Инвестментсы

torontoru — 14.06.2023 Довольно часто разговариваю с друзьями и знакомыми об инвестициях.
Я не совсем понимаю почему, но достаточно большое количество людей предпочитают "инвестировать" в недвижимость.
Как правило, под относительно маленький даунпэймент кешем и очень большую вторую ипотеку через HELOC покупается квартира или домик, в который заселяются жильцы.

Причем как правило, при такой покупке, совершенно не делается не риск ассессмент, не серьезный cashflow не даже ROI анализ, типа че париться в арифметику, если дома все равно прут вверх.

Теперь диспозиция:
В последнее время в медиа постояно поднимаются следующие взаимосвязанные темы, которые можно суммировать следующим образом:
1. Инфляция привела к поднятию прайма (что привело к тому, что)
2. Прайм привел к поднятию расходов домосдальцев - ибо HELOC всегда дается только на variable. (что привело к тому, что)
3. Рент очень дорог и не укупишь (что привело к тому, что)
4. Лендлорды жадины и хотя больше денег выкидывают под разными предлогами жильцов из домов (что привело к тому, что)
5. Жильцы гадют лендлордам, которым уже не хватает на жизнь (см. п. 2), потому, что приходится спонсировать неплатящих и несьезжающих на дорогой сьем (см. п.3) тех же жильцов

В сухом остатке имеем:

Мечущихся в истерике домосдальцев, которым больно не только из за того, что прайм попер вверх (и попрет дальше), но из за того, что тенанты не платят, а выселить их берет очень много времени.
Недовольных доморентцев, призывающих к рентконтролю

500,000 иностранных студентов, которые тоже хотят где то жить, но не хотят много платить

Где то год назад, вот прямо тут же, у нас была дискуссия о том, что будет.
Я говорил, что из за инфляции центробанк будет поднимать прайм, и соответственно расходы по ипотекам будут расти.
Мои визави мне обьясняли, что правительство недопустит такого беспредела, ибо это разорит домохозяйства.

Даю еще один прогноз, на ближайший год/два.
1. Следующие 6-12 месяцев прайм продолжит расти, что приведет к еще большим расходам по долгам
2. Растущий прайм это удорожание денег не только для домовладельцев, но и для всего рынка, что соответственно охладит рынок, и приведет к увеличению безработицы.
3. Увеличивающаяся безработица вкупе с усиливающим потоком иммиграции из стран третьего мира медленно приведет к снижению реального заработка.
4. Те, кто закрывали свои ипотеки на фикс 2-3 гоода назад, очень скоро будут перезакрывать снова, но уже под гораздо большие проценты, что соответсвенно приведет у увеличению расходов по выплатам долгов.
5. Как только сбережения подтают, начнутся волны дефолтов, которые прежде всего коснутся владельцев мелкой инвестиционной недвижимости.
6. Цены на недвижимость на какой то относительно небольшой период могут сильно припасть, и этот период, как в любые кризисные годы, будет ознаменован массовым переходом благосостояния (в нашем случае недвижимости) в руки крупных инвесторов.

Теперь кульминируем:
Скромный индекс дает в среднем 6-9% годового дохода (last 50 years annualized)
Очень спокойные бонды ~ 5-6%

А теперь вопрос к почтенной песочнице:

А нахера козе баян???!!!

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив