн 100) через 15 лет у них остается собственность на 17 млн и нет дополнительных средств.
Надо также помнить, что если бы они все эти годы откладывали те же самые 45 тыс в мес, то накопили бы 8 млн (плюс проценты).
Это все так при условии неизменности цен на жилье, но можно предположить, что цены вырастут за 15 лет на 20%.
Тогда на конец 15-го года:
первый вариант: сдавать однушку, снимать двушку: в остатке 1 к. кв (7 млн), 4,5 млн от накоплений и 8 млн от последующих - не менее 12 млн, но жизнь в съемной квартире, возможные переезды (иногда это благо, например, при смене района из-за смены работы на более денежную или переезда ближе к хорошей школе). - 19,5 млн в кармане, с учетом роста цен на жилье их актив 21 млн.
Второй вариант: продать однушку, купить двушку: в остатке 2-к квартира (10 млн) и 8 млн накоплений. С учетом роста цен на жилье их актив 20 млн.
Третий вариант: двушку в ипотеку, однушку сдавать: в остатке 2 квартиры (7+10 млн) и никаких дополнительных денег. Если считать, что цена на недвижимость за 15 лет выросла на 20%, то их актив 20 млн.
Не учтены: налоги на недвижимость и на доход от сдачи, возможные колебания стоимости аренды, колебания ставки по банковским процентам (если есть, что хранить в банке, ипотеку можно взять под стабильный процент), качество жизни в съемной квартире и своей, стоимость переездов (в съемных квартирах случается такая необходимость), трудозатраты на поиск квартиры в аренду и поиск арендаторов для сдачи своей (а также выплаты агентам, если их привлекать, особенно в случае съема это заметная статья расходов), затраты на ремонт (за 15 лет в своей квартире всяко нужно во что-то вложиться) и, возможно, что-то ещё.
Также не беру такие параметры, как настроение и текущие расходы. Некоторые люди говорят, что не могут копить (все тратят), зато могут выплачивать процент (договор с банком задействует у них какой-то переключатель, который помогает изымать из зарплаты 45 тыс в мес., а без договора с банком они этого делать не могут).
Заметьте, что в целом выбор схемы зависит от некоторого числа важных предпосылок: можно ли рассчитывать на стабильный доход, будут ли меняться цены, хочется ли связываться со съемной квартирой и сдачей своей квартиры и т.п. В разных странах будут совсем разные ситуации с процентами и соотношением цен. Естественно, кто угадает - тот будет в большем материальном выигрыше, но можно и просчитаться. Тогда встают задачи определения также самых безопасных или самых доходных вариантов (стратегии минимакс и максимин). Также можно максимизировать не итоговую денежную сумму, а текущий комфорт, независимость и прочее. Скажем, по итогам можно иметь одну квартиру и сотни путешествий по разным странам вместо накопленных миллионов.
Также финансовая будет совсем другой, если ранее семья жила в квартире со свекровью, а в ипотеку вкладывается, чтобы жить отдельно. Наверное, нужно завести отдельный параметр "качество жизни" и оценивать его. Ведь 15 лет - это целая жизнь, и выбросить ее коту под хвост совсем неохота.
Может, кто-то предложит ещё варианты?
Какой вариант выбрали бы вы?
Каково соотношение чисел в подобной задачке для вашего региона?
Какие инструменты вы используете для расчета в подобных ситуациях?
Я в таких случаях беру Excel, составляю табличку, пишу формулы, а потом играю с цифрами: а если коэффициент будет не 1.2, а 2.5? А если ставка будет не 12%, а 14%? А если 10%? А если кредит не на 15 лет, а на 10?

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив