Продать квартиру

Вдогонку к позавчерашнему посту о том, как искать квартиру, не менее актуальный вопрос о том, как искать того, кто купит. Я уже спрашивал об алгоритме продажи, с этим более-менее ясно, а вот первый пункт того алгоритма (1. найти покупателя) как-то не работает. Не находится покупатель, хотя объявления на всех популярных сайтах наличествуют. Кроме маклеров и спамеров звонков практически нет. Опыт нулевой вообще.
- какую цифру писать в качестве цены - среднюю для этого дома/района? среднюю +10%? среднюю +30%? ту, за которую готовы отдать?
- что написать в тексте, что хочет видеть покупатель? тексты все как под копирку "красивая-ухоженная-блаблаблабла-царские палаты"
- при телефонном звонке на вопрос "а за сколько в действительности продаёшь?" отвечать правду или "приходи, поговорим"? и если разница между ценой объявы и при звонке большая, в чем фишка писать "мехир акзама" в объяве?
- чем вообще можно подвигнуть покупателя на телодвижения позвонить и появиться? Объяснения, что квартира в идеальном состоянии и прочие блаблабла никому не интересны
- что "принято" оставлять при продаже, а что нет? влияет ли это радикально на цену?