Жизнь в Виннипеге, Канада. Процесс покупки недвижимости.

pora_valit — 29.05.2013

Кто хотя бы раз покупал недвижимость знает как это непросто. Покупая квартиру количество параметров которые нужно учитывать просто огромное, а когда речь идет о доме, так вообще...
Дома в Виннипеге в массе своей продаются по системе закрытого аукциона. Т.е. хозяин публикует дом на продажу и дает время для просмотров, ну скажем неделю или 10 дней. В конце этого периода времени есть определенный день до которого все желающие должны подать свои предложения. Предложения подаются в запечатаном виде. В день Д, час Ч, хозяин вскрывает все предложения и выбирает самое выгодное. В некоторых случаях хозяин не дает опрделенной даты подачи предложений, а рассматривает их по мере поступления. При выставлении дома на продажу хозяин усанавливает какую-то цену, но предложения могут быть как выше так и ниже этой цены, в зависимости от того что кажется покупателям - стоит ли дом этих денег или нет.

Риэлторы
В процессе купли-продажи дома обычно учавствуют два риэлтора - один со стороны продавца, один со стороны покупателя, но коммисионные оба (!) риэлтора получают от продавца. Покупатель комиссионных не платит. Задача продающего риэлтора адекватно оценить дом, помочь продавцу подготовить дом к продаже, привлечь как можно больше покупателей, т.е. разрекламитовать дом. Задача покупающего риэлтора оценить состояние дома и указать клиенту на недостатки и потенициальные проблемы, оценить спрос и посоветовать какое предложение нужно подать чтобы этот дом купить. Справедливости ради нужно сказать что есть дома которые продаются без аукционов и без риэлторов, напрямую от продавца покупателю, но таких очень и очень мало.
Вся коммуникация между продавцом и покупателем происходит через риэлторов, продавец и покупатель никогда не встречаются.
Несмотя на то что в Израиле недвижимости у нас не было, я знал что там каждый риэлтор имеет свой набор квартир которые он продает. Общаясь с одним риэлтором у тебя будет доступ к квартирам которые находятся в свободном доступе, т.е. опубликованными самими хозяевами, а также к тем что продает твой риэлтор. К квартирам которые продают другие риэлторы ты доступа иметь не будешь, в смысле ты о них знать не будешь. Оказалось что в Виннипеге все не так. Почти вся продающаяся недвижимость попадает в одну общую базу данных именуемую MLS, и абсолютно все риэлторы имеют к ней доступ. То есть обратившись к нескольким риэлторам они покажут тебе одни и те же дома. Я так понял что бывают единичные случаи когда какой-то риэлтор продает дом который еще не засветился в системе, но таких домов настолько мало что ими можно пренебречь. Соответственно выбор риэлтора ограничивается личными качствами, насколько он сможет оценить состояние и цену дома, как он сможет вести переговоры с продавцом ну и вообще насколько он приятный человек.

Кстати про MLS.
Все дома на продажу из этой базы можно увидеть на сайте realtor.ca, но разница в том что realtor.ca обновляется не каждий день, т.е. дом появившийся в MLS появится на realtor.ca в лучшем случае назавтра. Доступ же к MLS, где все видно в реальном времени, есть только у риэлторов. Кроме того в MLS гораздо больше информации о домах чем на сайте, например история продаж дома. Еще в MLS можно посмотреть историю любого дома а не только того который выставлен на продажу. Таким образом риэлторы прикидывают стоимость дома - просматривая историю продаж похожих домов в данном районе за последнее время.

