Иностранный подход к управлению недвижимостью

verwalter — 12.09.2013

Отличие американской модели в сфере ЖКХ от российской заключается в том, что роль властей очень низка. В США далеко не все люди живут в собственных домах загородом и конечно тоже есть МКД (многоквартирные дома). Для управления домом жильцы выбирают комитет или совет, принимающий решения и составляющий бюджет. Этот выбранный орган взаимодействует с управляющей компанией. Контракты с управляющими компаниями заключают как правило на один год. Это стимулирует конкуренцию и сдерживание цен. Конкуренция в этой сфере, как говорят, весьма высокая. Соответственно высоким является и качество.

Впрочем в той или иной форме такой подход известен уже и в России, хотя до американских стандартов большинству российских УК очень далеко. Особенностью американской модели, насколько мне известно, является полное отсутствие каких-либо тарифов. Конечная цена обслуживания есть предмет торга между собственниками/арендаторами и предлагающей услуги управляющей компанией. Полная компьютеризация позволяет управляющим компаниям выстраивать отношения с жильцами через свои веб-сайты. Жильцы в том числе могут оставлять заявки на те или иные виды работ, которые тут же обрабатываются – на любой запрос УК должна отреагировать в течение двух часов.

Важным для понимания этой схемы является разделение такого понятия, как управление недвижимостью на две связанные между собой, но разных составляющих:

Функциональное управление объектом и управление содержанием объекта. Очень кратко попробую объяснить в чем разница.


Функциональное управление объектом (property management)
Осуществляется контроль и надзор за недвижимостью в самом широком смысле. Чаще это используется в нежилой недвижимости, где владелец собственности подчас желает как бы дистанцироваться от непосредственных арендаторов и так сказать получать чистые барыши. В США компания, которая хочет заниматься PM, должна получить лицензию брокера недвижимости. В большинстве штатов существуют общественные системы проверки лицензии. Правда тут есть исключения. Некоторые штаты, такие как Айдахо, Мэн и Времонт, вообще не требуют наличие лицензии, а в Монтане или Орегоне позволяют работать с лицензией по управлению недвижимостью, а не лицензией брокера.

Однако владельцы, которые сами управляют своей собственностью, иметь лицензию не обязаны. При этом они обязаны иметь по крайней мере бизнес-лицензию для сдачи своего дома в аренду. Мне кажется, у нас тоже стоило бы упорядочить процесс аренды помещений, в том числе в МКД. Если человек владеет квартирой только для сдачи ее в наем, то должен получить специальную лицензию. Это заодно упорядочит процесс заселения в квартиру бесчисленного числа трудящихся из ближнего южного зарубежья.

Имеется множество аспектов этого вида управления, включая управление счетами и финансами, участие в судебных разбирательствах с арендаторами, подрядчиками и страховыми агентами. Следует так же отметить, что спецификой США, где очень многие зажиточные люди предпочитают жить в частных домах, является большое количество домов в собственности с непогашенной ипотекой. В случае невозможности выплатить кредит, дом изымается в пользу банка. В период кризиса 2009 года это породило такую проблему, что американское федеральное жилищное агентство Fannie Mae даже выступило с инициативой, чтобы дом на 12 месяцев передавался в аренду для хозяев, которые не могут выплатить кредит. Это было сделано для того, чтобы удержать семьи в приобретенных домах. По всей стране в 2009 году кредиторы (среди которых такие крупные компании, как Citigroup или JPMorgan Chase) изъяли более полумиллиона домов у людей, неспособных погасить кредит. Что делать дальше с этой в общем-то никому ненужной недвижимостью было не очень понятно. Этими вопросами также были вынуждены заниматься PM-компании от Fannie Mae. Хотя это несколько другая тема, но просто в качестве иллюстрации разнообразия вопросов, для решения которых могут привлекаться PM-компании.

В Великобритании есть свои особенности. Все компании по управлению имуществом входят в ARMA, торговую ассоциацию фирм по управлению частными жилыми квартирами в Англии и Уэльсе. ARMA регулирует все вопросы, связанные с сектором аренды, вносит законопроекты и т.п. В ассоциацию входят более 280 фирм-членов.

Управление содержанием объекта (facility management)
FM отличается от PM в общем-то тем, что представляет из себя как таковую эксплуатацию объекта. Когда в России кто-то говорит про обслуживание домов управляющей компанией, то в общем имеют в виду как раз управление содержанием объекта, то есть facility management.

По моему в общественном и государственном сознании в России тоже должно произойти это разделение, чтобы не было путаницы. Функциональное управление (PM), это управление как таковое, не связанное с рутиной решения конкретных технических задач на объекте. Управление содержанием объекта (FM) наоборот фокусируется на конкретных проблемах конкретного объекта в технической плоскости.

По сути навязшие на языке ДЕЗы часто работают именно по такой схеме: ДЕЗ имеет в своем управлении сотни домов, но разбивает их на кластеры и каждый кластер может обслуживать отдельная компания-подрядчик. Но российская специфика заключается в том, что если возникла какая-то проблема в доме и житель/собственник позвонит в ДЕЗ, то его там могут просто отфутболить в форме: «звоните в ООО такое-то, которое обслуживает ваш дом». И в этом как раз порочность российской системы. Собственник нанимает управляющую компанию (в том числе в виде ДЕЗа) и ему совершенно до лампочки, какого субподрядчика наймет эта управляющая компания, спрашивать он должен с того, кого нанял, а не портить свои нервы, выясняя отношения с субподрядчиком, которого привлекла нанятая им УК.

В западной схеме все более прозрачно: собственник нанимает PM-компанию и общается только с ней. А PM-компания уже сама решает все возникшие проблемы, общаясь с привлеченными подрядчиками.

В заключении хочу сказать, что если среди моих читателей есть люди, живущие за пределами России и неплохо знают специфику управления недвижимостью в странах проживания, то было бы очень интересно узнать какие-то подробности, конкретику, может быть интересные примеры.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив