Ну вот и приехали

cinecon — 05.03.2025

   Сначала всем сюда: https://www.mk.ru/economics/2025/03/03/na-stroyrynke-proshla-pervaya-volna-bankrotstv-zastroyshhikov.html  пересказывать не буду, посмотреть обязательно.

Итак, что мы имеем? Из 107 млн. кв. метров жилья, введённого в 2024 году, сейчас стоит нераспроданым 72%. Ловить меня на ошибке в этой фразе не надо, я сам её прекрасно вижу. Но она закопана в исходном материале mk.ru, где не разнесены  оплаченные вводы и недострой с эскроу-счетами. Приведены цифры по введённому жилью, а рассуждения идут про незавершёнку. Но для нашего анализа это и не столь важно. 

Вывод авторов материала, что дольщики с эскроу-счетами защищены 214 ФЗ формально корректен, но жизнь хитрее любого закона. Если синхронно с застройщиком объявит о банкротстве и банк, где лежат эскроу-счета,  то дольщикам со своими деньгами придётся распрощаться. АСВ такие счета не защищает.

   Про китайский кризис недвижимости пресса твердит пятый год, что только Китаю не предрекали, и убытки в триллионы долларов, и полную катастрофу. А ведь объём зависшей и не распроданной недвижимости там по регионам не превышал 35-40%, а в среднем был около 30%, что гораздо меньше наших показателей. 

   Любимый наш вопрос, кто виноват и что делать?  Про виноватых хорошо, без имён и фамилий, сказано в материале. Это ЦБ и ставка рефинансирования. В прессе ещё во второй половине 2020 года стали писать, что ставка Набиуллиной приведёт именно к такому результату. Но ЦБ упорствует в ереси. И у меня большое подозрение, что в ЦБ в интеллектуальном плане далеко не всё в порядке. Вот здесь https://www.gazeta.ru/business/news/2024/08/12/23665657.shtml первый зампред ЦБ Заботкиен уверяет нас, что "политика регулятора не мешает долгосрочному росту экономики". Оно и видно, как "не мешает". Стройсектор уже грохнулся. А другой первый зампред Тулин даже целую брошюрку издал, в коей пыжится доказать, что никакого сеньёража вообще не существует. То есть по Тулину себестоимость купюры в 5 тыс. руб. равна тем же 5 тыс. рублей. И за что только прокуроры сажают в тюрьму фальшивомонетчиков? Они же просто бессеребренники.

Кто виноват уже давно понятно. Но, чтобы понять, а что делать, надо разобраться ещё в одном вопросе. 

Сдаётся мне, что между двумя показателями, ростом нераспроданной недвижимости и ростом депозитов граждан в банковской системе, существует корреляция, почти равная единице. И если начать сопоставлять эти цифры, начиная с 2020 года, то эта закономерность будет абсолютно наглядной. Абсолютно уверен, что если за этот же период посмотреть на статистику новых землеотводов для капстроительства, то он будет иметь отрицательную корреляцию к росту депозитов. В последние три года стройсектор в регионах выживал за счёт накопленного жирка, начатых проектов, которые надо было завершать, и перепродажи уже имеющихся землеотводов. В поисковиках предложений о продаже земли полным-полно, даже остров в Московской области.  И вот теперь все эти резервы исчерпаны. Владельцы незавершёнки понимают, что под текущий процент занимать нельзя, деньги нужны, а взять их негде. И выход остаётся только один - банкротство и уход с рынка. 

   И теперь переходим ко второму вопросу, что делать?  Сначала о том, что нельзя делать. Нельзя пускать проблему на самотёк, т.е.  нельзя повторять опыт с недостроем прошлых лет, когда центр не делал ничего,милостиво позволяя регионам самим решать свои проблемы. В новой ситуации регионы не справятся точно. Они и раньше-то не все дыры успевали затыкать. Достаточно глянуть на гугл-карты Московской области с брошенными стройками коттеджных посёлков. Старый подход только усугубит проблему, и она начнёт расползаться, как раковая опухоль. Первыми пострадают региональные банки, которые в случае провала проекта не смогут вернуть средства на экскроу-счетах, и это уже почувствуется в АСВ на федеральном уровне.  А банкротства банков тут же порождают мультипликатор банкротств, который трудно остановить. Хуже того, банкротства банков порождают набег вкладчиков даже на устойчивые банки. А это уже катастрофа. Сие означает, что проблема уже перебралась на федеральный уровень окончательно и бесповоротно.. 

Теперь займёмся арифметикой. Проблема не ограничивается 77 млн. кв. метров, к ней нужно добавить ожидаемый объём ввода этого года, который окажется нераскупленным. Приблизительная оценка этого объёма 45-50 млн. кв. метров. Пусть  будет 120 млн. всего. Если 60 триллионов депозитов поделить на эти миллионы метров, то при средней цене за в 150 тыс. руб. за метр накоплений населения хватит для того, чтобы трижды выкупить весь строительный неликвид. Вроде бы и не очень сложно. Всего-то нужно вытолкать из банков меньше половины депозитов граждан и загнать эти деньги на рынок жилья. Как только доход с депозита станет меньше, чем стоимость аренды, здравый смысл подскажет, что выгоднее купить жильё, чем его арендовать.

Значит надо снижать ставку рефинансирования до уровня, когда держать деньги на депозите станет невыгодно. И вопрос, сделает ли это наш ЦБ?  Пока там верховодит Э. Набиуллина, понятное дело, что нет. А звонок уже прозвенел, и чем дольше текущая ситуация будет продолжаться, тем болезненнее будут последствия. О набеге вкладчиков я писал здесь: https://cinecon.livejournal.com/59415.html  И это самый худший сценарий из всех, какие только могут быть. Ждать больше нельзя, теперь, когда звонок прозвенел, время работает против нас.

Оставить комментарий

Популярные посты:

claudius

Современные тенденции в оформлении траурных венков из живых цветов

• Архив