Как происходит поиск дома и процесс покупки?
После того как вы определились с риэлтором и с тем что, где и за сколько вы хотите купить, ваш риэлтор подписывает вас на рассылку по электропочте и вы начинаете получать список домов подходящих под ваши критерии прямо из MLS. Каждый раз когда появляется что-то новое вы получаете имейл с ссылкой на вас счет в MLS (который для вас делает риэлтор). По ссылке вы видите список домов подходящих вам по вашим критериям. Список этот можно сортировать, помечать дома которые вам неинтересны или наоборот добавлять дома в избранное. Список ваших избранных видит и ваш риэлтор, поэтому вы просто звовоните ему и говорите "а покажи-ка нам в эту субботу дома из нашего списка избранных", и риэлтор договаривается с этими домами о показе.
В списке о домах представлена очень подробная информация: обычно около 20 фотографий, адрес, год постройки, жилая площадь, площадь подвала, сосотояние подвала (не отделан, отделан частично, полностью отделан), площадь и габариты участка, количество, размеры и расположение комнат, количество и тип ванных, есть ли камин и его тип, структура дома и из чего он построен, чем облицован, какие полы, что продавец оставляет в доме а что забирает, тип и размер гаража, сумма property tax, сколько дом на рынке, когда дом начинают показывать, дата аукциона, к какому школьному подразделению относится дом, описание написаное продавцом и еще много всякого. Иногда например продавец указывает сколько в среднем стоит обогрев этого дома в месяц. Есть информация которая не указана и которую может видеть только риэлтор, например история продаж, а есть вещи которые риэлтор должен спросить у продавца. Ну например когда меняли крышу, окна, печку.

После того как вы посмотрели дом и решили что вы хотите его брать, нужно заполнить предложение (офер). Вот тут начинаются хитрости. Вы не можете знать какую цену дают другие покупатели, но продающий риэлтор обязан сказать сколько предложений он имеет в данный момент. Напомню что предложения запечатаны и вскрываются в определенный день и час. Иногда нет определенной даты а прокупатель готов рассмотреть предложения по мере их поступления, тогда ваш риэлтор звонит тому и спрашивает есть ли в данный момент предложения в рассмотрении. Когда вы подаете предложение на дом у которого нет даты аукциона, вы определяете длительность предложения, т.е. вы пишете что оно действительно, например, до 10 вечера сегодняшнего дня. Продавец обязан дать вам ответ до этого времени и соответственно если вы хотите подавать они скажут вам если они как раз думают над уже поданым предложением.
Естественно что чем больше предложений тем дороже уйдет дом, поэтому количество предложений это ценная информация. Когда предложения уже вскрыты и рассматриваются, несмотря на то что вы не знаете какую цену предложили другие, зная сколько есть предложений вы можете попытаться поднять цену или снять какое-то условие. Обычно ваш риэлтор вам позвонит и скажет что-то типа "у них 5 предложений, что будем делать?" Вы можете скомандовать поднять цену или снять условие и он позвонит продавцам и скажет что вы меняете ваше предложение. Продавец, кстати, вполне может и поторговаться, особенно если ваше предложение единственное.

Что включает в себя предложение о покупке? В общем предложение состоит из предлагаемой цены и условий. Условий может быть несколько, и если одно из них не выполняется, то сделка отменяется. Самое распространенноее условие это получение покупателем иппотеки. Кроме того условием может быть инспекция дома профессиональным оценщиком, или бумага от продавца со списком всех недостатков. Такая бумага потом может быть весомым аргументом в суде если выяснится что в доме есть недостатки о которых продавец умолчал. Кроме того вместе с предложением дается чек с залогом, обычно тысяч 5 доларов или выше. Если аукцион проигран то чек возвращают покупателю, а если продавец принял ваше предложение он вкладывает чек и эта сумма идет в счет цены дома.
К сожалению для покупателей рынок недвижимости в Виннипеге в последние годы довольно активный, чтобы не сказать сумасшедший. На приличные дома всегда есть как минимум несколько предложений, дом который не продался в течении двух-трх недель уже считается залежавшимся на рынке и покупатели начинают смотреть на него подозрительно. В такой ситуации абсолютно нормально что вы проиграете аукцион на первых несколько домов которые вам понравятся. Я знаю людей которые покупали только восьмой или девятый понравившийся дом, а мы например, проиграли три аукциона. Это все конечно прилично раздражает потому что вроде как уже нашел то что нравится, уже мысленно расставил мебель, а тут раз, и не выиграл. И начинай все сначала.
В такой ситуации абсолютно нормально когда некоторые покупатели подают предложения без условий вообще. В принципе это рисковано потому что если не дадут иппотеку то у тебя могут быть серьезные проблемы, например прдавец забирает залог. Да и продавец в такой ситуации не особо несет ответственность за состояние дома потому что он ничего вам не гарантировал в письменном виде. Если нет условий, то выйти из сделки просто нельзя, продавец может подать в суд. Если вы расскажете риэлтору из Торонто про предложение без условий он покрутит пальцем у виска, а в Виннипеге это обычное дело.
Естественно продавцы предпочитают предложения без условий, и даже иногда могут выбрать предложение на меньшую сумму, но без условий, потому что тогда они спокойны что дом уже продан, и нет риска что продажу нужно будет начинать сначала.

