Две бомбы

maedros78 — 11.10.2023

Я не Хазин, широких перспектив конца Омериги рисовать не умею. Но вот знаю за две реальные проблемы, одного свойства, но одна в США, другая в Австралии.

1. В США при покупке commercial real estate (CRE), коммерческой недвижимости, можно не платить capital gains tax (налог на прирост капитала), если ты а) не продал свой актив б) на выручку от продажи купил новый того же типа, т.е. допустим продал один офис и купил другой через 20 лет. Бомба в том, что имеется одновременное падение стоимости офисов, по причине работы из дома, и повышение процентных ставок. Недвижимость обычно покупается в кредит, с подушкой в 10-30%. Кредит на коммерческую недвигу, в отличие от закладных на дома, часто либо платится по плавающей ставке, либо более краткосрочный, что то же самое, в принципе. Имеем соответственно рост процентных расходов, падение доходов (аренда падает вместе с ценой), и падение цен, т.е. залоговой стоимости недвиги. Оно казалось бы всё в порядке, продай свой офис да отдай кредит, потому что loan to value (сумма кредита против обеспечения) как правило 60-70%, что даже в текущей ситуации покрывает кредит спокойно. Но... Но накопленный Capital Gains Tax для массы таких владельцев, из-за колоссального роста цен недвижимость за последние 30-40 лет, зачастую превышает долю собственного капитала в стоимости здания. Грубо говоря, вы можете продать свой офис за 90% балансовой стоимости (это ещё большой вопрос, кстати, можете и за 70%), расплатиться с кредитом (минус 60%), у вас вроде как остается 30%, но ваш долг по CGT составит 50-60% и выше, если снова не вложитесь в коммерческую недвигу. А вы не вложитесь, потому что рынок стоит враскоряку. Масштаб трагедии никто толком не знает, но это пара триллионов точно прямых убытков, и неизвестный эффект на рынок недвиги, если случиться пожарная распродажа. Понятно, что стараются как-то решать в виде рефинансирования и внесения допкапитала в эти схемы, но это вот реально бомба замедленного действия.
2. В австралии похожая схема, но в другом секторе. Там арендодатели имеют право зачитывать убытки от сдачи в аренду в недвигу против НДФЛ. И на данный момент из 2 млн арендодателей уже 1.3 находятся в этой ситуации (население австралии 26 млн). В Австралии классический пузырь, а ставки выросли с нуля до 4%. Т.е. когда это рванет — просто вопрос времени. Тут всё по классике, это проблема банков.

Это менее интересно, чем у Миши, зато есть что пощупать и проверить, в отличие от. 

Оставить комментарий

Популярные посты:

kauflen

Обзор смартфона Honor X8d - автономность, память и дисплей

• Архив