Когда лучше покупать дом?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. В принципе люди предпочитают переезжать летом, поэтому самое активное время на рынке недвижимости это Апрель-Май. В это время больше всего домов на продажу, но и предложений очень много. В этот период продавцы предпочитают ставить цены слегка ниже реальной стоимости чтобы провлечь покупателей и чтобы было побольше предложений. В результате дома зачастую уходят на несколько десятков тысяч дороже заявленной стоимости. Соответственно зимой меньше всего домов на продажу и заявленые цены ближе к реальным, но и дома обычно уходят близко к заявленой цене или даже слегка дешевле потому что предложений тоже немного.
С точки зрения выбора дома у каждого сезона свой преймущества. Летом можно оценить состояние участка, газона, деревьев. Летом видно в каком состоянии крыша и подъездная дорожка. Осенью, и особенно весной, хорошо видно протекает ли подвал, есть ли трещины в фундаменте. Зимой хорошо оценивать в каком состоянии теплоизоляция дома и крыши.

Буквально пару слов про сами дома.
Основными параметрами дома являются тип дома, жилая площадь, размер участка и его расположение, район, состояние дома.
Есть пять основных типов домов: одноэтажный (банагало), двухэтажный, двухуровневый, многоуровневый и кабовер (частный случай многоуровнего дома). Кроме того важный параметр пристроен ли к дому гараж или идет отдельным строением. Если гараж отдельный, то въезд в него может быть передней стороны дома или с узкой улочки со стороны заднего двора.
У каждого типа дома есть свои преймущества и недостатки. Например одноэтажный дом не имеет лестниц (кроме лестницы в подвал) и соответственно лестницы не занимают жилую площадь. Кроме того у одноэтажного дома огромный подвал равный по площади самому дому. Но одноэтажный дом занимает больше земли чем равный ему по жилой площади двухэтажный, и соответственно ему нужен больше участок, и соответственно он дороже.
Участки тоже бывают разными. Есть небольшие участки по 400 кв.м. а можно найти и дом с участком больше 1000 кв.м. Естественно размер участка влияет на цену. Соответственно и расположение участка играет роль. Угловые участки ценятся меньше потому что прохожие могут заглядывать на задний двор, машины проезжают мимо забора. Участки задний двор которых выходит не на задний двор соседа а на парк или лесок ценятся естественно больше.

Участки разнообразных форм и размеров в новостройках:


Одноэтажный дом (Bungalow). С точки зрения жилой площади очень удобен, имеет подвал плащьдью равный жилой площади дома.
На фото современный одноэтажный дом:


Двухэтажный дом (Two storey). Требует меньше земли чем равный по жилой площади одноэтажный, но подвал соответственно равен только половине жилой площади.
На заглавной фотографии именно двухэтажка.

Двухуровневый дом (Split level). Отличается от двухэтажного тем что вход в дом расположен между этажами и от одноэтажного тем что подвал закопан в землю только наполовину, т.е. подвал имеет нормальные окна и гораздо более пригоден для спален. Это наверно самый выгодный тип дома с точки зрения жилой площади. Недостаток: когда входишь в дом, полюбому нужно идти по ступенькам либо вверх либо вниз.
На фото типичный двухуровневый дом постройки шестидесятых-семидесятых годов:


Многоуровневый дом (Multilevel). Уровней может быть три или четыре. Один на уровне земли, и по одному на пол-этажа вверх и на пол-этажа вниз. Наверно самый невыгодный с точки зрения жилой площади так как подвал есть только под половиной дома, т.е. площадь подвала равна четверти жилой площади.


Кабовер (Cabover). Частный случай многоуровневого дома в котором родительская спальня расположена над гаражом и обычно очень большая.


Прошлые статьи по теме иммиграции в Манитобу:
7. Жизнь в Виннипеге. Про жилье на съем.
6. Жизнь в Виннипеге. Деньги, деньги, дребеденьги.
5. Исследовательский визит, глава третяя: интервью с иммиграционным офицером.
4. Исследовательский визит, глава вторая - визиткособирательство.
3. Иследовательский визит, глава первая - подготовка.
2. Описание иммиграционной программы Манитобы
1. Почему Манитоба?

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив